NMR en bedrijfswoning is minder waardegevoelig

Planschade

donderdag, 9 juli 2020

Uit de planvergelijking volgt dat het nieuwe bestemmingsplan in essentie op voorheen beperkt te bebouwen agrarische gronden een recreatiecentrum met maximaal 275 standplaatsen en daarbij horende voorzieningen mogelijk heeft gemaakt.

Tussen het nieuwe recreatieterrein en de woning van [appellanten sub 2] bevindt zich een relatief drukke doorgaande weg. De woning van [appellanten sub 2] is planologisch een bedrijfswoning. De woning mag daarom niet los van de bedrijfsdoeleinden worden bewoond of verkocht.

ABRS:

Planvergelijking oude bestemmingsplan: hier waren geen bouwhoogten opgenomen, dus gold op grond van de aanvullende werking van de bouwverordening een maximale bouwhoogte van 15 m.

Bedrijfswoning: De SAOZ is er bij de waardebepaling terecht van uitgegaan dat de woning van [appellanten sub 2] was bestemd als agrarische bedrijfswoning. Dat de afstand van de bedrijfswoning tot een bedrijfsgebouw op zijn perceel ongeveer gelijk is aan de afstand van dat bedrijfsgebouw tot een andere burgerwoning, betekent niet dat de woning van [appellanten sub 2] niet als bedrijfswoning moest worden getaxeerd. Dat [appellanten sub 2] verwacht dat zijn woning op termijn een bestemming als burgerwoning zal krijgen, waardoor deze volgens hem meer waard zal worden, betekent evenmin dat zijn woning niet als agrarische bedrijfswoning moet worden getaxeerd. Bij het bepalen van de omvang van de planschade moet namelijk worden uitgegaan van de bestemmingen die op de peildatum gelden.

NMR:

Normaal maatschappelijk risico

  1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie de overzichtstoespraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.10, ECLI:NL:RVS:2016:2582) is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
  2. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5.9 en 5.10, ECLI:NL:RVS:2016:2582.
  3. De uitbreiding van een bestaand recreatieterrein valt te beschouwen als een normale maatschappelijke ontwikkeling die geregeld voorkomt in Nederland. De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag (vergelijk de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak onder 5.12).

De uitbreiding is niet gepland aansluitend aan het bestaande recreatieterrein De Vogel ten noorden van de kreek De Vogel, maar ten zuiden van die kreek, op een terrein dat voorheen was bestemd als “Agrarisch gebied met waarden – Natuur – en landschapswaarden” en werd gebruikt voor agrarische doeleinden. Het college heeft zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat de uitbreiding zonder de nieuwe ontsluitingsweg niet kon worden gerealiseerd. De ontsluiting is gepland op een strook grond met voorheen de bestemming “Natuur”. Uit het voorgaande volgt dat de planologische ontwikkeling naar zijn aard niet past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving ten zuiden en westen van de kreek De Vogel. Zoals ook is vermeld in het SAOZ-advies van januari 2018, is voorts niet gebleken dat de planologische ontwikkeling past in het langjarig gemeentelijke beleid.

De conclusie is dat de planologische ontwikkeling niet past in de structuur van de omgeving en dat niet is gebleken dat deze past binnen het langjarig gemeentelijke beleid. Onder deze omstandigheden acht de Afdeling een normaal maatschappelijk risico van 2% redelijk. Dat is in dit geval (2% x € 165.000,00 =) € 3.300,00.

ABRS 08-07/20 inzake Hulst (ECLI:NL:RVS:2020:1592)

Noot: De Afdeling hanteert gebruikelijke aanpak taxatie bedrijfswoning, met dien verstande dat “verwachtingswaarde” van een te voorziene woonbestemming geen rol speelt.

Qua NMR komt het, zo blijkt ook nu weer, op de nuances aan.