Jurisprudentie onteigening per onderwerp

Onteigening

maandag, 24 december 2012

Laatste update: oktober 2018.

Illustratieve vonnissen over de systematiek van de schadeloosstelling bij onteigening zijn:

  • Vonnis 17-10/18 rechtbank Gelderland inzake Nijmegen (niet gepubliceerd)
  • Bedrijfspand maakt onderdeel uit van een groter binnenstedelijk, niet lucratief complex en wordt derhalve getaxeerd naar zijn gebruikswaarde. Plus overweging art. 36 a Ow over “te laat” ingediende feiten met betrekking tot wederbeleggingskosten, met als nuancering dat dit artikel terughoudend moet worden toegepast.
  • Vonnis 30-05/18 rechtbank Overijssel inzake N18 (niet gepubliceerd). Verlies pachtgronden geeft geen waardevermindering (overblijvende) in eigendom zijnde bedrijfsgebouwen; er is geen juridische eenheid.Kapitalisatiefactor 9 is passend, nu het gedeeltelijk eigendom (factor 10) en gedeeltelijk pacht los land (factor 8) betreft, ook al zou het gewogen gemiddelde qua wederzijdse oppervlakten komen om 8,74.Als gevolg van oppervlakte verkleining door onteigening, is volledige weidegang niet meer mogelijk en zullen de koeien meer op stal moeten. Hierdoor aanpassing stalsysteem, maar voor oude ligboxenstal niet een emissiearme vloer. Verder aanpassing beweidingssysteem met extra voerkosten als gevolg. Ook vergoeding verlies weide toeslag.Rente tijdelijk vrijkomend kapitaal 0,5%.Forse matiging kosten partij-taxateur.
  • Vonnis Rechtbank Gelderland inzake onteigening ruwe bouwgrond bedrijventerrein Barneveld, 28-03/18 (–nog– niet gepubliceerd). Rechtbank halveert nagenoeg de geclaimde deskundigenkosten, niet vanwege de gehanteerde uurtarieven, maar vanwege het (te) grote aantal uren in relatie tot de enerzijds de niet erg ingewikkelde casus en anders het financiële belang van de zaak.Gedaagde maakt aanspraak op vergoeding van BTW over de in rekening gebrachte deskundigenkosten. Rechtbank redeneert: het onteigende betreft bouwterrein en aldus een BTW belaste levering. Over de ruwe bouwgrondwaarde komt de BTW voor vergoeding in aanmerking (voor de gemeente schijnbaar verrekenbare BTW) en aldus kan de BTW over de deskundigenkosten door gedaagde verrekend worden en daarom hoeft de gemeente die BTW niet te vergoeden.Zie ter illustratie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant: onteigeningsvonnis 09-07/14. (ECLI:NL:RBZWB:2014:465); “Aangezien de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is [gedaagde] niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden. “Het verschil zit dus in enerzijds een BTW belaste levering (zaak Barneveld) en anderzijds een BTW vrijgestelde levering.
  • Rechtbank Overijssel 06-12/17 inzake Staat / N18 (ECLI:NL:RBOVE:2017:4592). Melkveebedrijf. Begroting van de schade op basis van voortzetting van de bedrijfsvoering conform Convenant Weidegang bij verkleining van het beweidbare oppervlak. Beperking veestapel onteigeningsgevolg en niet gevolg van invoering van het stelsel van fosfaatrechten. Berekening winstderving per gemiste melkkoe. Sterke matiging deskundigenkosten.
  • Rechtbank Overijssel 08-11/17 inzake provincie Overijssel / HCR “Zwolle” BV” (ECLI:NL:RBOVE:2017:4540). Onteigening van percelen grond van horecabedrijf. Schadeloosstelling voor het onteigende op basis van een residuele grondwaardeberekening, waarbij rechtbank met een staffelmethode (sterk) afwijkt van deskundigenadvies. Overblijvende biedt voldoende ruimte voor het realiseren van de vergunde uitbreiding van het parkeerterrein zodat zich geen waardevermindering van het overblijvende voordoet. Beperking van de vergoeding van de kosten van juridische en deskundige bijstand.
  • Rechtbank Noord-Holland 01-02/17 inzake gemeente Langedijk (niet gepubliceerd).Deskundigenkosten in onteigening. De taxateur-deskundige rekent met EUR 175,– per uur plus BTW. De gemeente betoogt dat EUR 150,– volstaat, maar rechtbank volgt het door de taxateur-deskundige gehanteerde tarief.Kosten juridische bijstand worden gematigd, met als overwegingen: geen bijzonder complexe zaak en geen ongebruikelijk lange duur van de procedure.
  • Rechtbank Gelderland 14-12/16 inzake Staat / N18 (niet gepubliceerd): rente vrijkomend kapitaal verhuurde bedrijfsruimte 5%, in navolging van deskundigen.
  • Rechtbank Oost-Brabant 21-09/16 inzake Staat / Van Dun q.q – studio Vis (ECLI:NL:RBOBR:2016:5157):
    –  wijze van reconstructie (en geen liquidatie)
    –  tijdelijke inkomensschade
    –  onafhankelijkheid rechtbankdeskundigen
  • Rechtbank Den Haag 09-03/16 inzake gemeente Hillegom/ M.I.M. (ECLI:NL:RBDHA:2016:4584)
    – verwachtingswaarde
    – grasland en talud afzonderlijke getaxeerd
    – aankoop vervangend bedrijfsmiddel (lees: vervangende grond)
    – kostenmatiging art. 50 OW: tijdsbesteding dient mede gerelateerd te worden aan het financiële belang van de zaak.
  • Rechtbank Noord-Nederland 15-07/15 (gepubliceerd 10-03/16) inzake provincie Fryslân / Centrale As (ECLI:NL:RBNNE:2015:3544).- Reconstructie van onteigende woonboerderij: gebaseerd op vervangende nieuwbouw.- Vraagstelling of reconstructie gebaseerd moet worden op aankoop bestaande woonboerderij of op (wat duurdere) nieuwbouw. Deskundigen hebben beide opties in hun advies uitgewerkt en daarbij nieuwbouw als meest in de rede liggende optie benoemd.-  Vereenzelviging onteigende met zijn uitwonende zoon op de voet van HR Lansingerland/De Haas.
  • Rechtbank Zeeland-West-Brabant 16-12/15 inzake Staat / Brooijmans (ECLI:NL:RBZWB:2015:8669):- verwachtingswaarde- vrijkomende bodembestanddelen: geen marktwaarde- omrij(d)schade berekening

