Relevante rechtspraak Grondexploitatiewet

Grondexploitatiewet

donderdag, 31 januari 2013

Laatste update: oktober 2018.

Voor uitgebreide behandeling Raad van State van de onderdelen van een exploitatieplan zie: ABRS 15-06/16 inzake Barneveld Harselaar-Driehoek 1e herziening (ECLI:NL:RVS:2016:1641).

(Geen) belanghebbende bij niet vaststellen exploitatieplan

* Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld voor de gronden waarop de beoogde ontwikkelingen zijn voorzien, zou [appellant sub 3] niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt bij het exploitatieplan. Daartoe is van belang dat [appellant sub 3] geen eigenaar is van voornoemde gronden in het exploitatiegebied en evenmin een grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 6.24.

ABRS 12-03/14 inzake Best (RVS:2014:898).

* Emmen 55 is eigenaar van gronden in het plangebied, maar hierop zijn, naar niet in geschil is, geen aangewezen bouwplannen voorzien als bedoeld in artikel 6:12, eerste lid, van de Wro. Daarom bestaat geen aanwijzing dat indien de raad tot het vaststellen van een exploitatieplan zou zijn overgegaan, het perceel van Emmen 55 daarin zou zijn opgenomen als uitgeefbare grond die wordt betrokken in het kostenverhaal en de kostenverevening.

ABRS 12-03/14 inzake Oldambt (RVS:2014:844).

 

Belanghebbende bij exploitatieplan

ABRS 09-11/11 inzake Oldebroek (LJN: BU3746):  [appellante] heeft met betrekking tot het perceel, kadastraal bekend gemeente Oldebroek sectie M nummer 2275, – welk perceel in het exploitatiegebied ligt – een koopovereenkomst gesloten. Uit de stukken is gebleken dat de volledige koopsom door [appellante] is voldaan en dat zij recht heeft op levering. Nu voorts in de koopovereenkomst uitsluitend ontbindende voorwaarden zijn opgenomen die zich buiten de wil van partijen kunnen voordoen, kan worden vastgesteld dat het risico van waardevermindering is overgegaan op [appellante]. Zij kan dan ook, anders dan de raad stelt, als belanghebbende bij het exploitatieplan worden aangemerkt.

Belanghebbende bij onverdeeld eigendom

Niet in geschil is dat Megahome en Rotij Projecten B.V. en Rotij Grondontwikkeling Midden-Nederland B.V. kunnen worden aangemerkt als economische eigenaren van één of meer percelen in het plangebied, omdat het risico op waardeverandering van de percelen op hen is overgegaan, en derhalve in zoverre door de door hen bestreden besluiten in hun belangen kunnen worden geraakt. De omstandigheid dat sprake is van onverdeelde eigendom doet niet ter zake. ABRS 28-12/11 inzake Deventer, Spijkvoorderenk (LJN: BU9461).

Belanghebbende

ABRS 06-06/12 inz. Valkenswaard (LJN: BW7641): Appellanten zijn geen belanghebbende: Daartoe is van belang dat zij geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het plangebied, zij geen eigenaren zijn van gronden in dat gebied en ook anderszins niet is gebleken van belangen van die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de onderdelen van het exploitatieplan. Niet-ontvankelijk.

ABRS 06-06/12 inz. Langedijk (LJN: BW7636): Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 15 februari 2012 in zaak nr. 201011643/1/R2) kan een fasering ruimtelijke gevolgen hebben indien een fasering is opgenomen in een exploitatieplanregel. Ook andere eisen en regels uit een exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onder b en c, van de Wro, kunnen ruimtelijke gevolgen hebben. Voorts liggen de gronden van [appellant] in de directe nabijheid het plangebied. Gelet op het vorenstaande wordt [appellant] rechtstreeks in zijn belang geraakt voor zover geen fasering en eisen en regels in een exploitatieplan zijn vastgesteld. Het beroep van [appellant] tegen het besluit geen exploitatieplan vast te stellen, voor zover bestreden, is ontvankelijk.

 

Begrenzing exploitatieplan en bestemmingsplan

Grenzen exploitatiegebied gelijk aan die van bestemmingsplan of daar binnen vallende gronden

Tussen partijen is niet in geschil dat een deel van de Vlagheide en de verlengde Nobelweg ten tijde van het vaststellen van het herstelbesluit niet langer binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Duin – Vlagheide, Deelgebied I” viel, maar binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Bedrijventerreinen”. Deze wegen vallen echter wel binnen de grenzen van het exploitatieplan zoals dat bij het herstelbesluit is vastgesteld. Het exploitatieplangebied is daarmee groter dan het bestemmingsplangebied waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Gelet op de hiervoor weergegeven geschiedenis van de totstandkoming van de wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie, kan een binnengemeentelijk exploitatieplan niet groter zijn dan de grenzen van het bestemmingsplan (vergelijk tevens de uitspraak van de Afdeling van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440). Het voorgaande leidt de Afdeling tot de conclusie dat de raad het herstelbesluit in strijd met artikel 6.12, eerste lid, van de Wro heeft vastgesteld. Het betoog slaagt.

