Geschil tussen ondererfpachters en Staatsbosbeheer over de waardering van het bloot eigendom van percelen op Vlieland door Staatsbosbeheer als grondeigenaar in het kader van een koopaanbod.
Staatsbosbeheer laat de bloot eigendom (in tweede instantie) waarderen door Wiberg taxaties die een residuele waardering maken met onder meer de overweging “Wij zijn van mening dat de residuele grondwaarde methode in beginsel niet geschikt is voor dit onderdeel (…). Vanwege het gebrek aan andere marktgegeven blijft deze optie als enige over.”
Daarnaast wordt de ‘waarde’ van de depreciatie, zoals door de commissie Van der Werf vastgesteld op 25% van de grondwaarde gelijkelijk verdeeld tussen bloot eigenaar en ondererfpachter, nu bij verkoop aan ondererfpachter de depreciatie vanwege uitgifte in erfpacht wegvalt.
De Rechtbank oordeelt:
Eisers hebben verder geen contra-taxatie of ander deskundigenoordeel overgelegd, waarin steun kan worden gevonden voor hun standpunt dat de waardebepaling door Wiberg onjuist is. Er is daarom voorshands niet vast komen te staan dat de Wiberg -taxatie naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat Staatsbosbeheer het taxatierapport niet tot uitgangspunt had mogen nemen bij de bepaling van de verkoopprijzen van het bloot eigendom van de percelen.
Eisers hebben voorts gesteld dat Staatsbosbeheer in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door een depreciatie toe te passen van 12,5%. Volgens hen is een depreciatie van 40 à 45% gebruikelijk. Gedaagden hebben betwist dat een depreciatie van 40 à 45% gebruikelijk zou zijn. Eisers miskennen volgens hen dat op de Waddeneilanden geen sprake is van stedelijke erfpacht, waar percentages van 40 kunnen voorkomen, maar sprake is van groene erfpacht. Bij groene erfpacht is een percentage van 25 zonder meer marktconform. Uit de benchmark van het rapport van de Commissie Groothuis blijkt zelfs dat weinig groene erfverpachters überhaupt depreciëren, aldus gedaagden. Bij verkoop aan de zittende erfpachter worden de erfpachtbeperkingen opgeheven en wordt de tijdens de looptijd van de erfpacht toegepaste depreciatie (ten gevolge van de erfpachtbeperkingen) van 25% teniet gedaan. Deze economische waarde valt de erfpachter toe zonder dat de erfpachter hiervoor wat hoeft te doen. Een verdeling van 50/50 (van de totale waarde depreciatie = 12,5%) van dat voordeel is een verdeelsleutel tussen eigenaar en erfpachter die ook volgens [B] en [C] voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid, aldus gedaagden.
In het licht van dit verweer hebben eisers naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk gemaakt dat Staatsbosbeheer in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door een depreciatie toe te passen van 12,5%.
Rechtbank Noord-Nederland 08-11/17 inzake SBB/erfpacht Vlieland (ECLI:NL:RBNNE:2017:4224).
Noot: een interessante uitspraak over de waardering van bloot eigendom. Uit ervaring weten de taxateurs van Hoogstate dat tegen de waardering van bloot eigendom en erfpachtrechten verschillend aangekeken kan worden. Met betrekking tot de depreciatie zijn percentages van 40 tot 50% zoals die bij stedelijke erfpacht worden toegepast hen onbekend. Voor groene of landelijke erfpacht wordt in de praktijk onder omstandigheden met een zeer beperkte of zelfs geen depreciatie gerekend.