    – waardevermindering (vormschade) gecompenseerd door hogere verwachtingswaarde overblijvende.

    – rente vrijkomend kapitaal

    – beperking vergoeding deskundigenkosten

  • Rechtbank Noord-Holland 04-11/15 (nog niet gepubliceerd).Artikel 54o OW: verzoek verhoging voorschot afgewezen: het corrigeren van een voorschot kan enkel als dat evident te laag is en rechtbank toetst dat marginaal. Weliswaar komen deskundigen in hun conceptadvies tot een hoger bedrag van de schadeloosstelling dan aanbod gemeente, maar het geschil tussen partijen is of aan de onteigende gronden een meerwaarde toekomt ten opzichte van de landbouwkundige waarde. Aldus is (nog) niet vast te stellen of voorschot evident te laag is. Verzoek om verhoging voorschot afgewezen.
  • Rechtbank Oost-Brabant 21-10/15 inzake Termaat q.q. (ECLI:NL:RBOBR:2015:6043)Onteigeningsvonnis ruwe bouwgrond woningbouw. Peildatum april 2011: EUR 53,00 m2.Geen eliminatie bestemmingsplan: betreft een uitwerkingsplan met gedetailleerde eindbestemmingen. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende deels de bestemming “Wonen aaneengesloten”, deels met de aanduiding “maatregelen geluidhinder’, “Verkeer en verblijf”, “Groen” en “Water”.

Art. 40 c OW: Tijdens de descente hebben deskundigen vastgesteld dat het onteigende op dat moment reeds (grotendeels) bouwrijp was. Dit bouwrijp maken is echter geschied ter realisering van het plan waarvoor onteigend is en dient daarom op grond van artikel 40c Onteigeningswet bij het bepalen van de waarde van het onteigende te worden weggedacht.

Art. 40 d OW: complex bouwgrond, dat in casu samenvalt met het plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 3] ”, welk complex op de peildatum hoofdzakelijk een (niet meer uit te werken) onherroepelijke woonbestemming had.

Geen top-down taxatie, maar vergelijkingsmethode, ook al zijn de vergelijkingstransacties lastig te interpreteren.

