zondag, 16 februari 2014

laatst bijgewerkt: december 2019.

Een overzicht van diverse taxatieleerstukken op alfabetische volgorde.

Beëindiging bedrijfsmatige huur
Voorop moet worden gesteld dat vaststaat dat zich in dit geval de situatie voordoet als bedoeld in artikel 7: 226 BW, nu de gemeente op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werk in het algemeen belang zal worden afgebroken. Ingevolge artikel 7:309 BW is de verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huur zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.

Aldus een volledige schadeloosstelling conform de systematiek bij onteigening.

Rb Overijssel 23-04/19 inzake gemeente Almelo/Multivlaai (ECLI:NL:RBOVE:2019:1451)

Belemmeringenwet Privaatrecht
Gerechtshof Den Haag 23-01/18 inzake TenneT (ECLI:NL:GHDHA:2018:22).

Schade als gevolg van het Rijksinpassingsplan. Begroting schadeloosstelling niet aan de hand van regels in de Onteigeningswet of naar analogie daarmee.

  • planschade is een afzonderlijke procedure.
  • de deskundige heeft van de berekening van de schade toekomstschadeuitgezonderd omdat deze – anders dan bij onteigening – later nader kan worden gevorderd.
    De deskundige heeft de schade begroot met als uitgangspunt dat de schade uitsluitend bestaat uit de nadelen die ontstaan als gevolg van het moeten gedogen van de aanleg en de instandhouding van de hoogspanningsverbinding.
  • de schade waarvoor een schadeloosstelling op grond van artikel 3 juncto artikel 14 BP kan worden gevraagd, is uitdrukkelijk beperkt tot schade die een gevolg is van de aanleg en instandhouding van een werk in de zin van de BP
  • voor de ingangsdatum van de wettelijke rente wegens vertraging in de voldoening van de vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad is bepalend de vraag op welk moment de vordering tot schadevergoeding opeisbaar is. Dat is op het tijdstip waarop de schade wordt geleden of in verband met de wijze van schadebegroting geacht moet worden te zijn geleden. Indien de rechter de schade begroot op een gekapitaliseerd bedrag ineens ter zake van toekomstige schade, moet deze schade geacht worden te zijn geleden op de bij deze kapitalisatie tot uitgangspunt genomen peildatum.
  • vergoeding van kosten van deskundige bijstand en rechtsbijstand. Het Hof overweegt dat geen sprake is van onteigening en dat de regeling in de Onteigeningswet over de vergoeding van kosten dus niet geldt. Bij gebreke van een specifieke regeling in de BP dient aansluiting gezocht te worden bij de regeling in artikel 6: 96 lid 2 BW. De eisers hadden niet gespecificeerde declaraties overgelegd, zodat hun vordering niet voldoende was onderbouwd.

Anders: het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch overwoog in zijn arrest van 16 juni 2009 (ECLI:NL:GHSHE:2009:4224) dat ‘de BP voorziet in een (…) financiële compensatie die qua karakter en resultaat vergelijkbaar is met een door de Onteigeningswet verzekerde schadeloosstelling’. Daarentegen oordeelde het Gerechtshof Den Haag dat ‘nu er geen sprake is van onteigening in de zin van de Onteigeningswet er evenmin grond is de schade te begroten aan de hand van of naar analogie van de Onteigeningswet’.

Belemmeringenwet Privaatrecht in relatie tot onteigening.

Strijdigheid met proportionaliteit. Plicht opgelegd tot het gedogen van de aanleg en instandhouding van de Randstad 380 kV-hoogspanningsverbinding Beverwijk-Vijfhuizen in de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude.

Proportionaliteit. De minister heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre hij deze belangen van [appellant] heeft betrokken bij zijn besluitvorming.

ABRS 30-12/15 inzake Minister I&M (ECLI:NL:RVS:2015:4037)

Begroten van de schade wegens wanprestatie naar een peildatum in het verleden: art. 6:97 BW
Volgens art. 6:97 BW begroot de rechter schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Volgens vaste rechtspraak heeft de rechter bij het begroten van schade de vrijheid om de geleden en te lijden schade te kapitaliseren in een bedrag ineens naar een peildatum die geruime tijd voor zijn uitspraak ligt. Ook bij een dergelijke wijze van begroting blijft het uitgangspunt dat zoveel als redelijkerwijs mogelijk is de werkelijk geleden en te lijden schade wordt begroot. Bij dit uitgangspunt past niet dat de rechter slechts rekening mag houden met de op de peildatum bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen. Het staat hem derhalve vrij rekening te houden met feiten en ontwikkelingen die zich nadien daadwerkelijk hebben voorgedaan.

