Vervroegde onteigening peildatum 06-02/15
Bij de waardering van de werkelijke waarde van het onteigende moet veelal een keuze worden gemaakt tussen de gebruikswaarde en de waarde op basis van potentieel gebruik, waarbij dan de hoogste van beide waarden bepalend is. De verklaring hiervoor is dat in het algemeen volgens de in het bestemmingsplan opgenomen regels van overgangsrecht behalve realisatie van de nieuwe bestemming ook voortzetting van het bestaande gebruik geoorloofd is, terwijl een redelijk handelend verkoper de eigendom uiteraard alleen zal willen afstaan indien de koper hem de hoogste waarde vergoedt. Wat is in dit verband de betekenis van op het onteigende aanwezige opstallen? Indien de gebruikswaarde wordt vergoed omdat die waarde hoger is dan die op basis van potentieel gebruik, komen deze opstallen bij de waardering van de werkelijke waarde uiteraard ten volle in aanmerking. Is daarentegen de waarde op basis van potentieel gebruik hoger dan de gebruikswaarde, dan zullen de opstallen voor een potentiële koper in het algemeen niet meer van betekenis zijn omdat die met het oog op dat potentieel gebruik juist moeten worden afgebroken. Alleen de waarde van de bij de sloop van de opstallen vrijkomende bouwmaterialen resteert eventueel, maar die valt doorgaans weg tegen de sloopkosten. Het verschijnsel dat de aanwezigheid van opstallen aldus haar betekenis geheel verliest, wordt in de wandeling wel aldus aangeduid dat die opstallen ‘door de grond zakken’.
Niet op voorhand ondenkbaar is dat bij de keuze tussen de gebruikswaarde en de waarde op basis van potentieel gebruik de te onteigenen zaak behoort te worden gesplitst. Wanneer een redelijk handelend koper de onroerende zaak gedeeltelijk een nieuwe gebruiksbestemming zal geven maar tegelijk voor een ander deel van die zaak het huidige gebruik zal voortzetten omdat die combinatie voor hem het meest voordelig is en die wijze van exploitatie op basis van het overgangsrecht van het bestemmingsplan ook is toegelaten, zal een redelijk handelend verkoper de eigendom uiteraard alleen aan de koper willen afstaan indien deze hem voor het eerstbedoelde gedeelte van de onroerende zaak de waarde op basis van potentieel gebruik en voor het laatstbedoelde gedeelte de gebruikswaarde vergoedt.
In de onderhavige zaak hebben [eiser] c.s. naar aanleiding van het concept-deskundigenbericht betoogd dat een splitsing behoort te worden aangebracht, tussen enerzijds de opstallen met ondergrond en omliggende grond en anderzijds de rest van het perceel.
Wat de deskundigen zeggen komt er dus op neer dat zij ervan uitgaan dat in de zaak Bergschenhoek/ [B] (Slee)een redelijk handelend koper de bestaande opstal (de woning [b-straat 1]) als een bedrijfswoning zou handhaven en tegelijk op het restantperceel de nieuwe bestemming (klaarblijkelijk bedrijfsruimte met bijbehorende voorzieningen) zou realiseren. Volgens hen is iets dergelijks in de onderhavige zaak geen optie. Bij realisatie van het nieuwe plan zijn de aanwezige opstallen niet te handhaven. De reden daarvoor wordt door de deskundigen niet met zoveel woorden benoemd, maar laat zich raden. Eerder in hun rapport (p. 13) vermelden de deskundigen dat aan het onteigende een van het huidig agrarisch gebruik afwijkende bestemming is gegeven ten behoeve van de realisering van een woongebied met bijbehorende voorzieningen zoals infrastructuur en groen. Welnu, het is niet goed voorstelbaar dat een combinatie van nieuwe woningen en ten koste van infrastructuur en groen te handhaven agrarische opstallen voor een redelijk handelende koper de meeste waarde oplevert, geheel anders dan de combinatie van nieuwe bedrijfsruimte en een te handhaven bedrijfswoning in het geval Bergschenhoek/ [B].
A-G: Uitgaande van de deugdelijkheid van het deskundigenbericht en van het vonnis van de rechtbank in de zaak Bergschenhoek/ [B] c.s., kon in dat geval onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan de bedrijfswoning klaarblijkelijk wel degelijk worden gehandhaafd. Zonder die omstandigheid zou voor een splitsing in een perceelsgedeelte met de bedrijfswoning (waarvoor de gebruikswaarde werd vergoed) en het restant van het perceel (waarvoor de waarde als ruwe bouwgrond werd vergoed) geen reden hebben bestaan.
Dus niet uitgaan van een koper die enerzijds dankbaar gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om de nieuwe bestemming te realiseren, maar tegelijkertijd voor dat voornemen zijn ogen sluit wat betreft het perceelsgedeelte met de opstallen, anders gezegd, van een koper die in een geval waarin het realiseren van de nieuwe bestemming op het ene gedeelte van het perceel en het handhaven van het gebruik op het andere gedeelte niet op zinvolle wijze met elkaar zijn te verenigen, bereid is dat te vergeten.
Waar de Rechtbank in rechtsoverweging 5.1 van haar vonnis oordeelt dat aan het onteigende geen hogere waarde kan worden toegekend dan die van ruwe bouwgrond en waar de Rechtbank de stelling van de Gemeente dat het uitgesloten is dat de opstallen in het kader van de voorziene ontwikkeling blijven bestaan niet heeft verworpen, valt zonder nadere motivering niet in te zien dat een redelijk handelend koper die de grond als ruwe bouwgrond wenst te verwerven voor die, in het kader van het bouwrijp maken van de grond te verwijderen, opstallen meer zal willen betalen dan de sloopwaarde.’
De rechtbank houdt terecht aan [eiser] c.s. voor dat als uit zou moeten worden gegaan van handhaving van de opstallen, aan de onteigende gronden niet de ruwe bouwgrondprijs kan worden toegekend.
Conclusie A-G 16-06/17 bij arrest (Art. 81 lid 1 RO.) HR 22-09/17 inzake Oosterhout (ECLI:NL:HR:2017:2448).
Noot: Hoogezand-Sappemeer/Lambeck (HR 16-4/04, ECLI:NL:HR:2004:AO2283) geeft al een duidelijke uiteenzetting over het door de grond zakken van de paardenstal, waaraan enkele eventuele sloopwaarde toekomt.
Noot 2; Rechtbank Rotterdam 2-05/14 inzake Gorinchem/Keijzer: bedrijfsgebouwen zakken door de grond. De (bedrijfs)woning met een beperkte kavel houdt, naast de ruwe bouwgrondwaarde voor al de gronden, wel een waarde van € 400.000,– (was planologisch inpasbaar en niet strijdig met nieuwbouw woningen daar om heen ).
