Rechtspraak planschade per onderdeel

Planschade

maandag, 24 december 2012

Laatste update: november 2018.

Overzicht

Een mooi overzicht van de recente stand van de jurisprudentie inzake planschade geeft de Afdeling in ABRS 28-09/16 inzake Zutphen (ECLI:NL:RVS:2016:2582).

Aan de orde komen – onder meer – de planologische vergelijking, het causale verband, peildatum, voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico.

Aanspraak op vergoeding van planschade niet overdraagbaar

Verkoper, die per peildatum (datum inwerkingtreding) eigenaar was, draagt zijn aanspraken op vergoeding van planschade over op koper.

ABRS 13-08/08 inzake Vlist (BD9961): bij planschade komt uitsluitend voor vergoeding in aanmerking waardevermindering van het onroerend goed waarvan de verzoeker op de peildatum eigenaar was, omdat alleen het vermogen van de eigenaar daardoor rechtstreeks wordt getroffen. Aan het overdragen van aanspraken op vergoeding van planschade komt daarom geen betekenis toe.

Onafhankelijk adviseur

Een aanvraag om tegemoetkoming in planschade dient beoordeeld te worden door een onafhankelijk adviseur.

Dat het college regelmatig opdrachten tot advisering aan Verhagen geeft, is onvoldoende om aan zijn onafhankelijkheid te twijfelen. Ook de stelling van [appellante] dat Verhagen een taxatie voor de gemeente heeft uitgebracht voor een perceel grond gelegen aan de Tienvoet te Heinenoord, geeft geen aanleiding voor dergelijke twijfel. Verhagen is als adviseur ingeschakeld, niet als belangenbehartiger van de gemeente.

ABRS 23-03/16 inzake Binnenmaas (ECLI:NL:RVS:2016:795).

Niet onafhankelijk was de positie van Hekkelman als enerzijds advocaat (belangenbehartiger) en anderzijds planschadeadviseur, zie ABRS 17-12/14 inzake Helmond (ECLI:NL:RVS:2014:4570).

Die lijn zet de Afdeling voort in ABRS 13-07/16 inzake Raalte (ECLI:NL:RVS:2016:1970): “Indien een deskundige of diens kantoorgenoten in andere zaken aan de gemeenterechtsbijstand (als advocaat of gemachtigde) verlenen of korte tijd geleden verleend hebben, is er ten aanzien van die deskundige sprake van schijn van partijdigheid als het gaat om planschade-advisering.

Bedrijfswoning

Bij “echte” bedrijfswoningen is eerder wel overwogen dat die minder schade gevoelig zijn. Zie bijvoorbeeld  Rechtbank Gelderland 16-07/15 inzake Doetinchem (ECLI:NL:RBGEL:2015:4617) “Omdat op het perceel geen woonbestemming rustte maar slechts een dienstwoning was toegestaan heeft de commissie deze waarde gecorrigeerd met een factor van 0,7. De kring van gegadigden is kleiner is voor een dienstwoning omdat er een band met het bedrijf moet zijn, zodat de correctie noodzakelijk is, aldus de commissie.”

Voor zover het college heeft gesteld dat de woning van [appellant] een bedrijfswoning is en dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling hinderfactoren in een dergelijke situatie minder zwaar worden gewogen dat bij een normale burgerwoning, komt de StAB terecht tot de conclusie dat de mogelijke bedrijfsactiviteiten – detailhandel – voor wat betreft aard en omvang zeer kleinschalig zijn en de omstandigheid dat de woning van [appellant] een bedrijfswoning is in dit geval niet zwaar moet worden meegewogen.

ABRS 24-05/17 inzake Oldebroek (ECLI:NL:RVS:2017:1402).

Deskundigenkostenvergoeding

Ingevolge artikel 6.5, onder a, van de Wro vergoedt het college, indien het een tegemoetkoming, als bedoeld in artikel 6.1 toekent, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.

onder redelijkerwijs gemaakte kosten dient niet te worden verstaan de kosten die de aanvrager met betrekking tot de indiening van de aanvraag heeft gemaakt, maar – onder omstandigheden – wel de kosten die de aanvrager maakt vanaf het moment dat de door het college ingeschakelde deskundige een concept-advies dan wel advies over de aanvraag aan het college heeft uitgebracht tot het moment dat het college op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld.

Daarbij is niet van belang of het commentaar van de aanvrager heeft geleid tot aanpassing van het advies.

Zie voor een nuancering hierop: ABRS 11-06/12 inzake Zuidplas (LJN: BX1032).

