Tog heeft over de kapitalisatiefactor uiteengezet dat bij verhuurde appartementen en woningen doorgaans een hogere kapitalisatiefactor wordt gehanteerd dan de factor 10 die bij onteigening gebruikelijk is. Bij de taxatie is in de situatie vóór de planologische wijziging uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 18,7, omdat het object in dezelfde mate verhuurd kan worden als voorheen. De planologische wijziging heeft, naast een afgenomen aantrekkelijkheid van het pand, in zeer beperkte mate geleid tot een ander segment huurder. Een huurder uit dit segment wil en kan minder huur betalen en zal eerder kiezen voor een kortere huurovereenkomst met het daarbij behorende risico op tijdelijke leegstand, waardoor er vaker problemen kunnen komen met de betaling van de huur. Dit heeft, volgens het advies van Tog, geleid tot een lagere kapitalisatiefactor dan de factor die vóór de planologische wijziging wordt gehanteerd. Tog heeft tot slot in haar advies van 12 januari 2017 vermeld dat er geen aanleiding bestaat om een aanvullende inkomensschadevergoeding toe te kennen, omdat de inkomensschade al is verdisconteerd in de vermogensschade.
Daar tegenover staat dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt welk deel van de feitelijke huurwaardeverlaging van € 10.000,00 aan de planologische wijziging kan worden toegerekend. Langhout heeft in het advies van 8 juni 2017 volstaan met de enkele vermelding dat 40% kan worden toegerekend aan de planologische wijziging. Ter zitting bij de Afdeling heeft hij gesteld dat dit percentage, gelet op de impact van de planologische wijziging, gerechtvaardigd is. Deze stelling kan, gelet op de conclusie van Tog, dat het nadeel relatief beperkt is, niet worden gevolgd. Daarnaast heeft [appellant], onder verwijzing naar de adviezen van Langhout, de vermelding in het advies van Tog van 12 januari 2017, dat de huurwaardeverlaging van € 10.000,00, gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter niet marktconform is, niet weersproken.
Ter zitting heeft Langhout bevestigd dat de door Tog gebruikte methode voor het bepalen van de vermogensschade een gebruikelijke is. Verder is niet in geschil dat bij verhuur aan particulieren, zoals ingeval van het object van [appellant], een hogere kapitalisatiefactor moet worden gehanteerd dan ingeval van onteigening, waarbij vaak een factor 10 wordt toegepast en dat in dit geval voor het bepalen van de waarde van het object in de oude planologische situatie een kapitalisatiefactor van 18,7 op zijn plaats is. Tog heeft evenwel de kapitalisatiefactor in de nieuwe planologische situatie bepaald op 18,2, terwijl Langhout deze heeft bepaald op 17,9. Gelet op het relatief kleine verschil tussen deze factoren en gelet op de conclusie van Tog, dat het door [appellant] geleden nadeel relatief gering is, heeft de rechtbank terecht in de taxatie van Langhout geen aanleiding gezien voor het oordeel dat de door Tog bepaalde kapitalisatiefactor in de nieuwe planologische situatie te hoog is.
Inkomensschade
9.9. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de door [appellant] gestelde vermogensschade en inkomensschade voortkomen uit dezelfde bron. Zij heeft verder terecht overwogen dat het op de weg van [appellant] lag om haar stelling, dat zij, naast de door Tog getaxeerde waardedaling van het pand, inkomensschade heeft geleden, te onderbouwen. [appellant] heeft dit niet gedaan. Haar enkele verwijzing naar de feitelijke huurwaardedaling is, gelet op het hiervoor in 9.6 overwogene, onvoldoende. Gelet hierop moet de door [appellant] geleden inkomensschade worden geacht te zijn verdisconteerd in de permanente vermogensschade. Het college heeft, onder verwijzing naar de adviezen van Tog, terecht geen aanleiding gezien voor de toekenning van een afzonderlijke inkomensschadevergoeding
ABRS 12-06/19 inzake Gemert-Bakel (ECLI:NL:RVS:2019:1889)
Noot: de verwijzing naar (de kapitalisatie factoren in) het onteigeningsrecht vraagt om een reactie van een onteigeningsdeskundige!
- in onteigeningstaxaties pleegt eerst de vermogenswaarde getaxeerd te worden. Dat kan onder omstandigheden door huurwaarde kapitalisatie als Bruto Aanvangs Rendement (BAR) en dat zou best in de orde van grootte van 18,7 kunnen liggen zoals in de onderhavige zaak genoemd.
- vervolgens wordt de inkomensschade bepaald, waarbij op het te derven jaarlijkse inkomen in mindering gebracht wordt de rente over het vrijkomend kapitaal (lees: de vermogenswaarde). Als er dan nog een nadeel resteert dan wordt dat in onteigeningszaken voor een eigenaar (-gebruiker) gekapitaliseerd met de factor 10. Die factor 10 is dus niet de factor die gebruikt wordt voor huurwaarde kapitalisatie!!
- nagegaan moet worden of in de huurwaarde kapitalisatie de inkomensschade reeds begrepen is. De Afdeling overweegt dat beide schaden voortkomen uit dezelfde bron en dat is niet nieuw: ABRS 29-06-2000 inzake Vlaardingen (BR 2001, blz 592), planschade: beide schadesoorten hebben dezelfde bron. Zie ook de onteigening: HR 20-04-1977 Van Asch / Soest (NJO 1977, 10).
- de discrepantie met het onteigeningsrecht ontstaat mede doordat in planschadezaken eerst de inkomensschade wordt berekend en die vervolgens verrekend wordt met de vermogensschade. Zie voor die systematiek ABRS 26-08/15 PIP Fryslân (ECLI:NL:RVS:2015:2688). Dat is echt een van het onteigeningsrecht afwijkende benadering die bezien vanuit dat onteigeningsrecht moeilijk te verklaren valt.