Eveneens in navolging van de deskundigen heeft het hof geoordeeld dat de schade op 1 januari 1976 gelijk is aan het verschil tussen de waarde van de per 1 januari 1976 verwachte geldstromen in de situatie met schadeoorzaak (het IST-scenario) en de waarde van de per 1 januari 1976 verwachte geldstromen in de situatie zonder schadeoorzaak (het SOLL-scenario). Bij het construeren van het SOLL-scenario hebben de deskundigen volgens het hof terecht rekening gehouden met de feiten en omstandigheden die zich na 1 januari 1976 daadwerkelijk hebben voorgedaan.

HR: een correcte aanpak van het Gerechtshof.

Het hof heeft, in afwijking van de deskundigen, geoordeeld dat in de disconteringsvoet (wijze van contant maken van de schade) geen opslag moet worden gerekend voor het ondernemingsrisico. Tegen dat oordeel is het middel in het principale beroep gericht.

In deze overwegingen ligt het oordeel van het hof besloten dat het SOLL-scenario zodanig zeker was dat daarvan bij het berekenen van de schade kon worden uitgegaan, omdat de deskundigen daarin alle relevante onzekerheden zoveel mogelijk hadden verwerkt, en dat daarmee ook de risico’s gerelateerd aan markt, branche, en bedrijfsgrootte in dit scenario waren meegenomen. Daaruit volgt ook dat het hof de stelling heeft verworpen dat [verweerster] bij discontering zonder opslag voor het ondernemingsrisico, ten onrechte beloond zou worden voor een ondernemingsrisico dat zij in werkelijkheid niet heeft gelopen. De HR sanctioneert deze overwegingen van het Hof.

HR 30-08/19 inzake gemeente Vianen (ECLI:NL:HR:2019:1291)

Noot 1: de deskundigen hebben bij de schadeberekening gekozen voor de zogeheten hybride methode. Hierbij wordt bij de bepaling van de schade gebruik gemaakt van ex-post informatie die beschikbaar is op het waarderingsmoment, maar wordt de schade zelf bepaald op de peildatum (de datum van de schadeveroorzakende gebeurtenis) in overeenstemming met de ex-ante methode.

Noot 2: het vergelijk van de feitelijke situatie (IST) met de hypothetische situatie dat er geen schade-oorzaak zou zijn (SOLL), wordt ook toegepast in Waarderegeling NAM aardbevingen Groningen. De waarde-ist (met inachtneming aardbevingen) wordt vergeleken met de waarde-soll (de waarde die een woning zou hebben gehad als er geen sprake zou zijn geweest van aardbevingen).

Bindend advies / rechtbankdeskundige in relatie tot partijdeskundige
Als de rechter zelf een deskundige heeft benoemd, terwijl (één of meer) partijen eerder zelf deskundigen hebben geraadpleegd, dan geldt het volgende:

“ Bij de beoordeling van deze klachten dient het volgende te worden vooropgesteld. In een geval als het onderhavige, waarin het standpunt van een door een partij geraadpleegde deskundige afwijkt van dat van de door de rechter benoemde deskundige, behoeft de rechter zijn beslissing om de zienswijze van de laatstgenoemde deskundige te volgen in het algemeen niet verder te motiveren dan door te overwegen dat de door deze deskundige gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Wel zal de rechter moeten ingaan op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door de rechter benoemde deskundige, indien deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze (zie onder meer HR 5 december 2003, LJN AN8478, NJ 2004/74 en HR 9 december 2011, LJN BT2921, NJ 2011/599).”

In casu lag de zaak anders omdat het ging om een door beide partijen om advies gevraagde deskundige, terwijl de zaak zich overigens kenmerkt door een reeks bijzondere omstandigheden als hiervoor vermeld onder. Bovendien heeft het Hof zijn oren allerminst laten hangen naar de bevindingen van [betrokkene 1]. Het is uitzonderlijk uitvoerig en gedetailleerd ingegaan op talloze bezwaren van [eiser].

Een bindend advies is vernietigbaar als gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.Anders dan het onderdeel wil doen geloven, heeft het Hof die (onaanvaardbaarheids-)maatstaf niet toegepast.

HR 19-12/14 inzake Achmea schadeverzekering (HR:2014:3654).

Zie ook de conclusie van A-G Spier in deze zaak (PHR:2014:1816).

