De deskundige gebruikt (mede) een door de Belastingdienst gehanteerd model.
Taxatie opdracht van het Hof:
– de waarde van het erfpachtrecht in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW moet worden bepaald aan de hand van de opbrengst die een derde zou overhebben voor een erfpachtrecht op het perceel, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur;
– daarbij moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de canon in de toekomst kan worden verhoogd;
– tevens moet rekening worden gehouden met de bestemming van het perceel en met de omstandigheid dat in casu sprake is van een eeuwigdurende erfpacht;
– verder moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat op het perceel opstallen aanwezig zijn; de waarde van deze opstallen moet worden geacht in de waardevergoeding ex artikel 5:87 lid 2 BW te zijn inbegrepen Aldus luidde het vonnis van de rechtbank, welk aspect niet ter beoordeling aan Hof voorlag). .
Uitgangspunt bij deze wijze van taxeren is dat de waarde van een erfpachtrecht nihil is als tegenover de rechten en aanspraken die eraan kunnen worden ontleend een marktconforme canon staat. Dit betekent dat het erfpachtrecht als zodanig alleen (vermogens)waarde heeft als de ontwikkeling van de werkelijke canon, op basis van de inhoud van de vestigingsakte, achterblijft bij de ontwikkeling van de marktcanon, op basis van de marktomstandigheden in de relevante periode.
De deskundige heeft in zijn tweede rapport vermeld dat het erfpacht van [de holding 200.161.290_01 en 200.166.014_01] eeuwigdurend is, maar heeft in het door hem gebruikte rekenmodel de duur van de erfpacht gesteld op 75 jaren. De deskundige heeft dat gedaan, zo blijkt uit de door hem gegeven toelichting (onder 2.4), omdat hij ervan uitgaat dat als de Gemeente de canon na 75 jaren zal herzien en het erfpachtrecht dan geen waarde meer heeft. Dat sprake is van een eeuwigdurende erfpacht doet daaraan volgens de deskundige niet af.
12.5.1. De deskundige heeft de waarde van de opstallen getaxeerd op nihil.
Op basis van dit een en ander heeft de deskundige geconcludeerd dat de exploitatie van de opstallen (ook) in de toekomst als onrendabel moet worden aangemerkt en dat de waarde van de opstallen als zodanig derhalve kan worden bepaald op nihil. De deskundige heeft daarna nog beoordeeld of onderdelen van de opstallen (kantoorruimte, bestrating) zelfstandig zouden kunnen worden gebruikt en concludeert dat dit niet het geval is. Bij dit alles is de deskundige ervan uitgegaan dat de sloop/amovering van de opstallen kostenneutraal kan plaatsvinden. Hierbij geldt dat de (eventuele) waarde van de opstallen alleen relevant is als hun aanwezigheid op het erfpachtperceel de waarde van het erfpachtrecht (positief) beïnvloedt.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 03-09/19 inzake gemeente Tilburg (ECLI:NL:GHSHE:2019:3294)
Noot: het erfpachtrecht heeft enkel waarde als de in rekening gebrachte canon lager is dan een marktconforme canon. Bij een te hoge in rekening gebrachte canon kan de waarde van het erfpachtrecht negatief zijn.
Voor de praktijk is spijtig dat niet aan de orde was een mogelijk negatieve waarde van de opstallen, vanwege hoge sloop- en/of exploitatiekosten.
