HR 15-12/17 inzake Staat / Landinvest – juridische eigenaar (ECLI:NL:HR:2017:3141).
Landvision, de economisch eigenaar.
Juridische eigenaar maakt aanspraak op gemiste inkomensschade en stelt daartoe dat, de onteigening weggedacht, hij het gebruik van de onteigende gronden onverminderd had kunnen voortzetten.
Vast staat dat perceel AI 187 in 1991 door [eiser] is verkocht en in 1993 ook in economische eigendom aan Landvision is overgedragen tegen betaling van de koopsom en onder toekenning van een voortgezet gebruiksrecht aan [eiser]. Blijkens de overgelegde akte van levering eindigt het gebruiksrecht zodra de bestemming van het perceel in een andere dan agrarische bestemming wijzigt en de economische eigenaar het gekochte daadwerkelijk conform de nieuwe, gewijzigde bestemming wil (doen) gebruiken.
De omstandigheid dat de eigenaar de onteigende onroerende zaak al eerder aan een derde in economische eigendom heeft overgedragen, brengt geen verandering in het uitgangspunt van recht op volledige schadevergoeding. Wel brengt de economische-eigendomsverhouding dan mee dat de eigenaar de schadeloosstelling voor de werkelijke waarde van het onteigende afdraagt aan de economisch eigenaar. Als de economisch eigenaar – anders dan in deze zaak aan de orde is – op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan de door de juridisch eigenaar te ontvangen en door te betalen schadeloosstelling tevens een vergoeding behelzen van de door de economisch eigenaar als gevolg van de onteigeninggeleden bijkomende schade. (Vgl. HR 10 augustus 1995, ECLI:NL:HR:1995:AC1576, NJ 1996/614 en 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, NJ 2010/138.)
In dit geval heeft de juridisch eigenaar [eiser] na de economische-eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, zijn bedrijf daarop voortgezet, zoals nader geregeld in de contractuele verhouding met de economisch eigenaar Landvision. Niet valt in te zien waarom [eiser] geen recht zou hebben op vergoeding van de schade die hij als juridisch eigenaar in verband met die bedrijfsuitoefening lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, evenals het geval zou zijn geweest indien hij de onroerende zaak niet aan een ander in economische eigendom had overgedragen. Daarmee ontstaat geen aanspraak op schadeloosstelling die de onteigende niet heeft als geen economische-eigendomsoverdracht zou hebben plaatsgevonden. De onteigenaar verkeert dus niet in een nadeliger positie dan zonder die economische-eigendomsoverdracht het geval zou zijn.
Uitgangspunt is dan ook dat een vergoeding van bijkomende schade die geleden wordt in verband met de bedrijfsuitoefening door de onteigende op de in economische eigendom aan een ander overgedragen onroerende zaak, op haar plaats is indien en voor zover dat ook het geval zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht van die onroerende zaak.
Noot: kan tot interessante discussies leiden, zoals rente vrijkomend kapitaal, welk kapitaal toekomt aan de economische eigenaar. Zie ook vonnis rechtbank Rotterdam in de zaak Gorinchem/Keijzer, met voor de juridische eigenaar wel vergoeding bijkomende schaden. HR oordeelt wel dat voor duurdere reconstructie de werkelijk waarde, die toekomt aan de economisch eigenaar, wel beschouwd moet worden als vrijkomend kapitaal voor de juridisch eigenaar.