ABRS 31-05-2017 inzake Schijndel / Jabo Onroerend Goed (ECLI:NL:RVS:2017:1448).

Noot: helder, een binnengemeentelijk exploitatieplan kan niet groter zijn dan de grenzen van het bestemmingsplan.

 

Bovenwijks

Grex: kosten grondverwerving voor buiten het exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse voorziening

ABRS 16-03/18 inzak Barneveld – Harselaar-Driehoek (ECLI:NL:RVS:2018:903). In een zeer uitvoerige uitspraak over een buiten het exploitatiegebied gelegen bovenwijkse weg komt aan de orde of de grondkosten bepaald worden door de historische kostprijs of door taxatie (inbrengwaarde). De Afdeling komt tot het oordeel de taxatiebenadering de basis moet zijn, met inachtneming van de artt. 40b – 40f Onteigeningswet met als “vertaling”: dat bij het vaststellen van de9ze0 inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden op de peildatum en niet van de historische kostprijs.

Begrenzing exploitatieplan

Gelet hierop acht de Afdeling het standpunt van de raad tegenstrijdig. De bedoelde ontsluitingsweg en parkeerplaatsen zijn ofwel bovenwijkse voorzieningen, met als gevolg dat er geen planologische of functionele samenhang is tussen de gronden in het exploitatiegebied en de overige gronden in het bestemmingsplan, ofwel geen bovenwijkse voorzieningen. Reeds hierom heeft de raad onvoldoende gemotiveerd waarom het exploitatiegebied is beperkt tot het nieuw te ontwikkelen woongebied op de percelen achter de supermarktlocatie.

ABRS 03-10/18 inzake Midden-Delfland (ECLI:NL:RVS:2018:3227)

 

Exploitatiegebied: begrenzing

Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011 in de zaken nrs. 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1 overweegt de Afdeling dat, gelet op de systematiek van de Wro en de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6.13 van de Wro, de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig dient te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen delen van het exploitatiegebied bestaat. Bij de toepassing van deze criteria komt de raad beoordelingsvrijheid toe.

De raad heeft daarom kunnen besluiten om deze gebieden tezamen in het exploitatieplan op te nemen.

ABRS 18-02/15 inzake Den Haag / Nebro; Vroondaal (ECLI:NL:RVS:2015:454).

 

Exploitatiegebied: afbakening, begrenzing

ABRS 25-07/12 inzake Maasdriel (LJN: BX2561):  onvoldoende gemotiveerd waarom het exploitatiegebied niet is beperkt tot het westelijke deel. Daarbij is van belang dat artikel 6.13 van de Wro de mogelijkheid biedt tot het vaststellen van exploitatieplannen voor meerdere exploitatiegebieden. Door de raad is niet aannemelijk is gemaakt dat tussen het westelijke en het oostelijke deel van deze woningbouwlocatie een functionele of ruimtelijke samenhang bestaat. Hierbij betrekt de Afdeling dat de groenvoorzieningen in het oostelijke deel uitsluitend ten dienste staan van de beoogde woningbouw in het oostelijke deel en dat de toekomstige woningen in het westelijke deel niet zullen worden ontsloten door middel van de wegen in het oostelijke deel. Voorts is tussen het westelijke en het oostelijke deel een brede watergang voorzien, waarbij één voetgangersbrug de enige fysieke verbinding vormt tussen beide delen van de nieuwe woonwijk.

Ter zitting is namens de raad weliswaar meegedeeld dat de voorziene waterberging is afgestemd op realisering van zowel het westelijke als het oostelijke deel van deze woningbouwlocatie, maar dat de waterberging van beide delen ook kan worden losgekoppeld. Tevens heeft de raad de gestelde stedenbouwkundige samenhang tussen het westelijke en het oostelijke deel van deze woningbouwlocatie niet inzichtelijk gemaakt. Die volgt niet zonder meer uit het enkele feit dat beide delen onderdeel waren van hetzelfde plangebied.

ABRS: Gelet op de systematiek van de Wro en voornoemde parlementaire geschiedenis dient de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen de delen van het exploitatiegebied, waarop het exploitatieplan ziet, bestaat. Bij de bepaling van die begrenzing komt de raad beoordelingsvrijheid toe.

In het exploitatieplan West en het exploitatieplan Zuidoost is ten aanzien van de begrenzing van de exploitatiegebieden vermeld dat het bestemmingsplan voorziet in een planologische regeling voor twee onderscheiden deelgebieden. De twee gebieden zijn verschillend van karakter en hebben geen ruimtelijke of functionele samenhang. Om die reden is gekozen voor twee exploitatieplannen.
Uit de memorie van toelichting bij het voorstel van wet voor de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie, volgt dat verschillende niet aaneengesloten gebieden ruimtelijk of functioneel duidelijk kunnen samenhangen. ABRS 18-05/11 inzake Cosun/Roosendaal (LJN: BQ4922)

Exploitatiegebied: niet aaneengesloten deelgebieden wel één exploitatiegebied.
Het exploitatiegebied bestaat uit twee niet-aaneengesloten deelgebieden, die gefaseerd in exploitatie zullen worden gebracht. Het betreft het voorziene bedrijventerrein en een naastgelegen gebied ten westen van de N347, waar de compenserende waterberging is voorzien. ABRS: zodanige samenhang tussen de twee niet-aaneengesloten delen dat deze in één exploitatiegebied konden worden vervat.
ABRS 25-05/11 inzake bedrijventerrein Enter-Rijssen (LJN: BQ5950). Hier is taxatie inbrengwaarde door HOOGSTATE gedaan.

