Nadeelcompensatie en WOZ-waarde

Bijzondere taxaties Nadeelcompensatie

zondag, 13 september 2020

Tussenuitspraak: Die ontwikkeling bevestigt de juistheid van de eerdere aanname van de Woz-taxateur dat de ingebruikname van de A4 in 2014 heeft geleid tot een aanzienlijke waardedaling van het object, met een bedrag in een orde van grootte van € 150.000,00. De Afdeling acht daarmee aannemelijk dat er vanaf de ingebruikname van de A4 in 2014 een substantiële en structurele verlaging van de Woz-waarde heeft plaatsgevonden. Gelet hierop is [appellant] in de tussenuitspraak gevolgd in het betoog dat er voldoende concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de in het advies Nadeelcompensatie van 4 oktober 2017 opgenomen taxatie, met een waardevermindering van € 50.000,–. . De Afdeling komt tot de slotsom dat in het advies en de daarop in bezwaar gegeven toelichting wat betreft de taxatie niet op inzichtelijke wijze is toegelicht welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd. De minister mocht dan ook bij zijn besluitvorming op het verzoek van [appellant] om nadeelcompensatie in zoverre niet van dat advies uitgaan. Het besluit van 26 februari 2018 berust in zoverre, in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, niet op een deugdelijke motivering.

Bestuurlijke lus: herstel gebrek

De schadebeoordelingscommissie heeft twee andere taxateurs onafhankelijk van elkaar een taxatie van het object laten verrichten. Taxateur Bakker komt in zijn rapport van 2 december 2019 op de peildatum onder het oude planologische regime tot een waarde van € 590.000,00 en onder het Tracébesluit tot een waarde van € 540.000,00. Taxateur De Bont komt in zijn rapport van 13 december 2019 tot een waarde van € 575.000,00 onderscheidenlijk € 525.000,00. In beide gevallen komen de taxateurs dus tot een waardevermindering van € 50.000,00. De commissie heeft aangesloten bij de hoogste getaxeerde waarden en komt, na aftrek van 2% van de waarde van het object vóór het Tracébesluit (€ 11.800,00), op een bedrag aan tegemoetkoming in de schade van € 38.200,00.

ABRS: Bij de waardering van onroerende zaken geldt verder specifiek dat niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol spelen. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535.

Dat de commissie de tussenuitspraak en de e-mails van de Woz-taxateur ook heeft voorgelegd aan de oorspronkelijke taxateur, vindt de Afdeling, anders dan [appellant] heeft gesteld, geen vreemde gang van zaken. Het gaat immers om kritiek op het taxatierapport van Van der Vleuten en het kan van belang zijn om zijn reactie daarop te vernemen en die te vergelijken met de mening van de andere taxateurs. In zoverre is de visie van Van der Vleuten, eveneens anders dan [appellant] heeft gesteld, relevant. Overigens heeft het memo van Van der Vleuten van 18 december 2019 bij het nader advies van de commissie geen rol van betekenis gespeeld.

Op basis van het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat de taxatierapporten van Bakker en De Bont en het daarop gebaseerde nader advies van de commissie, zorgvuldig tot stand zijn gekomen.

De commissie mocht zich bij haar advisering baseren op de taxatierapporten van Bakker en De Bont en de minister mocht vervolgens bij zijn besluitvorming het nader advies van de commissie van 9 januari 2020 overnemen.

ABRS 09-09/20 inzake Minister I&W, TB A4 (ECLI:NL:RVS:2020:2195)

Noot: via bestuurlijke lus heeft minister het aanvankelijke gebrek in de besluitvorming hersteld; voor een belanghebbende niet altijd eenvoudig te begrijpen. 

noot 2:  In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling onder meer het volgende overwogen.

Betekenis WOZ-waarde

4.7. Een verschil met de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgestelde waarde van een onroerende zaak vormt niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat (uitspraak van 16 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM7718).