zondag, 10 februari 2013

Laatste update: augustus 2016

Pachtersinvesteringen (artikel 7:350 BW)

Pachtkamer Hof Arnhem 19-09/06 AZ1515. De voorwaarde van schriftelijke toestemming verpachter voor de investeringen kan onder omstandigheden door de verpachter niet ingeroepen worden als de verpachter bij de pachter het vertrouwen opgewekt heeft dat hij een bepaalde investering onder de vergoedingsregeling van artikel 31 Pw wil(de) begrijpen.

Sinds 1 september 2007 is de taxatie van pachtersinvesteringen geregeld in artikel 7:350 BW.
De door verpachter aan pachter te betalen vergoeding kan niet overtreffen het bedrag waarmee het verpachte door de investeringen in waarde gestegen is. Daarnaast wordt de vergoeding lager gesteld naarmate de pachter van zijn investeringen heeft kunnen genieten. Bij dat laatste “afschrijvingssysteem” is relevant dat de het investeringsbedrag van de pachter de bovengrens van de vergoeding ex 7:350 BW vormt. Dat investeringsbedrag dient de taxateur zo nodig door schatting te bepalen en eventuele door de pachter dienaangaande genoten subsidies dienen niet op het investeringsbedrag in mindering gebracht te worden.

Zie Hof Arnhem 14-09/10 (LJN:BO0401) inzake Dings/Het Kruis BV: toestemming verpachter is achteraf gegeven + voor investeringen in 1981, 1988 en 1992 is de waarde van de verbeteringen niet meer dan EUR 6.500, zijnde het door verpachter aangeboden bedrag.

Melioratierecht: gebruikswaarde via benadering van afschrijving.

Bindend advies: De deskundigen oordelen dat de glasopstanden in technisch en bedrijfseconomisch opzicht verouderd zijn en als zodanig ook niet meer gebouwd worden. De aanwezige bouw kan niet meer exact worden vervangen, zodat de vervangingswaarde daarvan ook niet kan worden bepaald. De deskundigen hebben vervolgens – uitgaande van de bestaande vorm, bouwwijze en uitrusting van de kassen – gekeken naar kassen die thans kunnen worden gebouwd en wat van die kassen de vervangingswaarde is. Vervolgens wordt een percentage van de vervangingswaarde genomen, waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de afschrijvingsperiode, om tot de gebruikswaarde van de kassen op het verpachte te komen.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden inzake gemeente Amsterdam (ECLI:NL:GHARL:2015:5808): laat bindend advies in stand; geen reden het te vernietigen (art. 7:904 BW).

Taxatie verpachte hoeve exclusief pachtersinvesteringen 

Taxatie voorkeursrecht van koop pachter ex art. 7:379 BW: de door de pachter gedane investeringen geheel wegdenken (dus niet –gedeeltelijk– meetaxeren, maar uitgaan van de situatie zoals verpachter die ter beschikking gesteld heeft). Dus geen analogie met melioratierecht, waar het genot dat de pachter van zijn investeringen heeft gehad, wordt verrekenend.

Centrale Grondkamer 25-06/15 (nr. GP 11.733).

Waarde verpachte grond bij voorkeursrecht van koop voor pachter

Artikel 7:379 BW: te taxeren is de werkelijke waarde en niet de denkbeeldige waarde welke het verpachte uitsluitend heeft voor de persoon van de pachter. Fiscale waarderingen zijn in dit kader niet zonder meer relevant, net zomin als biedingen van beleggers, aldus de Centrale Grondkamer (20-01-2004). Zie echter de “veilige belegger” van art. 7: 380 lid 1 onder e BW. In het blad De Landeigenaar juni 2015 staat een overzicht van: Prijsontwikkeling van verpachte landbouwgronden.

N.B. grondgebruikersverklaring is pacht:  Hof Arnhem 27-01/09 inz. Schiphorst/Bruggink (LJN: BH3138).

Pachtbeëindiging wegens niet-agrarische bestemming art. 7:377 BW

“Boete” als wil tot bestemmingswijziging niet werkelijk aanwezig was: art. 7:373 lid 3 BW (Pk Hof Arnhem 15-02/11 inzake Kallerput/Wanders, LJN: BP6612).

Bij ontbinding wettelijk recht op schadevergoeding art. 7:377 lid 3. Dit is niet bepaald bij opzegging, maar wel bepleitbaar op basis van redelijkheid en billijkheid (zie art. 48 Pachtwet-oud).