Exploitatieschade vanwege onmogelijkheid zelfrealisering: voor zover [gedaagden] mogelijk exploitatievoordeel zijn misgelopen, doordat zij de woonbestemming van in de minnelijke fase door de gemeente aangeboden  ruilgronden niet zelf hebben kunnen realiseren of die ruilgronden niet als bouwkavels hebben kunnen verkopen, is dat niet een gevolg van de onderhavige onteigening.

Art. 50 OW: Aan de gemeente kan worden toegegeven dat in deze zaak veel werk moest worden verricht in verband met het feit dat [gedaagden] zich uitgebreid hebben verweerd tegen onder meer het advies van de deskundigen. Echter kan niet worden gezegd dat zij zich zodanig onredelijk hebben opgesteld, dat de in verband met deze werkzaamheden gemaakte kosten (gedeeltelijk) voor hun rekening dienen te blijven.

  • Rechtbank Noord-Holland 01-07/15 inzake provincie Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2015:6673).Geen hogere waarde huiskavel ten opzichte van veldkavel, aanpassingskosten: kosten die een redelijk handelend onteigende niet zou maken, rente 1,6% tot aan datum vonnis. Uurtarief taxateur deskundige van gedaagde van € 150,00 acht de rechtbank niet onredelijk. Ook is niet onredelijk dat die deskundige reistijd in rekening heeft gebracht voor de helft van dat uurtarief.
  • Vonnis rechtbank Noord-Nederland 08-07/15 inzake Het Bildt (ECLI:NL:RBNNE:2015:3357).Waardevermindering overblijvende art. 41 Ow (bij relatief geringe onteigende oppervlakte) en halvering kosten partij-deskundigen.
  • Vonnis rechtbank Den Haag 24-06/15 inzake provincie Zuid-Holland (ECLI:NL:RBDHA:2015:7233).Elimineren verkeersbestemming, met alsdan een verwachtingswaarde voor een deel van de gronden (potentieel bedrijventerrein), taxeren van agrarische bedrijfswoning als burgerwoning en invloed bodemverontreiniging (korting 10%).
  • Vonnis Rechtbank Overijssel 13-05/15 inzake Ommen, centrumplan (ECLI:NL:RBOVE:2015:2304).Geen vergoeding schaduwwerking (van dreigende onteigening) vanwege het zeer restrictieve criterium van artikel 40 Ow,  bijkomend aanbod vaststellen belastingschade buiten de rechtbank om, terugbrengen van gedeclareerde uren taxateur – deskundige van 125 naar 60 (art. 50 Ow).  
  • Vonnis rechtbank Den Haag 22-04/15 inzake Provincie Zuid-Holland (ECLI:NL:RBDHA:2015:4568)Eliminatie bestemming verkeer, geen verwachtingswaarde, bestemmingsplan terzake van taxatie waardevermindering art. 41 Ow, kosten uit handen breken, nadere bepaling van belastingschade, rente 2% tussen voorschot en definitieve schadeloosstelling.
  • Rechtbank Noord-Holland 18-02/15 inzake provincie Noord-Holland/Chipshol (ECLI:NL:RBNHO:2015:1209)Verwachtingswaarde, aankoopkosten vervangend bedrijfsmiddel, BTW over deskundigenkosten art. 50 Ow.
  • Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28-01/15, gepubliceerd 12-01/16) inzake provincie Zeeland (ECLI:NL:RBZWB:2015:444).Verwachtingswaarde hier krap 2 x agrarische waarde. Rechtbank volgt deskundigen: verwachtingswaarde (€ 10,00 m2) is krap 2 x de agrarische waarde (€ 5,60 m2). De deskundigen achten vervolgens bij de vraag of bij de waardering van het onteigende sprake is van een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde de volgende aspecten van belang:de ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied;concrete ontwikkelingsvoornemens ter plaatse;algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid en een zodanige ligging nabij stedelijk gebied dat een uitbreiding van dat stedelijk gebied op enig moment in de toekomst aannemelijk is.
  • Rechtbank Midden-Nederland 17-12/14 inzake gemeente Utrecht – Leidsche Rijn Park (RBMNE:2014:6820).Geen eliminatie bestemmingsplan (via complexbenadering) woningbouw – waardevermindering overblijvende bij gezamenlijk eigendom van het onteigende – procedure aspecten (zoals tweede bezichtiging door deskundigen) – eigen kosten van de onteigende:
    NB: evenmin eliminatie bestemming woningbouw: beschikking Rechtbank Midden-Nederland d.d. 22-04/15 inzake gemeente Vianen / De With (procedure wet voorkeursrecht gemeenten Wvg; niet gepubliceerd): Bestemmingsplan is een globaal plan met een flexibel ontwikkeltempo en “daarvoor” is er geen (voorafgaand) concreet plan.
  • Onteigeningsvonnis Rechtbank De Haag 03-12/14 inzake Provincie Zuid-Holland / van den Berg q.q. (RBDHA:2014:15081).Toekomstige onderhoudskosten nieuwe afrastering, belastingschade en elimineren bestemmingsplan (art. 40 c Ow).
  • Rechtbank Limburg 13-08/14 inzake Weert (niet gepubliceerd):Waarde onder oude bestemmingplan ligt hoger dan die onder het nieuwe (vigerende) bestemmingsplan dat de grondslag voor de onteigening is. Vergoeding via art 40 e Ow, met minder stringente kaders dan bij planschade.
  • Rb Noord-Holland 09-07/14 inzake Staat/Tracébesluit “Omlegging A9 Badhoevedorp” (RBNHO:2014:8435).Qua taxatie werkelijke waarde en waardevermindering.
  • Rechtbank Rotterdam 21-05/14 inzake Gorinchem “Hoog Dalem” (RBROT:2014:4822).Qua eliminatie (gedeelte) bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt.
  • Rb Noord-Holland 19-03/14, gepubliceerd 12-11/14  inzake BBL (RBNHO:2014:2545).(Te geringe) verwachtingswaarde – afbakening vergelijkingstransacties – wel vergoeding deskundigenkosten (ondanks schadeloosstelling lager dan aanbod), maar met matiging kosten partij-taxateur.Idem: vrijstelling overdrachtsbelasting landbouwgrond. Met de deskundigen gaat de rechtbank ervan uit, dat [gedaagde] vervangende grond zal aankopen ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering en dat, indien [gedaagde] die grond niet gedurende tien jaar bedrijfsmatig exploiteert, de invordering van niet geheven overdrachtsbelasting geen direct gevolg van de onteigening zal zijn.