Zie ook: ABRS 01-06/11 inzake Bedrijventerrein De Tweeling, gemeente Emmen (LJN: BQ6839).

 

Exploitatieplangebied contra complex(waarde): inbrengwaarde

Indien taxatie uitgaat van één complex dan is een verschil in waarden tussen bestemmingen natuur en wonen niet consistent.  ABRS 04-02/15 inzake Noordwijk (ECLI:NL:RVS:2015:235).

 

Exploitatiegebied / complexafbakening / zichtlocatie

Ondanks hogere uitgifteprijzen voor langs A1 gelegen bedrijventerrein, (nog) geen strokenwaarde. ABRS 25-05/11 inzake bedrijventerrein Enter-Rijssen (LJN: BQ5950), met taxatie inbrengwaarde door HOOGSTATE.

Bij hogere uitgifteprijs voor strook langs A 1 kan sprake zijn van bijzondere geschiktheid met daarbij hogere (inbreng) waarde, maar met als keerzijde een groter kostenverhaal ex Grex.

Evenmin een strokenwaarde in ABRS 02-05/12 inzake Bodegraven-Reeuwijk (LJN: BW4570) en ABRS 28-01/15 inzake Teylingen (ECLI:NL:RVS:2015:187) .

 

Inbrengwaarde: taxatie kavel (na)bij te handhaven woning, met staffeling

Op p. 21-22 van het rapport van Overwater is een opbouw van de koopsom/vraagprijs van referentieobjecten opgenomen, waarbij een staffeling is gehanteerd. Voorts wordt voor de totale omvang van de gronden van [appellant] (2.126 m2) een (gewogen) gemiddelde grondwaarde bepaald aan de hand van deze staffeling. Voor grond tot 600 m² wordt uitgegaan van € 400,00/m², voor grond vanaf 600 m² tot 1.200 m² wordt uitgegaan van € 200,00/m² en voor grond overig (in dit geval: 926 m²) wordt uitgegaan van € 25,00/m². Dit leidt tot een gemiddelde grondwaarde van € 180,22. De Afdeling verklaart ingesteld beroep ongegrond. ABRS 21-03/18 inzake Teylingen (ECLI:NL:RVS:2018:946).

 

Inbrengwaarde: taxatie op basis van het voorliggende bestemmingsplan en niet het voorheen geldende.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 29 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1338), dient voor de raming van de inbrengwaarde in beginsel de datum van het vaststellen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan te worden aangehouden, omdat het bij de bepaling van de inbrengwaarde in beginsel gaat om de waarde die de gronden in het exploitatieplan hebben op het tijdstip van de vaststelling van dat plan tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan.

ABRS 20-07/16 inzake Schijndel (ECLI:NL:RVS:2016:2055).

Taxatie inbrengwaarde gronden: meestal niet onteigeningsbasis

Uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

Volgens paragraaf 3.2 van het exploitatieplan is het doel van de gemeente nog steeds om de gronden te verwerven. Dit zal via minnelijke verwerving plaatsvinden. In geval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen minnelijk te verwerven, zal per geval overwogen worden om wel of geen gebruik te maken van het instrumentarium van de onteigeningswet. Voorts wordt in deze paragraaf gewezen op de mogelijkheid van zelfrealisatie.

De raad heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat ten tijde van het bestreden besluit niet aannemelijk was dat de te verwerven gronden worden onteigend, dan wel op onteigeningsbasis zullen worden verworven. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht heeft geraamd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

ABRS 12-08/15 inzake Geldrop-Mierlo (ECLI:NL:RVS:2015:2560).

Noot: zolang de raad dus stelt dat er (enkel) minnelijk verworven wordt, is onteigeningsbasis niet aan de orde, tenzij er onteigend is of een onteigeningsbesluit is genomen.

Inbrengwaarde: in casus niet volledige onteigeningsvergoeding

Door Nebro, [appellante sub 3] en andere en [appellant sub 4] is betoogd dat zij zelf een woonbestemming op hun percelen zullen realiseren. De raad is er dan ook terecht van uitgegaan dat de eigenaren van de betrokken gronden de woonbestemming zelf verwezenlijken. Gelet hierop was ten tijde van het bestreden besluit niet aannemelijk dat onteigend zal worden. Het enkele feit dat de eigenaren niet van de volle bebouwingsmogelijkheden gebruik zullen maken, leidt er niet toe dat aannemelijk wordt dat onteigend wordt. Hieruit volgt dat het aangevoerde geen aanleiding geeft voor het oordeel dat de raad gelet op artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro ten onrechte de inbrengwaarde niet gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, maar met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet heeft geraamd. ABRS 18-02/15 inzake Den Haag / Nebro; Vroondaal (ECLI:NL:RVS:2015:454).