Boekwaarde in relatie tot werkelijke waarde
Nadeelcompensatie omzetderving benzinestation: waardevermindering van het station.

Stelling van de minister: geen vermogensschade, nu exploitant de aanschafwaarde van het tankstation heeft terugverdiend, gelet op de normale afschrijvingsduur ervan.

ABRS 16-05/12 inzake Minister van Infrastructuur (LJN: BW5932):  Het is een feit van algemene bekendheid dat de boekwaarde (de aankoopprijs minus de afschrijvingen) van een object niet zonder meer gelijk is aan de marktwaarde daarvan. Vergelijk ABRvS 24 juni 2009, 200807251/1/H2, r.o 2.7.1. (www.raadvanstate.nl).

Erfpacht

  • Aan wie komt niet-agrarische meerwaarde toe: aan erfpachter of aan “(bloot) eigenaar?

Op de vraag wie recht heeft op vergoeding van niet-agrarische meerwaarde (vanwege herziening bestemmingsplan) van een kavel (bloot eigenaar en/of erfpachter) oordeelt Rechtbank Leeuwarden bij vonnis d.d. 04-11/09 dat die toekomt aan de eigenaar (LJN: BK2289).

“De HR heeft in zijn arrest van 9 december 1998, NJ 2000, 479 geoordeeld dat in het kader van een ruilverkaveling veranderingen van andere dan de agrarische waarde in beginsel alleen de bloot-eigenaar aangaan.“

Gedoogplicht windmolens Zeewolde

ABRS 18-12/19 inzake Zeewolde (ECLI:NL:RVS:2019:4326)

Uit artikel 1 van de BP volgt dat de gedoogplicht slechts kan worden opgelegd indien naar het oordeel van de minister de belangen van de rechthebbende redelijkerwijs

Gelet hierop ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat in zoverre de belangen van Spiegelhout redelijkerwijs onteigening van de percelen D903, D1270 en D1272 vorderen. Hierbij wordt in ogenschouw genomen dat, indien er door water dat vanaf de rotorbladen op de grond sijpelt, drupschade ontstaat, deze zal dienen te worden vergoed. Spiegelhout heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat vanwege het sijpelen van water vanaf de rotorbladen geen agrarisch gebruik meer mogelijk zou zijn op de gronden die binnen het overdraaigebied, en buiten de opstelplaats, fundatie van de windturbine en toegangsweg, zijn gelegen.

Houtwaarde

  • Landinrichtingswet:. Schatting waarde houtopstanden. Conclusie A.G. bij (LJN: BL9550) Hoge Raad 07-05/10 (art. 81 RO) Ruilverkaveling Den Ham-Lemele:

A.G.: de rechtbank heeft als uitgangspunt de economische waarde van de bomen gekozen. Tegen die achtergrond is ..  het hypothetische scenario dat (het hout van) de bomen te gelde worden (wordt) gemaakt nadat de bomen zijn gekapt, onjuist noch onbegrijpelijk.

Huurwaarde kapitalisatie en inkomensschade

  • Geen afzonderlijke vergoeding voor gederfde huurinkomsten, indien de schade reeds vergoed is in de vorm van waardevermindering van het huurobject op basis van gekapitaliseerde huurwaarde van dat object. ABRS 29-06/00 inzake Vlaardingen, BR 2001 blz. 592. De beide schadesoorten, inkomensschade en vermogensschade, hebben in dit geval dezelfde bron. Zaaknr. 199900878/1.

Kansschade

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22-10/19 inzake Berkelland (ECLI:NL:GHARL:2019:8830)

Zie HR 21-12/12: Schadevergoeding wegens beroepsfout. Kansschade of proportionele aansprakelijkheid? Noodzaak condicio-sine-qua-non-verband tussen aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis (normschending) en verlies kans op succes.

Een in de gegeven omstandigheden zeer praktische aanpak, met een per definitie arbitrair percentage van (hier) 75%.

Planschade

Voor een uitgebreid overzicht van de taxatiemethodiek en de jurisprudentie op het gebied van planschade wordt verwezen naar het overzicht op de pagina Verdieping.

