De gemeente is op 1 oktober 2007 door aankoop eigenaar geworden van de horecabedrijfsruimte met onzelfstandige woning. De gemeente heeft de bedrijfsruimte gekocht omdat deze is gelegen in een ontwikkelingsgebied van de gemeente, genaamd “ [bestemmingsplan] ”
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 02-05/17 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900)
[geïntimeerde 2] heeft in eerste aanleg (voorwaardelijk) van de gemeente schadevergoeding gevorderd als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW. Ook voor deze vordering geldt dat thans aan de voorwaarde waaronder de vordering was ingesteld, is voldaan.Artikel 7:309 lid 1 BW luidt:
Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.
Dit artikellid berust, net als de onteigeningswet, op het uitgangspunt dat iemand die voor een algemeen belang moet wijken, aanspraak kan maken op schadeloosstelling. Dát [geïntimeerde 2] moet wijken voor het algemeen belang staat naar het oordeel van het hof vast, dit gelet op de stellingen van de gemeente zelf omtrent de noodzaak om tot huurbeëindiging en afbraak van de bedrijfsruimte te komen.
De gemeente heeft als verweer aangevoerd dat ‘de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd’ er niet is, zodat er ook geen schade is (CvA in reconventie punt 37).
Aangenomen moet worden dat, zonder de aankoop van de verhuurde bedrijfsruimte in oktober 2007 door de gemeente met het oog op de realisering van de plannen voor het onderhavige gebied, de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] en daarmee met [geïntimeerde 2] zou zijn gecontinueerd. Inmiddels zijn echter bijna 10 jaar verstreken sinds de eigendomsovergang en 17 jaren nadat [geïntimeerde 2] huurder is geworden, en het is aldus de vraag of [geïntimeerde 2] wel aanspraak kan maken op een nog langere duur van de huurovereenkomst en hoe lang dan wel.
Om de schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW te kunnen vaststellen is derhalve een verder debat tussen partijen en mogelijk een deskundigenonderzoek nodig. Om deze procedure niet verder te vertragen verdient verwijzing naar de schadestaatprocedure mogelijk de voorkeur.
Noot: het aspect van de resterende looptijd kan zijn invloed hebben op de te hanteren kapitalisatie factoor voor de jaarlijkse schade.