Relevant is voorts de vraag of het inschakelen van een deskundige door aanvrager redelijk was en of de door die deskundige gemaakte kosten redelijk zijn.

Zie: ABRS 24-12/13 inzake Goes (RVS:2013:2534).

In gevallen wordt ook wel gerekend met een forfetair bedrag, zie ABRS 19-02/14 inzake Eindhoven (RVS:2014:529).

Inkomensschade

Voor inkomensschade geldt dat – ook als de planologische maatregel nog niet is uitgevoerd – de peildatum de datum van inwerkingtreding van het plan is. Dat het toekomstig te derven inkomensschade betreft, doet daaraan niets af.

Wel dient een verrekening plaats te vinden tussen de inkomens- en vermogensschade.

Zie ABRS 20-09/17 inzake Peel en Maas / BreeBronne (ECLI:NL:RVS:2017:2553)

Maximalisering

De beoordeling van een planschadeverzoek gebeurt door te vergelijken van hetgeen volgens het nieuwe bestemmingsplan dan wel ingevolge de nieuwe planologische regeling kan worden gebouwd, met hetgeen onder het voordien geldende planologische regime mogelijk was. Ook een planologische wijziging in het toegelaten gebruik van grond of gebouwen kan grondslag voor een planschadevergoeding zijn. Niet de feitelijke situatie vóór en nà de wijziging van het planologische regime zijn van belang, maar uitsluitend de bouw- en gebruiksmogelijkheden volgens het nieuwe, in vergelijking met het oude planologische regime. Daarbij wordt uitgegaan van maximalisering van de planologische regimes, dat wil zeggen de meest nadelige invulling voor degene die verzoekt om vergoeding van planschade.

Bij hoge uitzondering geldt niet de regel van maximalisering, zoals in de zaak Heemskerk Coentunnelweg (ABRS 18-01/08, AU9825), vanwege  het feit dat in het verlengde van die weg het tracé reeds grotendeels met woningen bebouwd is, zodat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden aangenomen dat de onder het oude bestemmingsplan mogelijk gemaakte wegaanleg niet zal plaatsvinden.

Afwijken van de hoofdregel van maximalisering komt maar zeer zeldzaam voor. Doorgaans ziet de Afdeling geen bewijs voor de aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid. Zie bijvoorbeeld ABRS 22-10/14 inzake Leidschendam-Voorburg (RVS:2014:3791).

Dat gaat erg ver, zie bijvoorbeeld de uitspraak inzake een puntdak van 15 meter hoogte, bij een goothoogte van 3 meter. Volgens de Afdeling is realisatie van een dergelijke “puntmuts” onder oude planologische regime niet uitgesloten. ABRS 04-11/15 inzake Zwolle (ECLI:NL:RVS:2015:3383).

De mogelijkheden onder het oude (en nieuwe) regime moeten ook voor de getroffene op positieve wijze worden gemaximaliseerd. Zie ABRS 26-03/14 inzake Texel (RVS:2014:1037) waarin het verweer van het College dat realisering van een winkelbestemming in economisch opzicht onwaarschijnlijk is, niet opgaat.

Maximalisering “tussengelegen” bestemmingsplan

In de omgeving van de woning van aanvrager is sprake van een planologische nadeligere situatie. Voor gronden gelegen tussen die woning enerzijds en de locatie met de planologisch nadeligere situatie anderzijds liggen gronden waarvan de bestemming niet wijzigt. Daarop kan een muur of schutting geplaats worden. Aanvrager betoogt dat deze gronden niet zijn eigendom zijn en dat hij dus niet binnen zijn invloedsfeer heeft om zo’n muur of schutting te plaatsen.

ABRS 07-03/07 inzake Coevorden BA0097: bij planvergelijking moet niet alleen rekening gehouden worden met de planologische mogelijkheden op gronden waarvan het planologische regime is gewijzigd, maar ook met de planologische mogelijkheden van de “tussengelegen” gronden. Dat aanvrager het niet in de hand heeft daarop de bouwmogelijkheden (van zo’n schutting) te benutten, maakt dat niet anders. Bij de planvergelijking is derhalve terecht mede in aanmerking genomen dat ook in de nieuwe situatie sprake is van planologische afschermende mogelijkheden op de tussengelegen gronden.

Realisatie van de tussengelegen bestemming moet echter geen zuiver theoretische aangelegenheid zijn, zoals een geluidscherm langs een rustige Provinciale weg: zie ABRS 28-09/16 inzake Achtkarspelen (ECLI:NL:RVS:2016:2574).

