Beoordeling naar oud recht: planschade. Voorzienbaarheid en schadevergoeding anderszins.
Advies SAOZ aan gemeente: substantiële schade, maar actieve risico-aanvaarding. Ten tijde van de aankoop van de percelen door LRE gold voor het gebied in kwestie een voorbereidingsbesluit. In de toelichting en publicatie van dit besluit stond dat een herziening van onder meer het bestemmingsplan voor bedrijventerrein Willem Sophia werd voorbereid en dat het voorbereidingsbesluit is genomen om ongewenste ontwikkelingen hier te voorkomen. Uit de jurisprudentie van de Afdeling vloeit voort dat ‘kale’ voorbereidingsbesluiten niet gebruikt kunnen worden om actieve risicoaanvaarding tegen te werpen. Die jurisprudentie ziet evenwel op indirecte planschade, terwijl het hier gaat om directe planschade. Dit is volgens de SAOZ een belangrijk verschil, dat maakt dat een ‘kaal’ voorbereidingsbesluit wel degelijk reden geeft om rekening te houden met de ‘kwade kans’ dat een nieuw bestemmingsplan tot een beperking van de oorspronkelijke bouw- en gebruiksmogelijkheden zou leiden.
Rechtbank: geen voorzienbaarheid. Volgens de rechtbank ontstond met deze ‘kale’ voorbereidingsbesluiten voorbereidingsbescherming om zo mogelijke planologisch ongewenste ontwikkelingen tegen te houden, maar blijkt uit de voorbereidingsbesluiten niet welke ontwikkelingen dat betrof dan wel wat de toekomstige planologische toestand zou worden. Daarom kunnen deze besluiten niet worden aangemerkt als een voldoende concreet beleidsvoornemen, aldus de rechtbank.
Maar rechtbank: latere verkoop door gelaedeerde tegen een zodanig prijs dat er geen schade is. Aldus: schadevergoeding anderszins.
ABRS: Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, moet bij de beantwoording van de vraag of de tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Voldoende voor de conclusie dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien, is dat deze op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is. Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen ook door van derden ontvangen vergoedingen voldoende verzekerd worden geacht. Vergelijk de overzichtsuitspraak planschade van de Afdeling van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, r.o. 113-114.
Het college heeft geen objectieve gegevens overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de tegemoetkoming in planschade anderszins is verzekerd. Dat LRE een hoge prijs heeft ontvangen voor de percelen, die volgens het college niet kan worden verklaard door algemene prijsstijgingen in die periode, is, wat daar verder ook van zij, onvoldoende om aan te nemen dat de tegemoetkoming in planschade door de hoge prijs anderszins is verzekerd. Er kunnen immers verschillende redenen voor een koper zijn om te besluiten een koopprijs overeen te komen die (aanzienlijk) boven een eerdere transactieprijs of boven de marktwaarde van een perceel ligt, bijvoorbeeld omdat de koper het perceel snel wil verkrijgen of omdat het perceel voldoet aan specifieke wensen van de koper. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 5 maart 2025, ECLI:NL:RVS:2025:867, r.o. 116. In dit geval heeft LRE bovendien op de zitting, door het college niet betwist, gesteld dat zij tegenover de koper van de percelen de contractuele verplichting op zich had genomen om de percelen leeg en gesaneerd te leveren. Dit betekent dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich hangende het beroep terecht op het standpunt heeft gesteld dat de tegemoetkoming in planschade anderszins is verzekerd.
ABRS 05-11/25 inzake Kerkrade (ECLI:NL:RVS:2025:5307)
Noot: in deze uitspraak is rechtspraak vermeld, zowel over al dan niet voorzienbaarheid bij voorbereidingsbesluit als over schadevergoeding anderszins.