 

Inbrengwaarde: taxatie op basis van “gebruikswaarde”

Inbrengwaarde Midden-Delfland “Harnaschpolder Zuid 2014”: de ‘gebruikswaarde”

ABRS 26-04/17 inzake Midden-Delfland (ECLI:NL:RVS:2017:1155).

Noot: het begrip “gebruikswaarde” blijft lastig. Als er niet geëlimineerd wordt op de voet van art. 40 c OW (en dat is hier blijkbaar het geval) dan is het vigerende bestemmingsplan en niet het voorafgaande bepalend voor de werkelijke waarde.  Daarbij kan gesteld worden dat afwijkend gebruik valt onder overgangsrecht, maar dat geeft in feite toch een lagere waarde dan bij een positieve bestemming. Ook zou gecorrigeerd kunnen worden via art. 40 e OW, maar dat zien we nagenoeg niet als zodanig gemotiveerd. De Rechtbank Limburg deed dat in vonnis van 13-08/14 wel via de band van art. 40 e OW, daar waar de waarde onder het vigerende bestemmingsplan lager zou zijn dan die onder het voorafgaande bestemmingsplan.

 

Inbrengwaarde: taxatie op basis van “gebruikswaarde”

ABRS: In het taxatierapport inbrengwaarden staat dat voor het bepalen van de waarde als definitie wordt gehanteerd: “de werkelijke waarde op basis van artikel 40b van de onteigeningswet”. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt onderscheid gemaakt tussen:

– de gebruikswaarde op basis van de “oude bestemming”. De taxateurs taxeren dan de waarde op basis van de op de peildatum vigerende bestemming. Er mag rekening worden gehouden met de verwachtingswaarde van de toekomstige bestemming;

– de complexwaarde of ruwe bouwgrondwaarde op basis van de ontwikkeling. De taxateurs taxeren bij de residuele waardemethode de opbrengsten en de kosten om de residuele waarde te bepalen. Eventuele sloopkosten worden bijvoorbeeld op deze manier van de opbrengst afgetrokken.

Getaxeerd is op basis van voornoemde gebruikswaarde. Appellanten hebben niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van de taxateurs naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd.

ABRS 18-02/15 inzake Den Haag / Nebro; Vroondaal (ECLI:NL:RVS:2015:454).

 

Inbrengwaarde: brochure werken met inbrengwaarde

Ministerie BKZ: deze brochure biedt rond de inbrengwaarde een eenduidig begrippenkader en een praktisch instrument ten behoeve van de praktijkbeoefening.

Inbrengwaarde taxatie: residueel en kosten overgenomen uit exploitatieopzet

Bij de raming van de inbrengwaarden voor de percelen van [appellant] is uitgegaan van het “Taxatierapport; Inbrengwaarde exploitatieplan Drechthoek II Leimuiden” van februari 2013. Niet in geschil is dat dit is uitgebracht door een onafhankelijk deskundig en dat er geen tegenrapport is ingediend. Geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Verder is niet in geschil dat de opgevoerde kosten zijn overgenomen uit de exploitatieopzet. De Afdeling stelt vast dat de opgevoerde kosten overeenkomen met de posten uit de exploitatieopzet. In hetgeen [appellant] en anderen hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat niet van deze kosten kon worden uitgegaan en waarom de conclusie van het taxatierapport onjuist is. Gelet op het voorgaande hebben zij dan ook niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport zodanige gebreken of leemten in kennis vertoont dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarden daar niet in redelijkheid op heeft kunnen baseren. De raming van de inbrengwaarden wordt geacht daarmee op zorgvuldige wijze tot stand te zijn gekomen.

ABRS 26-11/14 inzake gemeente Kaag en Braassem (RVS:2014:4222).

Inbrengwaarde: aanpak taxatie

Appellant: heeft geen overleg gehad met de taxateur en de taxateur bij zijn weten ook zijn perceel niet heeft bezocht. Voorts ontbreekt in de taxatie dat door het plan zijn huiskavel wordt gehalveerd en het bedrijf zijn toekomstperspectief wordt ontnomen.

ABRS:  In het rapport “Deskundigenadvies inbrengwaarde” staat dat de percelen en onroerende zaken die zijn getaxeerd alle vanaf de weg zijn waargenomen. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat bij alle percelen dezelfde werkwijze is gehanteerd en dat bedoelde waarnemingen in combinatie met de informatie uit het kadaster voldoende informatie hebben opgeleverd.

Bij de taxatie is uitgegaan van de verkeerswaarde omdat het uitgangspunt is dat de percelen in der minne zullen worden verworven. Dit is in overeenstemming met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Het beroep is ongegrond.

ABRS 11-12/13 inzake Cuijk (RVS:2013:2329).

Noot: daar waar enkel de werkelijke waarde getaxeerd dient te worden en niet een volledige onteigeningsvergoeding, valt taxatie vanaf de openbare weg te billijken.

 

Inbrengwaarde Grex: slechtere economie = lagere waarde

De raad heeft aannemelijk mogen achten dat de prijzen sinds grondeigenaar in 2008 een stuk bouwland tegen een prijs van € 57,00 per m2 heeft aangekocht, (aanzienlijk) zijn gedaald..
ABRS 27-12/12 inzake Barneveld, Harselaar-Driehoek (LJN: BY7349).