Niet verder maximaliseren dan het bestemmingsplan

Bestemmingsplan kent geluidscontour, waarbinnen geen woningen gebouwd mogen worden. Vervolgens vrijstelling art. 19 WRO voor bouw van twee woningen, als gevolg waarvan buurman schadevergoeding ontvangt. Derde-belanghebbende betoogt dat geluidscontour inmiddels feitelijk niet meer bestond en dat er dus geen schade was, omdat het bouwverbod onder “oude planologische regime” onverbindend was. De Afdeling gaat ook hier uit van de bepalingen onder het oude planologische regime en constateert derhalve wel een planologische verslechtering. ABRS 25-05/1 inzake Krimpen aan den IJssel (LJN: BQ5872).

Binnenplanse vrijstelling: niet meewegen bij maximalisering oude bestemmingsplan

Het aanmerken van een binnenplanse ontheffing in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder b, als een zelfstandige oorzaak van schade dient naar het oordeel van de Afdeling tot gevolg te hebben, dat bij de planvergelijking een in een bestemmingsplan opgenomen ontheffingsmogelijkheid bij de maximale invulling van dat bestemmingsplan buiten beschouwing wordt gelaten.

ABRS 01-08/12 inzake Utrechtse Heuvelrug (LJN: BX3316) en het vervolg daarop ABRS 23-01/13 inzake Utrechtse Heuvelrug (LJN: BY9193).

Hetzelfde geldt voor een ontheffingsmogelijkheid, zie ABRS 18-06/14 inzake Tilburg (RVS:2014:2177).

Zie ook: uitwerkingsplicht.

Normaal maatschappelijk risico: art. 6.2 Wro

Normaal maatschappelijk risico van lid 1 moet zelfstandig beoordeeld worden, los ook van het minimum van 2% van lid 2.

ABRS 15-05/13 inzake Leende-Heeze (LJN: CA0152). Idem: LJN: CA0153 en LJN: CA0151.

Voor directe planschade geldt: terughoudend toepassen. Zie ABRS 27-09/17 inzake Zaanstad (ECLI:NL:RVS:2017:2598) en ABRS 17-05/17 inzake Breda (ECLI:NL:RVS:2017:1293).

Bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico bij indirecte planschade zijn van belang de criteria uit de uitspraak ABRS 05-09/12 inzake Heiloo (LJN: BX6492):

  • is er sprake van een normale maatschappelijke ontwikkeling (waaronder ouderdom van het bestemmingsplan);
  • past de ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving;
  • past de ontwikkeling in het ruimtelijke beleid van de overheid;
  • afstand van belanghebbenden tot de ontwikkeling;
  • omvang van het nadeel.

In latere jurisprudentie zijn het afstandscriterium en de omvang van het nadeel losgelaten als zelfstandig te beoordelen criteria. Zie ABRS 02-03/16 inzake Zundert (ECLI:NL:RVS:2016:530) en ABRS 08-08/18 inzake Krimpenerwaard (ECLI:NL:RVS:2018:2620) inzake de afstand en ABRS 10-10/18 inzake Eindhoven (ECLI:NL:RVS:2018:3272) inzake afstand en omvang van het nadeel.

De weging of een ontwikkeling in het ruimtelijke beleid van de overheid past, ziet met name op de vraag of er geen sprake is van strijd met dat beleid. Een ontwikkeling hoeft niet expliciet genoemd te zijn. Zie ABRS 07-11/18 inzake Voorst (ECLI:NL:RVS:2018:3601).

Het normaal maatschappelijk risico kan – zelfs bij evidente schade – hoog oplopen, zie ABRS 12-02/14 inzake Oss (RVS:2014:381).

Zie ook Rb. Den Haag 25-02/14 inzake Lisse (RBDHA:2014:2312) waarin de bouw van 8 eengezinswoningen met garage in het centrum van Lissen geheel binnen het normaal maatschappelijk risico viel. De schade bedroeg circa 4,5 – 5%.

Inmiddels lijkt het vaste lijn te worden dat de realisatie van inbreidingslocaties voor woningbouw in een centrumdorps of -stads milieu binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Er is dan dus geen sprake van een vergoedbare schade. Zie ABRS 01-07/15 inzake Mook en Middelaar (ECLI:NL:RVS:2015:2071), ABRS 01-07/15 inzake Drimmelen (ECLI:NL:RVS:2015:2075), ABRS 26-08/15 inzake Gemert-Bakel (ECLI:NL:RVS:2015:2680), ABRS 24-05/17 inzake Oldebroek (ECLI:NL:RVS:2017:1402) en ABRS 21-06/17 inzake Beuningen (ECLI:NL:RVS:2017:1653).

