Langhout 22 oktober 2014: advies met waarde van de woning direct voor de ontwikkelingen € 340.000,00. De omvang van de planschade heeft Langhout begroot op € 12.000,00, zijnde 3,5% van de door hem getaxeerde waarde van de woning. Het college heeft ervoor gekozen voor wat betreft de begroting van het nadeel aan te sluiten bij een door De Bont Adviesbureau Schadevergoedingen (hierna: De Bont) opgesteld advies van 5 februari 2015. Dit advies betreft de naastgelegen woning van de broer van [appellante] aan de [locatie 2]. De Bont komt in dit advies tot nagenoeg dezelfde conclusies als Langhout in zijn advies over de woning van [appellante]. Verder is de schade die aan de woningen wordt toegebracht vergelijkbaar. Ondanks de overeenkomsten, heeft De Bont de schade begroot op een bedrag dat overeenkomt met 6,25% van de waarde van de woning van de broer van [appellante]. Het college heeft [appellante] op basis van dit schadepercentage een vergoeding van € 21.250,00 toegekend.
ABRS: In het advies van Langhout worden geen referentieobjecten genoemd. Dit betekent niet dat het college dit advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Hiertoe is van belang dat Langhout in zijn brief van 9 februari 2016 heeft toegelicht dat de taxatie van de woning van [appellante] tot stand is gekomen via de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij hij opmerkt dat hij geen vergelijkbare objecten heeft kunnen vinden, omdat bedrijfswoningen in beginsel niet zelfstandig kunnen worden verkocht. Langhout verklaart vier woningen, die hij heeft aangeduid in zijn brief, bij zijn beoordeling te hebben betrokken en stelt rekening te hebben gehouden met het verschil in bestemming, ligging, oppervlakte van de percelen, grootte en kwaliteit van de woningen, de aanwezigheid van bijgebouwen en het verschil in peildata. Langhout stelt verder rekening te hebben gehouden met verschillende planologische invloeden. De Afdeling ziet geen aanleiding aan deze verklaring te twijfelen. Hierbij merkt zij op dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. Dat dit met zich brengt dat een gemaakte taxatie lastig te beoordelen is, is inherent aan taxatie.
ABRS 14-06/17 inzake Aalsmeer (ECLI:NL:RVS:2017:1579 en ECLI:NL:RVS:2017:1579)
Noot: Taxaties waardevermindering van 3,5% tegenover 6,25 %. Brederoo zei het al: “ het kan verkeeren.”
Collega rentmeester-taxateur uit Heemstede: ABRS hier minder kritisch op de taxateur dan in de zaak ABRS 12-04/17 inzake Boxtel (ECLI:NL:RVS:2017:1023).