 

Inbrengwaarde: marginale toets gemeentelijke taxatie

ABRS 28-11/12 inzake Gemert-Bakel (LJN: BY4438). Dat geldt ook de voorstrook.
De vergelijkingsmethode is een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en deze methode kan ook ter bepaling van inbrengwaarden worden gebruikt.

 

Inbrengwaarde / motivering

Naar het oordeel van de Afdeling zijn het taxatierapport en de specificatie van de inbrengwaarden op perceelsniveau op het ontwerpexploitatieplan betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling daarvan, zodat zij met het ontwerpexploitatieplan ter inzage hadden moeten worden gelegd.
ABRS 24-10/12 inzake Rijswijk (LJN: BY1063).

Een taxatie van de werkelijke waarde / inbrengwaarde moet gemotiveerd zijn. De vergelijkingsmethode is daarvoor goed bruikbaar, voor zover er adequate vergelijkingen zijn in de huidige markt. De Afdeling lijkt te oordelen dat toegestaan is om oudere transactie prijzen te gebruiken, door die te corrigeren naar huidige marktomstandigheden. Maar, dat moet dan wel voldoende gemotiveerd gebeuren.

Voor zover er getaxeerd dient te worden naar volledige onteigeningsvergoeding, dienen de overige / bijkomende schaden uiteraard ook voldoende gemotiveerd te worden en dat kan niet met een “algemeen opslag percentage” op de werkelijke waarde.

 

Inbrengwaarde

ABRS 08-08/12 inzake Lelystad-Larserknoop (LJN: BX3922), waarbij grondeigenaar een residuele taxatie verlangde:

  • er is getaxeerd door onafhankelijke en deskundige taxateurs.
  • in dat taxatierapport is vermeld dat de inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op de comparatieve methode en dat in dit geval bewust van de residuele grondwaardeberekeningsmethode geen gebruik is gemaakt, omdat de plannen nog niet zodanig zijn uitgewerkt dat daarmee een betrouwbare waarde kan worden berekend.
  • de comparatieve methode is een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. Aldus faalt het betoog.

 

Inbrengwaarde: marginale toetsing taxatie

Ten aanzien van de taxatie van de inbrengwaarden stelt de Afdeling vast dat niet in geschil is dat G. als een onafhankelijk deskundig taxateur kan worden aangemerkt. Voorts is door [appellant] desgevraagd ter zitting aangegeven dat hij de hoogte van de inbrengwaarden van de percelen, ook de vastgestelde bedragen per m², op zichzelf niet betwist. In het rapport van G. is aangegeven op welke wijze de inbrengwaarden zijn berekend, waarbij de artikelen 40 b tot en met f van de Onteigeningswet als uitgangspunt zijn genomen. Onder deze omstandigheden, waarbij twijfel aan de bevindingen in het rapport van de deskundige taxateur op enigerlei wijze is gesteld noch gebleken, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad het exploitatieplan niet op de in het rapport opgenomen inbrengwaarden mocht baseren.
ABRS 12-01/11 inzake Liesveld (LJN: BP0540)

Bedacht dient te worden dat hoogte van de inbrengwaarde bepalend is voor hoogte kostenverhaal en daarmee voor werkelijke waarde art. 40 b Onteigeningswet; marginale toetsing bestuursrechter kan aldus invloed hebben op de door de onteigeningsrechter vast te stellen werkelijke waarde. In casu overigens wel bedenken dat appellant hoogte van de getaxeerde inbrengwaarde niet betwistte.

ABRS 22-02/12 inzake Deventer, bestemmingsplan Steenbrugge (LJN: BV6567).
In de overgelegde nadere stukken van Oranjewoud – de gemeentelijke taxateur–is aangegeven dat geen specifieke transacties die reeds hebben plaatsgevonden aan de taxatie ten grondslag hebben gelegen, omdat deze niet beschikbaar zijn, maar dat is overlegd met andere taxateurs over vergelijkbare locaties en taxaties. Contrataxatie is onvoldoende gemotiveerd.

 

Inbrengwaarde: relatie met schadeloosstelling onteigeningsrechter

2.24.3. De Afdeling stelt voorop dat de inbrengwaarden in het exploitatieplan, de onteigeningsrechter die over de daadwerkelijke schadeloosstelling oordeelt, in geen enkel opzicht binden. ABRS 09-02/11 inzake Beverwijk (LJN: BP3699).

Noot: taxatie Inbrengwaarde is van grote invloed op hoogte kostenverhaal en dat kostenverhaal is weer van grote invloed op de werkelijke waarde van art. 40 b Onteigeningswet en van de complexprijs van art. 40 d Ow. De praktijk zal leren of de stelling van de ABRS houdbaar is, dat de onteigeningsrechter door de bepaling van de Inbrengwaarde op geen enkele wijze is gebonden.

 

Inbrengwaarde: taxatie residueel mag, mits voldoende onderbouwd.