Let wel, de bovengenoemde criteria uit de uitspraak Heiloo blijven van toepassing. Zie bijvoorbeeld ABRS 23-08/17 inzake Best (ECLI:NL:RVS:2017:2248) waarin een inbreiding niet binnen het ruimtelijke beleid paste en de Afdeling toepassing van een NMR van 3% sanctioneerde.

Aan de beoordelingscriteria komt een zelfstandige weging toe. Dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent echter niet dat de gevolgen van die ontwikkeling altijd volledig binnen het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan de vraag of de schade ten gevolge van een normale maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico moeten worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. ABRS 09-12/15 inzake Montferland (ECLI:NL:RVS:2015:3742).

Ook al er geen sprake is van een zuivere inbreidingslocatie, maar de locatie trekken vertoont van een uitbreidingslocatie, kan een normaal maatschappelijk risico van 5% van toepassing zijn. Zie ABRS 08-08/18 inzake Krimpenerwaard (ECLI:NL:RVS:2018:2620).

Kortingen
Ook een korting op de uit te keren planschade, in plaats van een drempelpercentage, is mogelijk. Hierin zijn parallellen te ontdekken met de praktijk van nadeelcompensatie. Zie ABRS 26-02/14 inzake Meppel (RVS:2014:598) en ABRS 12-02/14 inzake Oss (RVS:2014:381) en TBR 2013 blad 540 artikel Van Erk en Van der Lee: korting of drempel?

In de zaak ABRS 04-05/16 inzake Bergen (ECLI:NL:RVS:2016:1200) werd gerekend met een korting van 10% op het schadebedrag, maar kortingen kunnen (flink) hoger oplopen. Als er sprake is van grote schade kan een deel van die schade voor vergoeding in aanmerking komen, ondanks dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Zie ABRS 04-06/14 inzake Bodegraven – Reeuwijk (RVS:2014:2009) waarin een korting van 75% op de schadevergoeding werd toegepast.

Overigens: twee te onderscheiden schadeoorzaken is twee keer Normaal maatschappelijk risico: ABRS 20-08/14 inzake Weert (RVS:2014:3126). Een uitzondering daarop geldt als sprake is van een dergelijke samenhang tussen twee besluiten dat zij tezamen moeten worden beschouwd als één planologische regime, aldus ABRS 14-10/15 inzake Albrandswaard (ECLI:NL:RVS:2015:3173). Zie ook ABRS 28-09/16 inzake Amsterdam (ECLI:NL:RVS:2016:2583) waarin het criterium is: “zo nauw met elkaar verweven dat het niet geoorloofd is om het normale maatschappelijke risico per schadeveroorzakend besluit te bepalen en tegen te werpen“. In diezelfde lijn: ABRS 25-11/15 inzake Deventer (ECLI:NL:RVS:2015:3626).

Berekening van het normaal maatschappelijk risico is geen kansberekening: in hun advies schrijven adviseurs dat er ten minste twee potentiële locaties waren waar de urilift kon worden geplaatst en dit betekent dat ten minste de helft van de schade voor rekening van [appellante] dient te blijven. Dat is onjuist, aldus de Afdeling op 12-11-14 inzake urilift Amersfoort (RVS:2014:4033).

De grens tussen passieve risicoaanvaarding (riskant stilzitten) en normaal maatschappelijk risico is niet altijd even helder. Beide aspecten moeten gewogen worden. Zie ABRS 01-04/15 inzake Hardinxveld-Giesendam (ECLI:NL:RVS:2015:1005).

Retentiebestemming

Dubbelbestemming retentievoorziening: overstromingskans eens per 100 jaar. ABRS volgt Rechtbank Zwolle: € 600,00 per hectare waardevermindering.

ABRS 27-02/13 inzake Hardenberg (BZ2515).

  • ondanks procedureverordening dat schade, als die optreedt, vergoed wordt toch waardevermindering landbouwgronden vanwege feit dat een koper die hinder zal wegen.
  • feit dat als die (inkomens)schade optreedt er alsdan een schadevergoeding betaald wordt, hoeft –anders dan de Afdeling overweegt—nog niet te betekenen dat uit dien hoofde daarom geen vermogensschade (waardevermindering) optreedt.

Op zich is voorstelbaar dat op de betreffende percelen sprake is van een “generieke” waardedaling, nu een potentiële koper voorkeur zal hebben voor percelen buiten het retentiegebied.