 

Residueel waarderen
Planschade en residueel waarderen

Stelling gelaedeerde dat hoogste waarde van de (thans nog bebouwde) bouwkavel die van nieuwbouw is, wordt door de Afdeling (ABRS 05-10/11 inzake Wassenaar; LJN: BT6664) verworpen. Immers tegenover de opbrengst van de nieuwbouw, moeten alle kosten gerekend worden:

 

Staatssteun

In de beschikking 23-01/13 heeft de Europese Commissie de in de zaak Leidschendam gehanteerde ‘restwaardemethode’ (residuele waardering) niet geschikt geacht om (achteraf) de marktwaarde te berekenen; zie overweging 72 van deze beschikking. In BR 2013 bladzijden 727 e.v. wordt hier nader op ingegaan en daar staat ook te lezen dat gemeente beroep tegen deze beschikking ingesteld heeft.

In het arrest van 30-06/15 (in de gevoegde zaken T-186/13, T-190/13 en T-193/13) heeft het Hof van Justitie de beschikking van de Europese Commissie van 23 januari 2013 (SA.24123, C(2013)87) vernietigd. In de eerste plaats heeft de Commissie verzuimd om de marktwaarde van de grond op het moment van ondertekening van de aanvullende overeenkomst van 2010 vast te stellen.

De gemeente had de aangepaste grondprijs gebaseerd op een onafhankelijk taxatierapport.

Hierover heeft de Commissie enkel overwogen dat de door de gemeente gehanteerde residuele methode ongeschikt was. Zij heeft de waarde van de gronden vervolgens niet zelf vastgesteld. Zonder de marktwaarde van de gronden te kennen, kon de Commissie volgens het Hof niet tot het oordeel komen dat het voor de Leidschendam commercieel interessanter zou zijn geweest om de overeenkomst te beëindigen in plaats van deze aan te passen.

Over de bruikbaarheid van de residuele methode doet het Hof geen uitspraak. Deze methode, die voor specifieke projecten niet ongebruikelijk is, is dus zeker niet uitgesloten.

Verder zijn van groot belang: een onafhankelijk taxatierapport en een overheid die marktconform handelt (net als een particuliere investeerder).

____________________

Voor uitgebreide overwegingen over staatssteun bij aankoop, niet naar de regels van het onteigeningsrecht, van perceel door gemeente zie Rechtbank Noord-Nederland 01-07/15 inzake Harlingen/Spaansen (ECLI:NL:RBNNE:2015:3300).

Voor de financiële uitwerking hiervan, via partiële nietigverklaring koopovereenkomst zie: Rechtbank Noord-Nederland 16-12/15 inzake Harlingen (ECLI:NL:RBNNE:2015:5815).

Staffelmethode

Staffelmethode bij planschade

Gemeentelijke adviseur heeft de gronden gewaardeerd via de staffelmethode en is bij de waardering van de gronden aldus uitgegaan van vier staffels, waarbij de onder het nieuwe regime niet meer te bebouwen, maar wel direct bij de woning liggende gronden met een oppervlakte van 58 m² wat waardering betreft aan de één na hoogste staffel zijn toegerekend.
ABRS: er is op voldoende wijze inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de verloren 58 m² voor woonbebouwing aan de één na hoogste staffel worden toegerekend. ABRS 05-10/11 inzake Wassenaar (LJN: BT6664).

Noot: de staffelmethode werd eerder afgewezen door de Rechtbank Arnhem 04-01-2011 inzake Beuningen (BO9914): “deze methode is niet zonder nadere motivering in planschadebeoordeling (schadevergoeding anderszins) bruikbaar.” Eveneens onvoldoende onderbouwd was de staffelmethode in WOZ motivering heffingsambtenaar in de zaak

Gerechtshof Amsterdam 06-02/14 inzake Heemstede (GHAMS:2014:266)

 Staffelmethode wordt in fiscale taxaties (door taxateurs Belastingdienst) veelal gebruikt om waarde woonkavel vast te stellen: eerste 1.000 m2 heeft waarde van stel EUR 200 per m2, volgende 1.000 m2 waarde van EUR 100 per m2, de dan volgende 1.000 m2 een waarde van EUR 50 per m2. Deze staffelmethode wordt door Fiscus ook gebruikt  als (een deel van de te taxeren oppervlakte) geen  woonbestemming maar een agrarische bestemming heeft. Fiscus benoemt dan dat feitelijke situatie doorslaggevend en niet de planologische. Zie onze pagina “Adviezen en taxaties onroerende zaken”, onder kopje: Taxatie WEVAB op basis bestemmingsplan of WEV contra-legem. 

