Naar het oordeel van de Afdeling blijkt uit het streekplan niet van een concreet beleidsvoornemen om het plangebied te bebouwen. Dat, naar op de zitting van de Afdeling is vastgesteld, het plangebied binnen de zogenoemde rode contour is gelegen, doet daar niet aan af. Hierbij is van belang dat, daargelaten of de in het streekplan bedoelde verstedelijkingsambities op een lijn zijn te stellen met een voornemen tot woningbouw, op bladzijde 161 van het streekplan een nadere uiteenzetting is gegeven van de ruimtelijke ontwikkelingen in Amerongen. Op deze bladzijde is vermeld dat de bouwmogelijkheden voor Amerongen beperkt zijn, dat wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 130 woningen in de hele gemeente, dat de opgave kan worden ingevuld door inbreiden en transformeren en dat het deels gaat om restcapaciteiten in het noordelijke en noordwestelijke deel van Amerongen, waar nog geen volledige invulling is gegeven aan de mogelijkheden die het vorige streekplan biedt. Ook is op bladzijde 161 een overzicht gegeven van een aantal potentiële locaties voor woningbouw. De Afdeling stelt vast dat het plangebied in het zuidwestelijke deel van Amerongen is gelegen en dat (de directe omgeving van) het plangebied niet is vermeld bij de potentiële locaties voor woningbouw. Op de zitting van de Afdeling heeft het college nog aangevoerd dat het streekplan in samenhang met de – voor het eerst in hoger beroep overgelegde – Toekomstvisie Amerongen (hierna: de toekomstvisie) moet worden gelezen. In de toekomstvisie is het plangebied echter evenmin vermeld als mogelijke bouwlocatie. Dit betekent dat de planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning niet voorzienbaar was voor [appellanten].
NMR
In het betoog van [appellanten] is geen grond te vinden voor het oordeel dat de ontwikkeling – de bouw van een vrijstaande woning aan de rand van de bebouwde kom van een dorp – op zichzelf geen normale planologische ontwikkeling is. Naar aanleiding van de vraag of de ontwikkeling op deze specifieke locatie in de lijn der verwachting lag, overweegt de Afdeling, rekening houdend met de handvatten die zij in haar uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) heeft gegeven voor het bepalen van de hoogte van de drempel in het kader van het normale maatschappelijke risico, het volgende.
De omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. De ontwikkeling past daarom naar haar aard binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
In het plangebied is, ten opzichte van de omgeving, een hogere bebouwing toegestaan. De woning in het plangebied is met een bouwhoogte van 10,5 meter hoger dan de omliggende woningen. De omliggende woningen zijn niet hoger dan 6 à 7 meter. Daarnaast bestaan de omliggende woningen, anders dan de woning in het plangebied, uit maximaal twee bouwlagen. De woning in het plangebied is ook dichter bij de weg gelegen. Daarom past de planologische ontwikkeling slechts gedeeltelijk in de ruimtelijke structuur van de omgeving.
Verder heeft het college niet aannemelijk gemaakt dat de planologische ontwikkeling in een gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid past. Op de zitting bij de Afdeling heeft het college daartoe verwezen naar het streekplan en de toekomstvisie. Uit deze beleidsdocumenten valt echter niet af te leiden dat woningbouw in het plangebied in de lijn der verwachtingen lag.
Het college heeft, gelet op het voorgaande, onvoldoende onderbouwd dat het een drempel van 5 procent mag hanteren. Uit de onder 11.1 vermelde uitspraak van 3 november 2021 volgt immers dat als slechts aan één van beide indicatoren voor een deel is voldaan, een drempel van 2 procent is aangewezen.
ABRS 30-04/25 inzake Utrechtse Heuvelrug (ECLI:NL:RVS:2025:1933)
Noot: voor (geen) voorzienbaarheid zie ook onze recente publicatie ABRS 16-04/25 inzake Windpark N33 (ECLI:NL:RVS:2025:1684)