Aangetekend moet worden dat deze uitspraak ziet op een aanvraag ex artikel 49 WRO (oud) waar nog geen sprake was van een tegemoetkoming in planschade.

Ruimtelijk gevolg

Bij weging van het nadeel komt slechts betekenis toe aan het aan de bestemming inherente gebruik. Mogelijke uitwassen of het niet naleven van wettelijke voorschriften vormen geen onderdeel van de planschadeweging (bijvoorbeeld bij een opvang voor drugsverslaafden).

Dus wel: van een restaurant met terras valt meer beperking van de privacy en overlast door stemgeluid te verwachten dan van een detailhandel in hout en wijn dat onder het oude bestemmingsplan was toegestaan. Klanten van een restaurant verblijven aanmerkelijk langer ter plaatse dan die van een detailhandel en zijn op de omgeving georiënteerd als zij op het terras verblijven.

ABRS 08-01/14 inzake Leiden, advies Stab (RVS:2014:6).

Ook subjectieve gevoelens bij een bestemming, zoals een seksinrichting of begraafplaats, spelen geen rol bij de planschadebeoordeling.

ABRS 23-08/17 inzake Nederweert (ECLI:NL:RVS:2017:2253).

Toegenomen concurrentie is over het algemeen geen ruimtelijk relevant gevolg.

ABRS 10-09/14 inzake Oost Gelre (RVS:2014:3337).

Situeringswaarde

Eén van de schadefactoren kan zijn een verslechterde situeringswaarde. Voor de definitie van “situeringswaarde”, zie ABRS 26-08/15 inzake Aalten (ECLI:NL:RVS:2015:2692):

Met situeringswaarde wordt in dit geval bedoeld dat een redelijk denkend en handelend koper voor het agrarisch bedrijf minder zal willen betalen dan onder het oude planologische regime omdat de bebouwde kom van Aalten door de komst van de woonwijken dichter bij het agrarisch bedrijf is komen te liggen.

Taxatie

Ingeval het zich laat aanzien dat de schade niet aan aanvrager dient te worden vergoed (voorzienbaarheid, risico-aanvaarding, vergoeding anderszins) kan taxatie van de schade achterwege worden gelaten.

Volgens vaste rechtspraak mag een gemeenteraad bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Het enkele feit dat verschillende methoden bestaan om de schade te berekenen, betekent niet dat de door de gemeenteraad gevolgde methode rechtens onjuist is.

ABRS 17-09/08 inzake Hobeva/gem. Amersfoort (BF0969).

Wel dient het advies van de adviseurs voldoende te worden gemotiveerd. Zo moet – bijvoorbeeld – uit het advies af te leiden zijn hoe de taxateur een bepaalde huurwaarde heeft berekend.

ABRS 18-12/13 inzake Leudal (ECLI:NL:RVS:2013:2451)

Een uitsplitsing van de totaal getaxeerde schade naar afzonderlijke factoren is niet vereist: ABRS 04-04/14 inzake Zederik (ECLI:NL:RVS:2014:1151).

Het uitbrengen van een tegentaxatie (of contra-expertise) ten aanzien van de door de planschadebeoordelingscommissie gemaakte taxaties blijkt in de praktijk keer op keer lastig. Het College van B&W mag in beginsel de taxaties van de commissie volgen. Zie bijvoorbeeld ABRS 04-11/15 inzake Heiloo (ECLI:NL:RVS:2015:3384)

Uitwerkingsplicht

ABRS 17-04/12 inzake Ridderkerk (LJN: BZ7707):  als gevolg van de uitwerkingsplicht, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wro, is het vaststellen van een uitwerkingsplan niet slechts een toekomstige onzekere gebeurtenis. Hoewel de uitwerkingsplicht bij een letterlijke lezing van artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro niet kan worden beschouwd als oorzaak van schade in de zin van die bepaling, laat dat onverlet dat sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aannemelijk is dat de uit te werken bestemming vroeg of laat zal worden uitgewerkt. Naar het oordeel van de Afdeling brengt dit met zich dat de mogelijkheden van de uit te werken bestemming (bestemmingsplan oud) bij de planvergelijking niet buiten beschouwing mogen worden gelaten.

Zie ook de (vervolg)uitspraak ABRS 04-12/13 inzake Bunschoten (RVS:2013:2232).

Dat betekent echter niet dat een uitwerking die binnen het moederplan past per definitie de ten tijde van de inwerkingtreding van het oude bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten invulling van de uit te werken bestemming was.

