Einde aan dubieuze handel speculatieve kavels?

Bijzondere taxaties

zaterdag, 13 februari 2021

Klacht tegen een notaris na serie van 41 hoog-speculatieve grondtransacties door particuliere belegger.

De notaris had bij deze vorm van beleggen, waarbij een ondeskundige particulier een groot deel van haar vermogen (en dat van haar echtgenoot) investeert in zeer kansarme beleggingen, veel meer moeten doen dan alleen het opnemen van standaardwaarschuwingen in akten en het voeren van een enkel telefoongesprek. Het nalaten van een zorgvuldig onderzoek, het niet opschorten dan wel weigeren van zijn dienstverlening en het onvoldoende invulling geven aan de op hem rustende zorgplicht op grond van art. 43 Wna en de (bijzondere) waarschuwingsplicht jegens klagers, leveren zeer ernstige tekortkomingen op van de notaris. Daarbij is in het bijzonder ook de positie van klager (echtgenoot van klaagster, mede-rekeninghouder en belanghebbende) als niet rechtstreeks bij de transacties betrokken derde in aanmerking genomen.

Het structureel laakbaar handelen van de notaris gedurende een langere periode, onvoldoende blijk van inzicht in het verwijtbare van zijn handelwijze (mede gelet op zijn tuchtrechtelijk verleden, met soortgelijke tekortkomingen) rechtvaardigen het opleggen van de zwaarste maatregel van ontzetting uit het ambt. Bevestiging oordeel kamer.

De totale koopprijs van de door klaagster aangekochte percelen (landbouwgronden) bedraagt meer dan € 11.000.000,00. Ten opzichte van de eerder voor deze percelen betaalde aankoopprijzen heeft [X = handelaar in onbebouwde percelen grond] met deze verkopen aan klaagster grote winsten gerealiseerd. 

In de leveringsakten zijn telkens gestandaardiseerde verklaringen van klaagster als koper opgenomen (door de klagers aangeduid als notariële Belehrungsclausules) In de leveringsakte van 8 september 2017 luiden deze als volgt:

“2. Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat tussen voormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit.

3. Koper verklaarde ermee bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is medegedeeld) dat onderhavige koop en levering niet vallen onder de toezichtregeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling, zoals aan koper bekend, raadpleegbaar is via www.afm.nl .

6. Koper is ermee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt.”

Daarnaast heeft de notaris verwezen naar andere civiele en tuchtrechtelijke uitspraken, waaronder van dit hof (onder meer ECLI:GHAMS:2020:85), waarin is geoordeeld dat de handelwijze van [Y, bemiddelaar namens handelaar X] / [X] geoorloofd is.

Gerechtshof Amsterdam 02-02/21 (ECLI:NL:GHAMS:2021:260)

Noot: het gaat natuurlijk altijd om de omstandigheden van het geval en die waren natuurlijk in het onderhavige geval wel bijzonder, met een totale investering van € 11.000.000,–. Zie ook de eerdere uitspraak van dit Hof van 21-01/20 waar de notaris naar verwees.

Goed dat er nu een beperking wordt gesteld aan puur speculatieve grondtransacties ten nadele van niet terzake deskundige particulieren. Zie onder meer Het Financieele dagblad 13-04-2019 met als titel “Dubieuze handel in kavels veel omvangrijker dan gedacht. Handelaren houden beleggers voor dat grond bebouwd zal gaan worden; neen dus”.

 Noot 2: voor andersluidend oordeel zie rechtbank Rotterdam 10-02/21 inzake Grondgedachte Beheer BV (ECLI:NL:RBAMS:2021:434)

Citaat uit dit vonnis: Omgerekend (naar vierkante meter) heeft [eiser] voor het perceel in Dedemsvaart € 28,40 per m2 en voor het perceel in Blaricum € 35,- per m2 betaald. [gedaagde] heeft deze percelen eerder aangekocht voor een lager bedrag: in 2008 heeft zij voor het perceel in Dedemsvaart € 6,- per m2 betaald en in 2007 voor het perceel in Blaricum € 3,86 per m2.