Verweer gelaedeerde: Volgens De Lunet kiest Ten Have ten onrechte voor een zogenoemde incentive, een eenmalige vergoeding die kan worden gebruikt om huurders te behouden, die zij vaststelt op 60% van de totale huursom per jaar, € 500.000,00. Behalve dat Ten Have de waardevermindering van het winkelcentrum had moeten begroten, is de keuze voor een incentive ook niet op zijn plaats.
ABRS: Ten Have heeft er vervolgens voor gekozen de tegemoetkoming vorm te geven als een zogenoemde incentive ten bedrage van € 500.000,00, ongeveer 60% van de jaarlijkse huursom. Dit bedrag zou door De Lunet gebruikt kunnen worden om, ingeval een huurder vertrekt, tijdig een opvolgende huurder aan te trekken en een korting op de reguliere huursom te bekostigen. De Lunet wijst er terecht op dat een eenmalige uitkering geen recht doet aan het gegeven dat de situatie ter plaatse permanent is gewijzigd. Het overgangsrecht maakt het nu mogelijk om steeds wanneer een huurder vertrekt binnen een jaar een nieuwe huurder te vinden. Lukt dit niet, dan mag detailhandel niet worden voortgezet in de leeggekomen winkelruimte. Het is aannemelijk dat, zoals De Lunet aanvoert, leegstand van een winkelruimte ertoe zal leiden dat ook andere winkeliers zullen vertrekken. Een winkelcentrum met lege winkelruimten is immers niet aantrekkelijk voor winkelend publiek en daarmee ook niet voor ondernemers. Omdat het vertrek, dat, gelet op de wijziging van het planologische regime ook beoogd is, onafwendbaar is, is een incentive in dit geval niet een geschikte manier om planschade te compenseren. Deze wijze van compenseren verhoudt zich overigens ook slecht met de analyse van Ten Have dat de waardeontwikkeling van winkelvastgoed onzeker is door hogere leegstandsrisico’s en neerwaartse druk op huurprijzen, zoals zeker geldt voor gebieden met relatief veel leegstaand winkelvastgoed, waaronder diverse winkelgebieden in Zuid-Nederland. Het ligt meer voor de hand om in een geval waarin de situatie blijvend is veranderd een compensatiemethode te gebruiken die rekening houdt met het permanente karakter. Uit het vorenstaande volgt dat het aanvullend advies gebrekkig is wat betreft de schadebegroting. Het betoog slaagt.
ABRS 17-05/17 inzake Breda (ECLI:NL:RVS:2017:1293).
Noot: een heldere aanpak van de Afdeling. een eenmalige incentive als basis nemen voor permanente schade past niet. Hoogstate heeft eerder elders vermogensvergelijking gemaakt: waarde voor de ramp via DCF met “gunstige” parameters contra waarde na de ramp via DCF met mindere gunstige parameters dan de oorspronkelijke.