Indien van de maximale mogelijkheden van die uitwerkingsregels wordt uitgegaan, zou dat tot de ongewenste situatie leiden dat een uitwerkingsplan nimmer tot een planologische verslechtering kan leiden, omdat dat uitwerkingsplan als oorzaak van planschade dan wegvalt tegen de maximale invulling van het bestemmingsplan met de uit te werken bestemming.

ABRS 08-02/17 inzake ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:RVS:2017:315)

Ook bij directe planschade (op eigen perceel) dient per peildatum de “naar redelijkheid verwachting invulling” te worden gewogen, zie ABRS 08-02/17 inzake Eindhoven/Lidl (ECLI:NL:RVS:2017:326).

Let wel: het betreft hier het oude planologische regime. Bij een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als gevolg van een uit te werken bestemming, wordt enkel gekeken naar de mogelijkheden van het “moederplan”. Een bouwverbod op grond van dat moederplan, en het wegbestemmen van een bestaand bedrijf/functie, kan dus wel planschade tot gevolg hebben. Zie ABRS 11-06/18 inzake Roosendaal (ECLI:NL:RVS:2018:2298).

UMTS-mast

De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat …de vrees van verzoekers voor schade aan personen en elektronische apparaten ten gevolge van de elektromagnetische straling van antennes niet kan leiden tot een tegemoetkoming in de schade op de voet van artikel 6.1 van de Wro, omdat op basis van thans beschikbare algemene wetenschappelijke inzichten moet worden vastgesteld dat elektromagnetische straling afkomstig van (UMTS-)antennes geen gezondheidsschade noch schade aan elektronische apparaten veroorzaakt.

ABRS 25-03/15 inzake Eindhoven (ECLI:NL:RVS:2015:914).

Vervallen bouwmogelijkheid

Het vervallen van een bouwmogelijkheid kan onder omstandigheden leiden tot (directe) planschade. Daarvan is echter geen sprake als de bouwmogelijkheid afhankelijk is van de sloop van andere, bij derden in eigendom zijnde, gebouwen binnen het oude bestemmingsvlak.

ABRS 26-02/14 inzake Wijchen (RVS:2014:631).

Van passieve risicoaanvaarding c.q. riskant stilzitten is voorts geen sprake indien realisatie van de oude mogelijkheden niet kan plaatsvinden zonder medewerking van de erfpachter c.q. de zittende huurder. Zie ABRS 13-08/14 inzake Pijnacker-Nootdorp (RVS:2014:3005) en ABRS 26-09/18 inzake Amsterdam (ECLI:NL:RVS:2018:3133)

Een vergunningaanvraag is niet per se noodzakelijk, maar er moet wel een concrete poging worden ondernomen om de bouw- of gebruiksmogelijkheden die komen te vervallen te benutten. Geen concrete poging is het indienen van een aanvraag om bouwvergunning terwijl een aanhoudingsplicht geldt op basis van de voorbereidingsbescherming. Zie ABRS 30-05/18 inzake Leiden (ECLI:NL:RVS:2018:1797).

Een periode van 7 maanden is voldoende om een vergunning aan te vragen voor de bouw van een garagebedrijf met showroom, of althans een beginselaanvraag te doen. ABRS 15-11/17 inzake Oss (ECLI:NL:RVS:2017:3093).

28 weken voor het realiseren van een uitbouw werd wel voldoende geacht, zodat schade niet voor vergoeding in aanmerking kwam vanwege “riskant stilzitten”. ABRS 2505/16 inzake Almelo (ECLI:NL:RVS:2016:1395). Het gaat om de complexiteit van de bouwaanvraag, zie ook ABRS 05-03/14, inzake Teylingen (ECLI:NL:RVS:2014:737).

Als er sprake is van de vestiging van een Voorkeursrecht Gemeenten in verband met een voorziene nieuwe ontwikkeling, dan kan onder omstandigheden niet van een eigenaar verwacht worden dat hij zijn bouwmogelijkheden nog benut. Het had in dit geval op de weg van het college gelegen te motiveren dat [appellant] investeringen in nog ongebruikte bouwmogelijkheden voor bedrijfsgebouwen, gegeven de voorzienbare planologische veranderingen, zou kunnen terugverdienen. ABRS 07-02/18 inzake Enkhuizen (ECLI:NL:RVS:2018:427).

