Werkelijke waarde
De rechtbank had reeds in rechtsoverweging 2.46 van haar tussenvonnis van 3 september 2014 de keuze van de deskundigen voor een intuïtieve taxatiemethode gebillijkt. Naar aanleiding van het vervolgens door partijen gevoerde debat en de reactie daarop van deskundigen, heeft de rechtbank in het eindvonnis nadere overwegingen gegeven. Die overwegingen komen erop neer dat de rechtbank weliswaar onderschrijft dat indien beter controleerbare en beter verifieerbare taxatiemethoden voorhanden zijn, die de voorkeur verdienen boven de intuïtieve methode, maar dat dit zich niet voordoet, omdat bruikbare vergelijkingstransacties niet voorhanden zijn. Wat betreft de [A-transactie] werkt de rechtbank dit uit in rechtsoverweging 2.18 en wat betreft de transactie Vinkenhof in rechtsoverweging 2.20. In rechtsoverweging 2.21 sluit de rechtbank de kwestie af met de overweging dat zij blijft bij haar oordeel in het tussenvonnis.
Ingebracht is “een” vergelijkingstransactie met een totale koopsom, door de onteigende gesplitst in grondwaarde, opstalwaarde, goodwill. Volgens de deskundigen en de rechtbank leveren de bedoelde transacties echter juist niet voldoende eenduidige gegevens op omtrent de relevante waarde (de grondprijs) en is een vergelijking niet mogelijk.
Waardevermindering overblijvende; art 41 Ow
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat voor de waarde van verhuurde onroerende zaken de verdiencapaciteit de meest bepalende factor is: de (ver)koopprijs voor zulke panden wordt doorgaans immers bepaald aan de hand van de jaarlijkse huuropbrengst. Niet gebleken is aldus dat het standpunt van de deskundigen, te weten dat de verdiencapaciteit van de bedrijfspanden als gevolg van de onteigening niet is afgenomen, onjuist is. Afname van die verdiencapaciteit ligt ook niet voor de hand nu – met inachtneming van het schadebeperkend aanbod – er uiteindelijk geen sprake is van een afname van het aantal standplaatsen op de camping.
Een wijziging in de verdiencapaciteit van de huurder betekent niet zonder meer dat de verdiencapaciteit van de verhuurder is gewijzigd. En een omzetdaling betekent niet zonder meer dat de verdiencapaciteit is gedaald. De beslissing van de rechtbank behoefde geen nadere motivering.
Wat betreft het betoog van [eisers] dat sprake is van een complex heeft de rechtbank overwogen dat de eigendoms- en financiële posities van [eiser 3] en [eiser 1] in juridische zin en in bedrijfseconomische zin van elkaar gescheiden zijn en in beginsel los van elkaar kunnen bestaan. Dit oordeel berust kennelijk op de opvatting dat een waardering als complex niet alleen veronderstelt dat sprake is van een functioneel en economisch verband tussen het overblijvende en het onteigende, maar óók dat een juridisch verband bestaat, in de zin dat beide zaken van hetzelfde vermogen onderdeel uitmaken. Die opvatting is volkomen juist en het oordeel van de rechtbank is niet onbegrijpelijk.
Inkomensschade
Zoals door de deskundigen aangevoerd hebben zij alle inkomsten uit de camping (en de daaraan gerelateerde horeca) meegenomen in hun berekening. Op welke plek de betreffende kampeerder heeft gestaan is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet relevant, nu niet inzichtelijk is gemaakt dat er elders op de camping geen plek was voor de betreffende kampeerders. Daar komt bij dat de deskundigen hebben aangevoerd dat zij op basis van alle gegevens een berekening hebben gemaakt van de inkomsten per m2 grond van de camping waarop gekampeerd kon en mocht worden, dus exclusief de ligweiden. In dat licht bezien is door de deskundigen terecht opgemerkt dat de inkomsten per m2 oppervlakte dalen indien rekening gehouden dient te worden met een groter oppervlakte waarop die inkomsten gegenereerd zijn. Met andere woorden: als de ligweiden inkomstengenererend zijn dan dienen de totale inkomsten gedeeld te worden door een grotere oppervlakte, zodat er een kleiner bedrag per m2 overblijft. Nu er evenwel naar het oordeel van de rechtbank geen redenen zijn om uit te gaan van een aanvullend inkomsten-genererend gebruik van de ligweiden, zal de rechtbank uitgaan van de berekening zoals die door de deskundigen is gemaakt.’
Deskundigen zijn er vanuit gegaan dat de horeca-omzet van de campinggasten in de post ‘camping’ zijn verwerkt en niet in de post ‘horeca’. In dat verband vermelden de deskundigen dat door de partijdeskundige van [eisers] ([betrokkene 1]) informatie is aangeleverd waaruit blijkt dat de campinggerelateerde horeca-omzet in de post camping is verwerkt, mede in verband met de omstandigheid dat de campingplaatsen veelal gratis of tegen een zeer laag tarief ter beschikking werden gesteld.
Anders dan door [eiser 3] (onder verwijzing naar het rapport van [betrokkene 2]) is aangevoerd is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat het feit, dat de camping wordt doorsneden door de weg (het werk waarvoor is onteigend), waardoor sprake is van een noordelijk en een zuidelijk deel (met de horecavoorzieningen) van de camping, geen inkomensschade (als gevolg van een kleiner aantal gasten) met zich mee brengt. De rechtbank overweegt daartoe dat er adequate voorzieningen getroffen zijn voor de campinggasten die gebruik maken van het noordelijk deel van de camping; beide delen van de camping zijn immers met elkaar verbonden door een (fietsers- en voetgangers)brug over die weg en een toegangspoort, waardoor de campinggasten van het noordelijk deel op eenvoudige wijze het zuidelijk deel van het campingterrein – en daarmee de horecafaciliteiten – kunnen bereiken en de afstand feitelijk nagenoeg ongewijzigd is gebleven.’
Te hoog voorschot
Dat een vordering van de onteigenaar tot terugbetaling niet nodig is, volgt inderdaad uit art. 54t lid 3 Ow, dat de onteigeningsrechter voorschrijft dat wanneer de onteigende een hoger voorschot heeft ontvangen dan het bedrag van de schadeloosstelling, hij de onteigende veroordeelt tot terugbetaling aan de onteigende partij van het verschil. Het is de vraag of de rechter ook zonder daartoe strekkende vordering over het terug te betalen bedrag wettelijke rente kan toewijzen, en ook of de veroordeling zonder daartoe strekkende vordering uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Met de onderdelen 4 en 5 bepleit de steller van het middel dat de rechter dit niet mag, en dat de rechtbank in strijd daarmee heeft gehandeld. Ik bespreek eerst onderdeel 5 en daarna onderdeel 4. Zie HR 27-01/17; (ECLI:NL:HR:2017:94)
Conclusie A-G
De slotsom is dat geen van de klachten van het middel doel treft.
A-G Valk, 14-02/20 inzake Heerlen (ECLI:NL:PHR:2020:50)
Noot: een mooi overzicht van de wijze waarop de diverse schadecomponenten gewogen worden.
