Wat er aan voorafging:
- de rechtbank Rotterdam elimineerde, in navolging van deskundigen, het bestemmingsplan woningbouw en waardeerde de grond met een verwachtingswaarde en dus niet als ruwe bouwgrondwaarde.
- bij arrest van 15 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:24) heeft de Hoge Raad het vonnis van de rechtbank van 21 mei 2014 vernietigd en het geding naar het hof De Haag verwezen.
Gevolgtrekkingen Hof Den Haag:
- geen sprake van een zodanig concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, dat de bestemming met het plan waarvoor wordt onteigend moet worden vereenzelvigd. Aldus geen eliminatie bestemmingsplan woningbouw.
- gemeente bepleit tevergeefs baatafroming art. 40 e OW voor de onteigende gronden.
Het hof verwijst hiervoor in de eerste plaats naar het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad inzake ‘Perkpolder’ (ECLI:NL:HR:2016:25), waaruit blijkt dat pogingen om waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van het bestemmingsplan op voorhand te elimineren tijdens het wetgevingsproces zijn gestrand. Volgens de Hoge Raad is het dan niet aan de rechter om hierin een rechtspolitieke keuze te maken. Met dit uitgangspunt, dat een op het onteigende rustende bestemming in beginsel niet wordt geëlimineerd, is niet te verenigen dat de waardevermeerdering die optreedt als gevolg van een gewijzigde (lucratieve) bestemming via de weg van art. 40e Ow zonder meer als ‘onredelijk’ zou worden afgeroomd.
Uit de wetsgeschiedenis moet dan ook worden afgeleid dat de wetgever voor ogen heeft gestaan dat voor baatafroming als door de Gemeente bepleit, slechts plaats is in omstandigheden die vergelijkbaar zijn met omstandigheden waarin planschade (als destijds voorzien in art. 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening en thans in art. 6.1 Wet ruimtelijke ordening) kan worden toegekend, spiegelbeeldig toegepast.
- aangezien partijen nog niet uitgebreid over baatafroming hebben gediscussieerd, de figuur van de baatafroming een figuur is die tot nu toe in de praktijk niet of nauwelijks is toegepast en de door de rechtbank benoemde deskundigen daarover niet hebben geadviseerd, zal het hof deskundigen verzoeken om het hof ook over dit punt, gehoord partijen en met inachtneming van hetgeen het hof over 4.4 heeft overwogen, te adviseren over de vraag of en zo ja, in hoeverre, afroming dient plaats te vinden.
- gemist exploitatie voordeel project ontwikkelaar
De rechtbank heeft beslist dat Megahome geen aanspraak kan maken op gemist exploitatievoordeel, omdat het bestemmingsplan moet worden geëlimineerd en Megahome na eliminatie terugvalt in de positie van projectontwikkelaar die agrarisch bestemde grond met een verwachtingswaarde heeft gekocht, met alle jarenlange onzekerheden van dien (rov. 4.57). Aangezien inmiddels is komen vast te staan dat het bestemmingsplan niet moet worden geëlimineerd, zal het hof alsnog moeten onderzoeken of voldaan is aan (overige) de voorwaarden die aan vergoeding van gemist exploitatievoordeel moeten worden gesteld.
Gerechtshof Den Haag 13-06/17 (ECLI:NL:GHDHA:2017:1674).
Noot: de verdere ontwikkelingen worden met belangstelling tegemoet gezien, met name over de vragen of er toch nog enige aanleiding tot enige vorm van baatafroming zou kunnen zijn en de benadering van het verlies aan exploitatiewinst. Voor dat laatste zie onder meer derving grondexploitatiewinst + derving bouwexploitatiewinst HR 15-02/08 Schiedam/Levago (ECLI:NL:HR:2008:BB7646)
