Ruwe bouwgrond bedrijventerrein Venlo

Onteigening Wet voorkeursrecht gemeenten

zaterdag, 20 februari 2021

Vonnis rechtbank Limburg 17-02/21 (nog niet gepubliceerd):

  • peildatum 17-03/20, in een gebied waarde de Wvg (wet voorkeursrecht gemeenten) van toepassing is.
  • deskundigen zien “een plus” op oude(re) referenties, waaronder een Wvg-beschikking 2014, maar rechtbank ziet geen aanleiding aan te nemen dat de referenties niet de reële marktprijs weerspiegelen en volgt deskundigen niet in “die plus”
  • deskundigen overwegen dat exploitatieplan een “plus” rechtvaardigt, vanwege winstpotentie. Rechtbank is met deskundigen van oordeel dat een residuele waardering niet aan de orde is en acht daarom het via een achterdeur alsnog binnenhalen van de/een residuele methode onjuist.

Noot:

René van Hoogmoed was hier een van de rechtbankdeskundigen en hij is bekend met de systematiek vonnis rechtbank Gelderland 28-03/18 inzake Barneveld/Harselaar (ECLI:NL:RBGEL:2018:1807). Met betrekking tot (oudere) referenties in het gebied is overwogen:  hogere werkelijke waarde dan die referenties vanwege niet alleen het tijdverloop in opgaande markt, maar ook de financiële ruimte zoals die blijkt uit de residuele ruimte (ook al is hier niet residueel te waarderen), alsmede de omstandigheid dat de inbrengwaarde van de gronden in het onderhavige complex al in februari 2014 op € 35,- per m² werd begroot. Hieraan hebben de deskundigen in hun rapport toegevoegd dat de gemeente al sinds 2014 – naast BPN c.s. – de enige koper in het plangebied is en een eigen prijs creëert die correspondeert met de inbrengwaarde en dat deze prijs niet noodzakelijkerwijs een reële reflectie is van de te verkrijgen prijs in een daadwerkelijke vrije markt, waarin geen sprake is van een gemeente die – met de dreiging van onteigening op de achtergrond – een actieve grondpolitiek bedrijft (rov. 2.14).

Noot 2: voor wat betreft voorzichtigheid met referenties uit het verleden overweegt mede deskundige: Ricardo toonde dit in 1817 reeds aan: “Land is high because corn is high”