Op grond van de bestemming “Maatschappelijk” is het perceel bestemd voor bewoning door maximaal twee gasten en voor palliatieve zorgverlening. Verder staat die bestemming de realisering van zes parkeerplaatsen toe ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’
ABRS: Bij de bepaling van de waardevermindering is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, onder 4.6 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
In een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de taxatie van de waarde van een onroerende zaak. Volgens de maatstaf moet een redelijk denkend en handelend koper bij het bepalen van zijn koopprijs immers rekening houden met de maximale mogelijkheden van het voor de onroerende zaak geldende planologische regime. Deze maximale planologische mogelijkheden zijn in de praktijk niet steeds verdisconteerd in de prijzen van verkochte percelen. Dat is de reden dat de verkoopprijzen van vergelijkbare percelen wel indicatief zijn voor de waarde van een te taxeren perceel in een planschadezaak, maar de waarde van het te taxeren perceel daaruit niet één op één kan worden afgeleid. In planschadezaken kan voorts niet worden aangesloten bij de taxatiesystematiek die gebruikelijk is in WOZ-zaken, zoals [appellant] bepleit. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum.
Partij-taxateur Hansen: kaarten waarop informatie over referentiepercelen is vermeld, waaronder de transactieprijs, de transactiedatum en een beschrijving van het perceel. Hansen heeft per perceel ook een score gegeven voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging van een perceel, de zogenoemde koldu-scores. Hansen heeft de koldu-scores gebruikt om de verschillen tussen de referentiepercelen en het perceel van [appellant] inzichtelijk te maken. Volgens het beroepschrift vormen de taxatiekaarten de rekenkundige onderbouwing van de waarde van het perceel van [appellant] voor en na de peildatum die Hansen heeft bepaald.
Uit de taxatiekaarten blijkt niet dat Hansen aan zijn taxaties van de waarden van het perceel van [appellant] een planvergelijking ten grondslag heeft gelegd en dat hij bij die waardebepaling is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van de planologische regimes.
ABRS 20-03/19 inzake Son en Breugel (ECLI:NL:RVS:2019:870)
Noot: een nuttige taxatie instructie van de Afdeling:
- niet zonder meer marktwaarde, omdat daarin maximalisatie bestemmingsplan veelal niet gewogen wordt.
- niet WOZ-waarde. Let wel: : anders was het in de zaak ABRS 14-11/18 inzake Helmond (ECLI:NL:RVS:2018:3691). Vaste rechtspraak: WOZ waarde normaliter niet relevant voor planschadebeoordeling, tenzij de verlaging van WOZ-waarde direct terug te voeren is op de aan de orde zijnde planologische mutatie. Zie de genoemde overzichtsuitspraak.
- tegentaxatie zonder planvergelijking is sowieso niet bruikbaar.
