Schadeloosstelling onteigening eigenaar en huurder: positie huurder

Huur Onteigening

vrijdag, 2 oktober 2020

Huurder is een bouwmarkt, discussie o.a. gevolgen liquidatie, goodwill en voortgezet gebruik om niet. Bespreking kosten bijstand partijen.

Taxatie op basis van liquidatie. Gelet op de negatieve bedrijfsresultaten van BG Retail is er volgens de deskundigen geen sprake van inkomensschade.

Vermogensschade: liquidatieschade.

De post margeverlies ziet op het verlies aan brutomarge in de periode van de opheffingsuitverkoop voorafgaand aan de sluiting per 1 juli 2018. Rekening houdende met aangeboden voortgezet gebruik.

Transitievergoeding: huurder maakt terecht aanspraak op een transitievergoeding die ziet op de kosten die zij heeft moeten maken vanwege het gedwongen ontslag van in de geliquideerde bouwmarkt werkzame werknemers.

Managementsupport: De deskundigen zijn op basis van de door BG Retail aangeleverde gegevens tot een zelfstandige schatting gekomen van de bij een sluiting van de bouwmarkt redelijkerwijs te maken kosten die uitgaan boven de normale bedrijfsvoering en als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening kunnen worden beschouwd

Namens BG Retail wordt gesteld, dat als gevolg van de sluiting van de bouwmarkt sprake is van verlies van goodwill ten bedrage van € 2.300.000,00. In het conceptrapport oordeelden de deskundigen dat het in de rede ligt dat de winstgevendheid van een bouwmarkt een doorslaggevende rol speelt bij de vraag of goodwill aanwezig is of niet. Zij achtte niet aannemelijk dat de sluiting van een bouwmarkt, die door een ervaren partij als BG Retail wordt geëxploiteerd, en (toch) reeds vele jaren zwaar verliesgevend is, kan leiden tot een verlies van daadwerkelijk bestaande goodwill. Al met al heeft [sub-deskundige x ] , ook naar het oordeel van de deskundigen, op basis van een deugdelijke motivering geconcludeerd, dat in dit geval en gelet op alle feiten en omstandigheden niet aannemelijk is dat bij een veronderstelde verkoop door een koper goodwill zou worden betaald. rechtbank volgt dit.

Voortgezet gebruik:

Na de peildatum heeft de gemeente aan BG Retail voortgezet gebruik om niet aangeboden tot 1 juli 2018. BG Retail heeft dit aanbod aanvaard. De deskundigen adviseren dat het hieruit voortvloeiende voordeel voor BG Retail dient te worden verrekend met de aan BG Retail toekomende schadeloosstelling. Dit voordeel omvat volgens hen de bespaarde huur voor het onteigende over de periode van 21 februari 2018 tot 1 juli 2018 en zij begroten het te verrekenen voordeel op een bedrag van € 122.157,00 (18/52 x € 352.899,00).

De rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt niet over en overweegt als volgt. De afspraken tussen de gemeente en BG Retail over het voortgezet gebruik om niet zijn helder uitgedrukt in de brief van mr. Procee van 5 maart 2018. Daarin staat onder meer: ‘Bricorama erkent dat het gaat om gebruik om niet en zij op geen enkele wijze een vergoeding aan de gemeente is verschuldigd’. Naar het oordeel is het aanbod van de gemeente inzake het voortgezet gebruik zo geformuleerd dat het niet anders kon worden opgevat door BG Retail dan dat het echt een gebruik om niet was en dat het (mogelijke) voordeel dat geen vergoeding voor het voortgezet gebruik hoefde te worden betaald, ook echt een voordeel was, welk voordeel dus niet later met de schadeloosstelling zou worden verrekend.

Rente over verschil voorschot en vastgestelde schadevergoeding: 1,5%.

Rechtbank Den Haag 29-07/20 inzake den Haag / eigenaar Bulers- huurder Bricorama (ECLI:NL:RBDHA:2020:7337)

Noot: een mooi overzicht van de verschillend schadeposten bij liquidatie van een onderneming. Zie voor ontslagvergoeding Conclusie A-G bij HR 23-04/10 LJN: BL3283 inzake gemeente ’s Gravenhage