ABRS 10-08/11 inzake gemeente Zuidplas (LJN: BR4625): Volgens de raad ligt aan de ramingen van de inbrengwaarden, als opgenomen in de exploitatieopzet van de exploitatieplannen, de zogenoemde residuele grondwaardeberekeningsmethode ten grondslag. De Afdeling acht toepassing van deze methode, binnen het kader van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, teneinde inbrengwaarden te ramen, op zich niet uitgesloten. In de exploitatieplannen is echter onder meer niet inzichtelijk gemaakt van welke kosten en opbrengsten bij het toepassen van deze methode is uitgegaan, zodat de exploitatieplannen op het onderdeel van de daarin opgenomen ramingen van de inbrengwaarden in strijd zijn met het motiveringsbeginsel.

 

Inbrengwaarde exploitatieplan: te taxeren door een onafhankelijke deskundige

Gelet op de betekenis die de raming van de inbrengwaarden als kostensoort heeft voor de berekening van de verschuldigde exploitatiebijdrage, het belastende karakter dat aldus aan het exploitatieplan moet worden toegekend en de omstandigheid dat bij het ramen een zekere beoordelingsmarge bestaat, acht de Afdeling taxatie van de bij het exploitatieplan betrokken gronden in beginsel aangewezen. Steun voor die opvatting kan worden gevonden in de geschiedenis van totstandkoming van de wet tot Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake grondexploitatie (Kamerstukken I, 2006-2007, 30 218 D en de Nota van toelichting bij artikel 6.2.3 van het Bro (Stb. 2008, 145; blz. 70-71) waaruit kan worden afgeleid dat de inbrengwaarde van percelen naar de bedoeling van de wetgever door een onafhankelijke deskundige dient te worden getaxeerd. De Afdeling ziet geen aanleiding in dit geval van het uitgangspunt van taxatie af te wijken.
ABRS 09-02/11 inzake Nunspeet (LJN: BP3700).

Idem: ABRS 10-08/11 gemeente Zuidplas (LJN: BR4629) +  ABRS 05-10/11 inzake De Bilt (LJN: BT6635): Ontbreken onafhankelijke taxatie van de inbrengwaarde / vernietiging exploitatieplan.

 

Inbrengwaarde: taxatie door onafhankelijke deskundige en dat is niet de aankoper

ABRS:  Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr. 200907364/1/R2) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen.

Ter zitting heeft de raad bevestigd dat de betrokken deskundige namens de gemeente heeft onderhandeld om dezelfde gronden minnelijk te verwerven met een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat. De raad heeft de taxatie ten behoeve van het exploitatieplan door dezelfde deskundige laten verrichten, omdat deze deskundige het project goed kent en om zoveel mogelijk dezelfde benadering als bij de onderhandelingen over minnelijke verwerving te hanteren.

Gelet op het vorenstaande kan de deskundige naar het oordeel van de Afdeling in het onderhavige geval niet als onafhankelijk worden aangemerkt, zodat de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd.
In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan West in zoverre is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, voor zover het betreft de inbrengwaarde van de gronden van [appellant].

Besluit ABRS via de bestuurlijke lus (artikel 46, zesde lid, van de WRvS):  met inachtneming van 2.26.1. de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] alsnog met de vereiste zorgvuldigheid te ramen. Om te voorkomen dat een nieuw aan te wijzen onafhankelijke deskundige kan worden beïnvloed door het taxatierapport dat aan de door [appellant] bestreden inbrengwaarde ten grondslag ligt, dient de raad de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] in dit geval opnieuw te laten taxeren door drie onafhankelijke deskundigen.

ABRS 18-05/11 inzake Cosun/Roosendaal (LJN: BQ4922)

Idem onafhankelijke taxateur: ABRS 22-02/12 inzake Stein. (LJN: BV6569). Ook een ander iemand van hetzelfde kantoor is niet onafhankelijk: ABRS 29-02/12 inzake Gorinchem (LJN: BV7289).

 

Inbrengwaarde: taxatierapport niet geheim

Op verzoek van de Afdeling heeft de raad bij brief van 6 januari 2011, voor zover thans van belang, het taxatierapport voor het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden van [appellant], van Adviesbureau ’t Witte Huis van maart 2009 (hierna: het taxatierapport) overgelegd. De raad heeft voor dit stuk verzocht om geheimhouding, als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Bij beslissing van 18 januari 2011 heeft de Afdeling in een andere samenstelling het verzoek om geheimhouding afgewezen. Het desbetreffende stuk maakt deel uit van het dossier.
ABRS 18-05/11 inzake Cosun/Roosendaal (LJN: BQ4922)

 

Inbrengwaarde: taxatie als vergelijkingstransactie een nabetalingsregeling kent

In het taxatierapport inbrengwaarden staat dat voor de raming van de inbrengwaarde van onder meer de gronden van De Emmer Poort (appellant) gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingspercelen. Echter de nabetalingsregeling uit één van die vergelijkingstransacties is bij de taxatie van de inbrengwaarde niet meegewogen. Aldus is de taxatie, naar het oordeel van de Afdeling, onzorgvuldig. ABRS 01-06/11 inzake Bedrijventerrein De Tweeling, gemeente Emmen (LJN: BQ6839).