Hierna volgt een overzicht van relevante jurisprudentie per onderwerp, in alfabetische volgorde.

Administratieve onteigeningsprocedure titels II t/m IIc en IV Onteigeningswet

Zie Handreiking Administratieve Onteigeningsprocedure d.d. 16-01/16 van RWS over aanpak administratieve onteigeningsprocedure, met onderwerpen als minnelijk overleg, compensatie, zelfrealisatie.

Zie: https://www.rijkswaterstaat.nl/over-ons/contact/schade-en-compensatie/onteigening/documenten.aspx.

Hier treft u de meest recente versies aan van de handreikingen, instructies en formats die Rijkswaterstaat Corporate Dienst hanteert in de administratieve onteigeningsprocedure.

Belanghebbende

Positie hypotheekhouder in gerechtelijke schadeloosstelling: geen recht op afzonderlijke schadevergoeding.

HR 12-07/13 inzake De Staat (HR:2013:BZ6532). Zie ook TBR 2013 bl. 993, met noot mr. E. v.d. Schans.

Bestemmingsplan

HR 28-09/12 inzake Bouwfonds / provincie Zuid Holland (ECLI:NL:HR:2012:BW5617).

Zie de zogenoemde 9 juli (2010) arresten. Hoofdregel art. 40 c ten 3e Ow:

  • plannen voor het werk wegdenken
  • niet het bestemmingsplan wegdenken.

Echter:

  • onder omstandigheden bestemmingsplan wel wegdenken / elimineren.

Zie ook de onderwerpen: eliminatieregel.