Advies 07-06-2013: richtlijnen waardebepaling bloot eigendom van circa 350 (recreatie)woningen op de Waddeneilanden waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven door Staatsbosbeheer (blad 42):

“Als realistisch voorbeeld geldt: een kernkavel van 5x de footprint, waarbij de waarde van de grond afbouwt van de kern naar de erfgrens toe. In dat geval geldt 100% voor de kernkavel, de volgende schijf van gelijke grootte van 25% van de kernkavel en 5% voor het resterend grondoppervlak. Dit is geen vaste formule, omdat de vorm van de kavel en de inrichting ervan een rol speelt.”

Taxatierapport (deugdelijkheid)
De taxateurs hebben in hun rapport van 29 maart 2006 de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat(1) gesteld op € 990.000,-. Verzicht (mede-opdrachtgever voor de taxatie)  is van mening dat deze taxatie veel te laag is en dat de taxateurs met name rekening hadden moeten houden met de mogelijkheid dat de appartementsrechten in onverhuurde staat worden doorverkocht, telkens na het eindigen van de lopende huurovereenkomst.

Er is een lezenswaardige conclusie van de A.G. bij het arrest HR 05-03/10 (LJN: BK9634):

  •  In de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer (de taxateur) is maatstaf voor de deugdelijkheid van een taxatie: of de taxatie beantwoordt aan hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, binnen het kader van de opdracht die hem gegeven is. Deze maatstaf sluit aan bij de wet (art. 7:401 BW). Deze maatstaf mag niet worden verward met de maatstaf voor de rechtsverhouding tussen de bij de taxatie betrokken partijen, wanneer een taxatie krachtens partij-afspraak geldt als bindend advies (art. 7:900 lid 2 BW).
  • Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht dat hij zorgvuldig de voor de taxatie benodigde gegevens verzamelt (zoals bijv. het opnemen van de grootte van de appartementen en de toestand van het onderhoud, het nakijken van het toepasselijke bestemmingsplan enz.). Deze gegevens zijn mede van belang om de taxatie controleerbaar en aanvaardbaar te maken. Nadat alle gegevens zijn verzameld en verwerkt, zal de taxateur een schatting van de waarde maken. Deze schatting wordt mede bepaald door de inhoud van de opdracht aan de taxateur: het kan bijvoorbeeld gaan om de vraag of een woning een deugdelijk onderpand voor een financiering is, om de vaststelling van de waarde op een bepaalde peildatum ten behoeve van de verdeling van een nalatenschap of een boedel van ex-echtgenoten, om de waarde bij onteigening, om de herbouwwaarde voor de verzekering, om een vaststelling van de waarde van een pand voor de bedrijfsboekhouding met het oog op toekomstige exploitatie, om de WOZ-waarde, om de executiewaarde etc. De gekozen waarderingsgrondslag beïnvloedt uiteraard de uitkomst van de taxatie.
  • Bij zijn schatting zal een redelijk bekwaam taxateur te werk gaan aan de hand van een of meer taxatiemethoden die in de kring van zijn beroepsgenoten worden aanvaard. In beginsel zijn drie benaderingswijzen mogelijk: een prijsvergelijking aan de hand van marktonderzoek naar vergelijkbare verkochte panden in de omgeving (de vergelijkings- of comparatieve methode); de kostenmethode, die uitgaat van de kosten die een aspirant-koper zou moeten maken om door nieuwbouw of verbouwing eenzelfde object te verkrijgen (ook wel aangeduid als: de vervangingswaarde); de methode van de huurwaardekapitalisatie, die uitgaat van de door een nieuwe eigenaar met behulp van deze onroerende zaak te verwerven inkomsten.
  • Als de taxateurs ingevolge hun opdracht moeten uitgaan van de daadwerkelijke huuropbrengst van het gehele pand, is duidelijk dat de waardering moet geschieden in verhuurde staat en niet in onverhuurde staat. In het algemeen zal bij een taxatie rekening mogen worden gehouden met verwachte toekomstige ontwikkelingen die hun schaduw vooruitwerpen: zo zal bijvoorbeeld de toekomstige aanleg van een weg of voorgenomen hoogbouw in de onmiddellijke omgeving de huidige waarde van een getaxeerde woning positief of negatief kunnen beïnvloeden. Op dezelfde wijze is het mogelijk, bij de waardering van een complex verhuurde appartementen rekening te houden met de mogelijkheid dat die appartementen in de toekomst in onverhuurde staat zullen worden verkocht, telkens nadat de lopende huurovereenkomst zal zijn geëindigd. In hun toelichting op de taxatie (blz. 7) hebben de taxateurs gesteld er vooralsnog van uit te gaan dat de appartementen verhuurd zullen blijven en dat bij eventuele uitponding op termijn naar verwachting investeringen nodig zullen zijn, aangezien de flatwoningen zeer eenvoudig zijn van opleveringsniveau.