Een vervallen bouwmogelijkheid kan hersteld worden in natura. In dat geval is er geen planschade. Mocht de te herstellen bouwmogelijkheid niet onherroepelijk tot stand komen, dan moet er alsnog een geldelijke vergoeding betaald worden. Zie onder meer ABRS 16-09/15 inzake Bergen (ECLI:NL:RVS:2015:2930).

Kosten van onderzoek naar de vraag of herstel in natura mogelijk is, komen onder omstandigheden voor vergoeding in aanmerking (als inkomensschade). ABRS 09-12/15 inzake Maasdriel (ECLI:NL:RVS:2015:3774).

Voordeelsverrekening

Planologische nadeel kan (geheel) gecompenseerd worden door verrekenbaar voordeel. Als er per saldo geen nadeel is, dan is een taxatie door de planschadecommissie ook niet vereist (ABRS 03-03/14 inzake Wageningen; RVS:2014:745).

Wel een taxatie is vereist bij twijfel of het voordeel het nadeel geheel compenseert. Onder meer ABRS 21-10/15 inzake Deventer (ECLI:NL:RVS:2015:3259).

Zie recent ABRS 13-08/14 inzake gemeente Maasdonk (RVS:2014:3022).

Voorzienbaarheid

Voorzienbaarheid is er als ten tijde van de aankoop (door de aanvrager om schadevergoeding) een redelijk denkend en handelend koper rekening zou houden met de kans dat de planologische situatie in negatieve zin zou veranderen. In deze situatie blijft (de) schade voor rekening van gelaedeerde. Er is een grote hoeveelheid rechtspraak over de  voorzienbaarheid. Hiervan is sprake als er een concreet en openbaar gemaakt ruimtelijk beleidsvoornemen is.

ABRS 22-08/12 inzake Lansingerland (LJN: BX5256): Niet in geschil is dat het tracébesluit een concreet beleidsvoornemen is. Aan het tracébesluit is in voldoende mate bekendheid gegeven, omdat het tijdens een openbare vergadering van provinciale staten is genomen, op het provinciehuis ter inzage heeft gelegen en met een kaart van het voorgenomen tracé in een binnen de gemeente verspreid huis-aan-huisblad is gepubliceerd.

Ook een uit te werken bestemming in een bestemmingsplan is aan te merken als een beleidsvoornemen en kan dus voorzienbaarheid opleveren. Zie ABRS 19-08/15 inzake Hoogeveen (ECLI:NL:RVS:2015:2654). Sterker nog, dat geldt ook voor een bestemmingsplan met een agrarische bestemming waarbinnen aanleg van een weg mogelijk was. De vaststelling van een bestemmingsplan met een verkeersbestemming voor een nieuwe doorgaande weg was daarmee voorzienbaar, aldus de Afdeling. Ondanks dat het oude planologische regime volgens appellant niet concreet zag op realisatie van infrastructuur. Zie ABRS 31-01/18 inzake Echt-Susteren (ECLI:NL:RVS:2018:325).

Ook als er géén sprake is van een concreet beleidsvoornemen, kan er toch sprake zijn van voorzienbaarheid. Belanghebbenden waren ten tijde van de aankoop van hun woning op de hoogte van de mogelijke wijziging van het planologische regime, nu daarover in de koopovereenkomst afspraken zijn gemaakt. ABRS 18-09/13 inzake Westervoort (RVS:2013:1159). Die afspraken moeten dan wel voldoende concreet en bewijsbaar zijn, zie ABRS 20-12/17 inzake Tilburg (ECLI:NL:RVS:2017:3517).

Ook voorzienbaarheid moet worden “gemaximaliseerd”. Zo kan een eigenaar aan een tekening bij een structuurvisie niet de zekerheid ontlenen dat naast zijn woning een groenstrook komt bij (eventuele) ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. Zie ABRS 30-04/14 inzake Bolsward (RVS:2014:1545).

Daarnaast moet – bij meerdere alternatieven – rekening worden gehouden met de meest nadelige invulling. Er geldt geen “gedeeltelijke voorzienbaarheid” enkel omdat er meerdere alternatieven bestonden ten tijde van de koop. Vgl nadeelcompensatie ABRS 26-03/14 inzake Hattem (RVS:2014:1051).

Waterwet

Een bijzondere regeling van “planschade” vindt men in artikel 7.14 van de Waterwet. Aldaar wordt gesproken over de rechtmatige uitoefening van een taak of bevoegdheid. Aldus zijn de gronden voor schade niet beperkt tot ruimtelijke besluiten als (bijvoorbeeld) bestemmingsplannen, zoals dat wel het geval is bij de limitatief opgesomde schadeoorzaken bij planschade (artikel 6.1, tweede lid Wro).

