Grondgeluid is als volgt gedefinieerd: “Het laagfrequent geluid (lager dan 100 Hz) dat vliegtuigen op de startbaan produceren voorafgaand aan de start tot aan het opstijgen. Dit geluid wordt ervaren als een ‘bulderend lawaai’ dat tevens over grote afstand trillingen in de lucht en bodem veroorzaakt (‘voelbaar gedreun’).”
Conclusie is dat de prijsontwikkeling in de drie woonwijken in Hoofddorp-Noord geen trendmatige, structurele afwijking laat zien ten opzichte van de prijsontwikkeling in Nederland en heel Hoofddorp. Daarmee staat volgens de adviescommissie Van Heijst niet vast dat de schadefactor grondgeluid niet heeft geleid tot waardevermindering van de woningen in de drie woonwijken. In het algemeen is het vrijwel onmogelijk de invloed van een schadefactor op de waarde van een woning rechtstreeks te herleiden uit de ontwikkeling van verkoopprijzen gedurende een bepaalde periode, omdat de waarde van woningen wordt bepaald door een scala van factoren. Daarbij komt dat er in de periode 2003 – 2009 maar een of enkele transacties per jaar zijn geweest, waardoor het risico groot is dat de bijzondere omstandigheden van die transacties onevenredig de koopprijs in de betreffende periode hebben beïnvloed.
Rechtbank: heeft de conclusie uit het advies Van der Schans bevestigd dat de prijsontwikkeling in de drie woonwijken in Hoofddorp-Noord geen trendmatige, structurele afwijking laat zien ten opzichte van de prijsontwikkeling in Nederland en heel Hoofddorp. Daarmee staat volgens de adviescommissie Van Heijst niet vast dat de schadefactor grondgeluid niet heeft geleid tot waardevermindering van de woningen in de drie woonwijken. In het algemeen is het vrijwel onmogelijk de invloed van een schadefactor op de waarde van een woning rechtstreeks te herleiden uit de ontwikkeling van verkoopprijzen gedurende een bepaalde periode, omdat de waarde van woningen wordt bepaald door een scala van factoren. Daarbij komt dat er in de periode 2003 – 2009 maar een of enkele transacties per jaar zijn geweest, waardoor het risico groot is dat de bijzondere omstandigheden van die transacties onevenredig de koopprijs in de betreffende periode hebben beïnvloed.
ABRS De rechtbank heeft op goede gronden geoordeeld dat marktonderzoek in dit geval te weinig houvast biedt om de omvang van het planologisch nadeel te bepalen.
Rechtbank: Ook geeft het advies Van Heijst geen verklaring voor de taxatie van de waardedaling op 3% voor tweedelijnsbebouwing en op 5% voor eerstelijnsbebouwing. De indeling in de schadecategorie licht/gering van 0-3% en de schadecategorie middelzwaar/niet gering van 3-7% volstaat niet. Daarbij komt dat de laatste categorie een bandbreedte kent van 3-7% en het niet duidelijk is waarom is uitgegaan van 5% voor eerstelijnswoningen.
ABRS: Schadepercentages fungeren in de regel als controlemiddel ten aanzien van getaxeerde waardedalingen. In het advies Van Heijst is vermeld dat in dit geval waardevermindering van woningen als gevolg van hinder door grondgeluid niet kan worden afgeleid uit de ontwikkeling van de verkoopprijzen, vanwege het geringe aantal transacties. Dat laat onverlet dat het in het advies aannemelijk is geacht dat hinder door grondgeluid leidt tot waardevermindering van woningen. Met de rechtbank acht de Afdeling de keuze voor schadepercentages onder deze omstandigheden verdedigbaar.
WOZ uitgangspunt: Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de besliscommissie in navolging van het advies Van Heijst heeft mogen kiezen voor een categoriale benadering door de hoogte van de planschadevergoeding te relateren aan een percentage van de WOZ-waarde op 1 januari 2003. Dat is anders in die gevallen waarin aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde niet representatief is voor de waarde in het economisch verkeer. In die gevallen kan van de besliscommissie worden verlangd haar besluit van een nadere motivering te voorzien ingeval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de getaxeerde waarde bestaat. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 4.7).
ABRS 19-12/18 inzake Schiphol (ECLI:NL:RVS:2018:4193)
