Een verkoopmakelaar moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Deze zorgplicht houdt in dat hij zijn werkzaamheden moet verrichten zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze plicht brengt mee dat de makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen.** De opdrachtnemer is niet volkomen lijdzaam, maar heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van de opdracht (vgl. artikel 7:402 BW).
De verkopers verwijten de (verkoop-)makelaar dat hij tekort is geschoten in zijn zorgplicht bij de verkoop van hun woning. Zij stellen dat hij hen niet heeft gewezen op de mogelijkheid om aanspraak te maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom en dat hij daarop namens hen geen aanspraak heeft gemaakt, toen de kopers wegens financieringsproblemen (twee keer) om uitstel van de eigendomsoverdracht vroegen. Daardoor zijn zij het boetebedrag van € 35.850 misgelopen. De verkopers vorderen dat de makelaar hen dat bedrag bij wijze van schade vergoedt, met bijkomende kosten.
De makelaar betwist dat hij tekort is geschoten. Hij heeft de verkopers geïnformeerd over de verschillende opties toen de kopers om uitstel vroegen. De verkopers hebben weloverwogen besloten in te stemmen met uitstel van de levering van de woning, waarbij zij van de kopers een vergoeding van € 1.500 per uitstelverzoek (van ongeveer een maand) ontvingen.
De rechtbank wijst de vorderingen van de verkopers af omdat de makelaar niet tekort is geschoten in zijn zorgplicht.
Rechtbank Gelderland 01-04/26 (ECLI:NL:RBGEL:2026:2602)
Noot: HR 31 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:567)