Buurman bouwt in de uitzichtslijn. Rechtbank overweegt dat erfdienstbaarheid geldt, mede op basis uitleg bedoeling partijen: Het beding in de koopakte moet worden uitgelegd aan de hand van de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Zoals overwogen is het opvallend dat de erfdienstbaarheid niet is opgenomen in de leveringsakte van het appartementsrecht op het perceel “lijdend erf”. Dat hadden [gedaagden = kopers lijdend erf] wel mogen verwachten. Tot aan ontvangst van de brief van [eiser] van 15 januari 2024, hebben zij geen enkele aanleiding gehad om te vermoeden dat er een erfdienstbaarheid rust op het perceel waarop zij wonen. Dit betekent dat [gedaagden] te goeder trouw in de veronderstelling zijn geweest over het appartementsrecht te beschikken zonder daarop rustende erfdienstbaarheid. Omdat de bouwwerken al in mei 2023 zijn geplaatst, kan de erfdienstbaarheid [gedaagden] , naar het oordeel van de rechtbank, niet worden tegengeworpen. Daarbij is relevant dat [eiser] [gedaagden] er voorafgaand aan de plaatsing van de bouwwerken niet op heeft gewezen dat de erfdienstbaarheid bestaat. Dit terwijl [eiser] in 2021 wel klachten heeft geuit over de omgevingsvergunning (zie onder 2.5.) en aangenomen kan worden dat zij vanaf dat moment dus op de hoogte was van bouwplannen. Zoals [eiser] zelf naar voren heeft gebracht, staat in de omgevingsvergunning namelijk dat het gaat om een te realiseren bijgebouw en ‘het veranderen en vergroten van de begane grondverdieping en eerste verdieping’.
Omdat [gedaagden] de bouwwerken te goeder trouw hebben geplaatst, kunnen zij met een beroep op de erfdienstbaarheid niet worden verplicht om de bouwwerken te verwijderen.
Verder: [gedaagden] voeren aan dat [eiser] met haar vordering om de bouwwerken te verwijderen misbruik maakt van haar bevoegdheid en redelijkheid en billijkheid.
De weging van deze partijbelangen maakt dat de rechtbank tot het oordeel komt dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang van [eiser] bij verwijdering van de bouwwerken en het belang van [gedaagden] bij behoud van de bouwwerken. De door [eiser] gestelde belangen bij het behoud van (beperkt) uitzicht staan niet in verhouding tot de grote financiële gevolgen voor [gedaagden] om bij eigendomsoverdracht van hun woning de bouwwerken af te breken.
Rechtbank Amsterdam 09-09/26 (ECLI:NL:RBAMS:2026:9849)