 

Inbrengwaarde: gemiddelde van twee taxaties

In opdracht van de raad heeft een beëdigd taxateur van Oranjewoud in maart 2010 het taxatierapport van de inbrengwaarden van gronden gelegen in bestemmingsplan “Spijkvoorderenk” te Deventer opgesteld. De inbrengwaarde is hierbij op gemiddeld € 35 per m² gesteld. Voorts heeft een beëdigd taxateur van Arcadis een taxatierapport van de inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan “Spijkvoorderenk” in de gemeente Deventer opgesteld. De inbrengwaarde is hierbij op gemiddeld € 38 per m² gesteld. In het exploitatieplan is uitgegaan van het gemiddelde van beide getaxeerde waarden, derhalve € 36,50 per m².
Contra taxatie wordt door de Afdeling terzijde geschoven.
ABRS 28-12/11 inzake Deventer, Spijkvoorderenk (LJN: BU9461).

 

Inbrengwaarde in relatie tot planfasering

Beroepsgrond grondeigenaar: In dit verband voert hij aan dat de gronden in eigendom bij de gemeente onder dezelfde omstandigheden ten onrechte hoger zijn getaxeerd dan de gronden in eigendom bij anderen.

ABRS 06-06/12 inz. Valkenswaard (LJN: BW7641): Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat het verschil in taxatie van de inbrengwaarden wordt veroorzaakt door de gefaseerde uitvoering van het bestemmingsplan, waardoor renteverschillen ontstaan die van invloed zijn op de waarde van de gronden. In de enkele stelling van [appellant sub 1] dat er taxatieverschillen zijn, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de inbrengwaarden in het taxatierapport op een onjuiste wijze zijn geraamd.

Noot: beoordeeld dient te worden in hoeverre de fasering invloed heeft op complexprijs art. 40 d Ow.

 

Kostenverhaal anderszins verzekerd: art. 6.12 lid 2 Wro

peildatum voor deze beoordeling: het moment waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld. ABRS 30-11/11 inzake Ermelo (LJN: BU6341).

 

Onteigeningsbasis (volledige schadevergoeding)  of enkel de werkelijke waarde

ABRS 06-03/13 inzake Katwijk (LJN: BZ3357): slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, dan bestaat de inbrengwaarde van gronden niet alleen uit de zogenoemde werkelijke of verkeerswaarde, vast te stellen overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar ook uit zogenoemde bijkomende schades, als te begrijpen in een schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

De inbrengwaarden van de gronden zijn geraamd op basis van zelfrealisatie. Als de percelen alsnog op onteigeningsbasis worden verworven, dan zal het exploitatieplan zal worden herzien waarbij de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet aan de orde komt. Nu ten tijde van het nemen van het bestreden besluit niet aannemelijk was dat de percelen zouden worden onteigend dan wel op onteigeningsbasis zouden worden verworven, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid de inbrengwaarde niet gebaseerd op een schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

Overigens kan [appellant sub 7] een verzoek indienen om tegemoetkoming in planschade waartoe in het exploitatieplan is voorzien in een post planschade voor het gehele plangebied op basis van een planschaderisicoanalyse.

Oppervlakte inbreng

Verschil tussen kadastrale oppervlakte en door gemeente gehanteerde oppervlakte.

De raad heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat hij in dit geval bij de raming van de inbrengwaarde van de percelen van [appellant] mocht uitgaan van de kadastrale groottes die volgen uit de berekening die de raad heeft gemaakt, in plaats van de kadastrale groottes uit de basisregistratie kadaster. De raad heeft de inbrengwaarde wat betreft de percelen van [appellant] derhalve niet met de vereiste zorgvuldigheid geraamd.

ABRS 11-06/14 inzake Rijssen-Holten Het Opbroek (RVS:2014:2051).

Peildatum taxatie

Voor de raming van de inbrengwaarde gaat het in beginsel om de waarde die de gronden hebben op het tijdstip van het vaststellen van het exploitatieplan en het bestemmingsplan.

ABRS 29-04/15 inzake Oss (ECLI:NL:RVS:2015:1338) en ABRS 20-07/16 inzake Schijndel (ECLI:NL:RVS:2016:2055).

Peildatum taxatie

Voor de raming van de inbrengwaarde gaat het in beginsel om de waarde die de gronden hebben op het tijdstip van het vaststellen van het exploitatieplan en het bestemmingsplan.

ABRS 29-04/15 inzake Oss (ECLI:NL:RVS:2015:1338) en ABRS 20-07/16 inzake Schijndel (ECLI:NL:RVS:2016:2055).

Planschaderisicoanalyse

In het ontwerp van het exploitatieplan is over de planschaderisicoanalyse het volgende vermeld. De kosten voor de planschade zijn gecalculeerd door een extern bureau. De planschadeanalyse maakt onderdeel uit van de kostenraming van het exploitatieplan. De kosten voor de planschade zijn volledige toe te rekenen aan de ontwikkeling van Harkstede, Eilandrijk 3a.