Voor meer informatie over de schaderegeling in de Waterwet zie het artikel van Sjoerd van Hoogmoed in het Land- en Tuinbouwbulletin en TBR 2016 blz. 1216.

Wet openbaarheid van Bestuur

Een planschaderisicoanalyse is in beginsel openbaar. Een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van Bestuur tot het verstrekken van een planschaderisicoanalyse kan niet worden afgewezen op basis van artikel 10 van deze wet.

ABRS 11-03/09 inzake Bergeijk (LJN: BH5536).

Zie ook: Rechtbank Arnhem 28-11/08 (LJN: BG5930).

WOZ-taxatie in relatie tot taxatie tegemoetkoming planschade: motivering

Zonder nadere motivering is niet zonder meer begrijpelijk is dat de getaxeerde planschade € 11.000,00 bedraagt, terwijl het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2005 als vrijstaande woning en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2005 als hoekwoning € 76.000,00 bedraagt, terwijl er slechts een korte periode ligt tussen de onderscheiden waarderingstijdstippen. Het lag daarom op de weg van het college om het besluit van 10 juni 2008 op dit punt van een nadere motivering te voorzien.

Nadere motivering B en W: onder oude planologische regime was  (planologisch gezien) geen sprake was van een vrijstaande woning vanwege belendende bouwmogelijkheid, terwijl met deze bebouwing bij de vaststelling van de WOZ-waarde per 1 januari 2005 geen rekening is gehouden.

Verder heeft het college gesteld dat uit nader onderzoek door een WOZ-taxateur is gebleken dat ook de bij besluit van 7 december 2007 vastgestelde WOZ-waarde op € 165.000,00 per 1 januari 2005 niet juist is. Anders dan [appellant] stelt, heeft het college aldus het verschil tussen de getaxeerde planschade en de bij besluit van 7 december 2007 verlaagde vaststelling van de WOZ-waarde per 1 januari 2005 voldoende gemotiveerd.

ABRS 16-06/10 inzake Venlo (LJN: BM7718).

Evenzo ABRS 09-12/15 inzake Achtkarspelen (ECLI:NL:RVS:2015:3726) en ABRS 16-12/15 inzake Slochteren (ECLI:NL:RVS:2015:3890).

Q&A:

Q: komt tijdelijke storing van woongenot komt voor vergoeding in aanmerking?
A: nee, deze schade-categorie is niet genoemd in art. 6.1 Wro. Zie ook ABRS 23-10/13 inzake Amersfoort (RVS:2013:1621).

Q: is het is nodig bezwaar aan te tekenen tegen de planologische mutatie om toch aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding?
A: nee, de planologische procedure staat los van uw recht op vergoeding van planschade.

Q: kan ik schadevergoeding krijgen op grond van een nog uit te werken bestemming?
A: nee, in beginsel niet. Doordat de flexibiliteitsbepalingen niet gewogen worden bij maximalisering van het bestemmingsplan zal er sprake zijn van planologische schaduwschade. Een verkoper kan geen aanspraak maken op schadevergoeding omdat de flexibiliteitsbepalingen niet meegewogen worden en op grond van diezelfde bepalingen zal aan een koper voorzienbaarheid worden tegengeworpen.

Q: als ik mijn woning verkoop als er een nieuw bestemmingsplan ter inzage ligt. Heeft de koper dan recht op planschadevergoeding?
A: noch verkoper nog koper krijgt schadevergoeding, terwijl er wel schade is:
verkoper verkoopt voordat nieuwe bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt en koper koopt op een moment dat het nieuwe plan voorzienbaar was: geen van beiden krijgen schadevergoeding. ABRS 24-02/10 inzake Oostflakkee (LJN: BL5383).

Q: kan de WOZ-taxatie als uitgangspunt dienen voor een planschadetaxatie?
A: een planschadetaxatie kent in principe andere uitgangspunten dan een WOZ-taxatie. Zo is voor een planschadetaxatie van belang wat planologisch maximaal mogelijk is. Voor een WOZ-taxatie is de feitelijke situatie doorslaggevend. Een negatief verloop van de WOZ-waardes verdient wel een nadere motivering door de planschadebeoordelingscommissie.

Q: de gemeente vraagt op haar planschadeformulier om de WOZ-waarde van mijn woning. Moet ik deze overleggen?
A: Nee, het staat u juridisch gezien vrij de WOZ-waarde niet te overleggen. Het gemeentebestuur mag deze informatie niet aan de planschadecommissie verstrekken.