Concept Koopgarant: erfpacht eeuwigdurend en volledig afgekocht

Erfpacht

vrijdag, 28 februari 2020

DGW is een woningcoöperatie en beschikt over een licentie van de Stichting OpMaat (hierna ook OpMaat) wat betreft het gebruik van het concept Koopgarant. Dat concept houdt, kort samengevat, in:

– dat particulieren voor een lagere prijs een appartement/woning kunnen kopen, ingeval van DGW 1/3 onder de marktwaarde,

– dat hun hypotheek wordt berekend over dat lagere bedrag,

– dat zij zelf moeten gaan wonen in het betreffende appartement/de woning,

– dat zij verplicht zijn bij een eventueel verkoop het appartement/de woning eerst aan te bieden aan DGW,

– dat DGW het appartement/de woning dan binnen 3 maanden terug koopt.

De terugkoopgarantie houdt het volgende in:

– uitgangspunt bij de terugkoop is de toenmalige verkoopprijs,

– een onafhankelijke taxateur berekent de actuele marktwaarde van het appartement/de woning,

– de waarde van de investering van de particuliere koper wordt meegenomen,

– ligt de actuele marktwaarde hoger dan de marktwaarde bij uitgifte, dan delen de particuliere koper en DGW in de winst,

– ligt de actuele marktwaarde lager dan de marktwaarde bij uitgifte, dan delen de particuliere koper en DGW in het verlies, met dien verstande dat de koper wel 100% van zijn investering in verbeteringen aan de woning/appartement terug krijgt.

Deze aanpak roept vragen op, zoals blijkt uit vonnis Rechtbank Gelderland 25-02/20 inzake Stichting Goede Woning (ECLI:NL:RBGEL:2020:1224)

In 2017 zijn de woningcorporaties nagegaan of bij hen één of meerdere van de hierboven genoemde fouten aan de orde waren. Begin 2018 heeft OpMaat, samen met het ministerie van BZK, de Vereniging Eigen Huis en Aedes Vereniging van Woningcorporaties, een correctiemethode vastgesteld. Deze methode kan een woningcorporatie gebruiken wanneer zij heeft vastgesteld dat er fouten zijn gemaakt.

Rechtbank wijst af de vorderingen van erfpachters: dwaling, toerekenbare tekortkoming, onrechtmatige daad.