Vast staat dat de planschaderisicoanalyse niet met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage heeft gelegen. Naar het oordeel van de Afdeling betreft de planschaderisicoanalyse een op het ontwerpbesluit betrekking hebbend stuk dat, gezien de slechts beperkte hoeveelheid informatie die in het ontwerpbesluit over de planschade is gegeven, redelijkerwijs nodig is voor een beoordeling daarvan, zodat het met het ontwerpbesluit ter inzage had moeten worden gelegd.

De Afdeling ziet evenwel aanleiding om dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.

ABRS 16-10/13 inzake Slochteren (RVS:2013:1554).

 

Samenhang tussen bestemmingsplan en exploitatieplan; en omgekeerd

De Afdeling vernietigt het bestreden besluit van de gemeente voor bepaalde plandelen. Gelet op de samenhang tussen het exploitatieplan en het bestemmingsplan en gelet op de samenhang die in het onderhavige geval bestaat tussen de verschillende onderdelen van het exploitatieplan, dienen in dit geval ook het  bestreden besluit van raad, wat betreft de vaststelling van het exploitatieplan te worden vernietigd.

Omgekeerd: Hoewel tussen een bestemmingsplan en een gelijktijdig vastgesteld exploitatieplan een samenhang bestaat, ziet de Afdeling geen aanleiding vanwege de vernietiging van het gehele exploitatieplan eveneens de tot het exploitatiegebied behorende plandelen uit het bestemmingsplan, ten aanzien waarvan in het hiervoor overwogene niet is geoordeeld dat deze voor vernietiging in aanmerking komen, te vernietigen. ABRS 10-08/11 gemeente Zuidplas (LJN: BR4629).

Sloopkosten en inbrengwaarde

Inbrengwaarde Grex van eerder door gemeente aangekochte percelen met opstallen die nadien gesloopt zijn

ABRS 11-07/18 inzake Hendrik-Ido-Ambacht (ECLI:NL:RVS:2018:2315).

In het licht van deze bepalingen heeft de raad onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom bij de in de exploitatieopzet van het plan opgenomen raming van de inbrengwaarde van de betreffende gemeentelijke gronden niet is aangesloten bij de in het taxatierapport bepaalde complexprijs van afgerond € 40,00 per m² – dan wel bij de verkeerswaarde van deze gronden op basis van het bestaande gebruik ervan dat het vorige bestemmingsplan mogelijk maakte in geval laatstbedoelde waarde hoger zou zijn dan de complexprijs – maar gekozen is voor de destijds daarvoor door de gemeente betaalde aankoopsom(men). Zonder nadere motivering valt niet in te zien waarom de door de raad naar voren gebrachte omstandigheden, waaronder de destijds gebruikte taxaties en het feit dat de bebouwing inmiddels is gesloopt, een uitzondering rechtvaardigen op de complexprijs. Daarbij wijst de Afdeling erop dat slechts in een beperkt aantal gevallen hierop een uitzondering kan worden gemaakt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440). Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat van de complexprijs kan worden afgeweken omdat de werkelijk gemaakte kosten leidend zijn voor de vaststelling van de inbrengwaarde, wijst de Afdeling op haar uitspraak van 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:903, waarin zij onder 12 heeft overwogen dat bij de vaststelling van het (eerste) exploitatieplan niet mag worden uitgegaan van de op enig moment werkelijk betaalde prijs van de betrokken gronden, maar van de op basis van een taxatie vastgestelde verkeerswaarde ervan op de peildatum van het exploitatieplan.

Inbrengwaarde: complexwaarde minus sloopkosten?

In het verweerschrift berekent de raad de verkeerswaarde van de gronden van [appellant sub 2C] op basis van de complexwaarde ervan op € 778.200,00. Maar, omdat een redelijk denkend en handelend koper er rekening mee zal houden dat hij de ter plaatse aanwezige opstallen nog moet slopen, moet dat bedrag van € 778.200,00 met een bedrag aan sloopkosten van € 28.200,00 worden gecorrigeerd, waardoor ook de complexwaarde van de gronden van [appellant sub 2C] wordt bepaald op € 750.000,00.

ABRS 11-07/18 inzake Hendrik-Ido-Ambacht (ECLI:NL:RVS:2018:2315).

Over de waarde van de te slopen opstallen wordt in de exploitatieopzet van het exploitatieplan niets aangegeven.

Gelet hierop acht de Afdeling ook de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarde van de gronden van [appellant sub 2C], de waarde van de daarop aanwezige opstallen en de sloopkosten ervan onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

Vernietiging gedeelte exploitatieplan

Gelet op de samenhang tussen de percelen van [appellant] in het exploitatieplan en de overige delen van het exploitatieplan, ziet de Afdeling aanleiding het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan geheel te vernietigen.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 7 februari 2011 in zaak nr. 200904489/1/R1) bestaat, hoewel tussen een bestemmingsplan en een gelijktijdig vastgesteld exploitatieplan een samenhang bestaat, geen aanleiding vanwege de vernietiging van het exploitatieplan eveneens het bestemmingsplan te vernietigen. Hiertoe overweegt de Afdeling dat de wet daartoe niet verplicht.

ABRS 11-06/14 inzake Rijssen-Holten Het Opbroek (RVS:2014:2051).