Zie ook artikel Bouw Recht 2010 blzn 730 e.v. over aansprakelijkheid taxateur, waaronder relatie tussen de prijs van een taxatierapport en de aansprakelijkheid: If you pay peanuts, you get monkeys.

Tuin / erfgrond
Bij onteigening van een perceelsgedeelte tuin/erf bepaalt de onteigeningsrechter de werkelijke waarde daarvan door uit te gaan van het bedrag dat bij verkoop van het gehele perceel (d.w.z. grond plus opstal) als deel van de totale koopprijs aan de grond van het perceel zou worden toegerekend en vervolgens de waarde van het onteigende deel naar evenredigheid van de oppervlakte daarvan tot de totale oppervlakte van het perceel uit dat bedrag af te leiden. Noot: taxatie werkelijke waarde van te onteigenen gedeelte erf/tuin: grondwaarde van het gehele perceel naar evenredigheid doorrekenen naar het onteigende gedeelte. HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).

Vergelijkingstransacties
Leer uit aanpak van meer dan een eeuw geleden:

“Verordening regelende …. erfpacht gronden der gemeente Schiedam – 1906”

Bij schatting van de courante verkoopwaarde van de opstal wordt het volgende in het oog gehouden:

Tot grondslag worden genomen de prijzen bij verkoop uit de hand of bij veiling onder normale omstandigheden in de laatste tijd, van panden in de omgeving, gelijkwaardige of ongelijkwaardige, in het laatste geval met inachtneming der aan te nemen verhoudingen.

Verrekening voor- en nadelen

  • Taxatie waardevermindering: tegenover voordelen staan nadelen.

De mogelijkheid om onder het oude planologische regime zeven extra woningen op het perceel te bouwen, betekende volgens de SAOZ weliswaar een meerwaarde voor de gronden, maar zou voor de bestaande woning tot een aanmerkelijk lagere waarde leiden in verband met een vermindering van het uitzicht, de privacy en de situeringwaarde. Voorts stelt de SAOZ dat de situering van de bouwstrook voor één extra woning op het perceel onder het nieuwe planologische regime gunstiger is dan de situering van de bouwstrook voor zeven extra woningen onder het oude planologische regime. De SAOZ heeft verder toegelicht welke berekeningen ten grondslag liggen aan de eerder door haar vastgestelde waarden van het perceel op de peildatum 9 november 2001 vóór de planologische wijzigingen op € 425.000,00 en na die wijzigingen op € 407.500,00.

Bij voordeelsverrekening gaat het er om dat voordelen die voortvloeien uit dezelfde planologische mutatie in mindering dienen te worden gebracht op de nadelen. In casus gaat het meer om taxatie-leer: bij gebruik van de oude planologische bouwmogelijkheden ontstaat er waardevermindering “overblijvende” (vergelijk: art,. 41 Ow)  en die waardedaling beperkt dus de waarde van de oude planologie. Zie ook ABRS 23-03/06 inzake Echt-Susteren (LJN: AV6250 en BR 2006 blad 746).

 

Winst: Schadebegroting op bedrag van de winst (art. 6:104 BW).

  • Vanwege het niet-punitieve karakter van art. 6:104 BW past de rechter in zoverre terughoudendheid dat waar het behaalde voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat de schade in beginsel wordt begroot op een gedeelte van de winst. Voor de begroting van de winst moet worden uitgegaan van netto-voordeel, het voordeel dat resulteert na aftrek van de kosten en lasten die aan het verkrijgen van de winst verbonden zijn geweest. Als winst kan ook worden aangemerkt, beperking van geleden verlies. HR 18-06/10 (LJN: BL9662).

Vordering woningcorporatie wegens illegale onderverhuur. Schadebegroting op bedrag van de winst (art. 6:104 BW). Art. 6:104 BW geeft geen vordering tot winstafdracht, maar verleent de rechter een discretionaire bevoegdheid om de gevorderde schadevergoeding te begroten op de door het onrechtmatig handelen of de wanprestatie genoten winst, of een deel daarvan. Enige schade moet aannemelijk zijn; concreet nadeel hoeft niet te worden aangetoond…. In het algemeen kan niet de eis worden gesteld dat de op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding staat tot de daadwerkelijk geleden schade. HR 18-06/10 inzake Stichting Ymere (LJN: BM0893).