Bijzondere geschiktheid

  • Onwinbare bodembestanddelen: per kavel of op complexniveauHR 30-03/18 inzake gemeente Beek (ECLI:NL:HR:2018:485) en HR 30-03/18 inzake gemeente Meerssen (ECLI:NL:HR:2018:486)Bodembestanddeel (löss) wordt als gevolg van het werk winbaar.Indien de verschillende stukken grond waaruit het complex bestaat in (ongeveer) gelijke mate bepaalde (onwinbare) bodembestanddelen bevatten, kan niet worden gesproken van een bijzondere hoedanigheid van een of meer van die gronden in verband met de aanwezigheid van de desbetreffende bodembestanddelen. In dat geval dienen op grond van art. 40d lid 1, aanhef en onder b, Ow de waardeverschillen te worden geëlimineerd die zich tussen de verschillende stukken grond kunnen voordoen uitsluitend als gevolg van de met het werk te realiseren bestemming van de zaak (bijvoorbeeld als die bestemming meebrengt dat op het ene stuk grond bodembestanddelen worden gewonnen en op het andere stuk grond niet).Annotatie mr. B.S. ten Kate TBR 2018/81: één complex met bedrijventerrein en natuurcompensatiegebied. Bij bedrijventerrein komt löss vrij, bij natuurgebied niet. Alle gronden binnen dit complex bevatten ongeveer evenveel löss. Aldus geen bijzondere geschiktheid, maar bestemming die het verschil maakt en daarom elimineren van de waardeverschillen. Annotator vermeldt dat dit arrest nog vele vragen onbeantwoord laat.
  • Besparing op kosten (licht verontreinigde grond wordt gedeponeerd in nabijgelegen, onteigende voormalige zandwinplas) geeft bijzondere geschiktheid. Bij (on)winbare bodembestanddelen geldt als plafond voor de vergoeding de objectieve (handels)waarde in het geval die lager is dan de (subjectieve) waarde voor de onteigenaar. Aan het verweer van de Staat dat de objectieve handelswaarde nihil is, omdat de onteigende door nimmer vergunning voor verkregen zou hebben, gaat de HR voorbij.HR 25-09/15 inzake Staat / Groten (ECLI:NL:HR:2015:2805).

Bodemverontreiniging (zie ook: verontreiniging)

  • invloed bodemverontreiniging (korting 10% + asbestsanering).
    Vonnis rechtbank Den Haag 24-06/15 inzake provincie Zuid-Holland (ECLI:NL:RBDHA:2015:7233)

_______________________

niet urgent – beperkt waardedrukkend effect HR 05-09/03 inz. Den Haag (LJN: AI0871). Conclusie Advocaat-Generaal: voor de (onteigenings)waarde is bepalend in hoeverre de verontreiniging de gebruiksmogelijkheden van het object beperkt in binnen welke tijdsspanne er gesaneerd zal moeten worden.

Advocaat-Generaal: jurisprudentie feitenrechters geeft wel vaker weinig invloed van de verontreiniging op de waardering aan.

Artikel 40b lid 2 Ow. veronderstelt dat koper en verkoper bekend zijn met de eigenschappen van de zaak en aldus ook met verontreiniging die pas door  na de peildatum verricht onderzoek aan het licht gekomen is.

HR 03-03/06 inzake Staat/Maat (LJN:AU5703). Idem HR 30-06/06 inzake. Bergschenhoek (LJN: AV9438).

Bodemverontreiniging ruwe bouwgrond bedrijventerrein: maatstaf art. 40 b lid 2 Onteigeningswet

Schadeloosstelling onteigening van verontreinigd perceel dat deel uitmaakt van een complex.

Minderwaarde perceel en geen omslag over het hele complex (art. 40d Ow).

Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow. HR 24-06/16 inzake Tiel / Vabeog Amersfoort (ECLI:NL:HR:2016:1273).

__________________________

HR 13-04/12 inzake gemeente Lansingerland (LJN: BV8217):

  • in hoeverre beïnvloedt bodemverontreiniging de waarde van het onteigende op de peildatum;
  • het Hof: is van oordeel dat een redelijk handelende koper uit voorzichtigheid ook bij deze percelen rekening zal houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging, en voorts dat die koper dit risico zal willen verdisconteren in de koopprijs en dat een redelijk handelend verkoper voor die wens – tot op zekere hoogte – gevoelig zal zijn;
  • Hof: neerwaartse correctie op ruwe bouwgrondwaarde is hier 50% van het gemiddelde van de kosten om twee nabij gelegen percelen te saneren (komt feitelijk neer op € 4,00 per m2 aftrek);
  • HR: door de eigenaren aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.

BTW

Geen BTW over onteigeningsvergoeding

Vanwege een voorgenomen bestemmingsplanwijziging was eiseres (lees: de “onteigende”) genoodzaakt haar bedrijf te verplaatsen. Ter voorkoming van een onteigening zijn eiseres en de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de gemeente de grond en de opstallen van eiseres heeft gekocht en aan eiseres een vergoeding heeft toegekend als bijdrage in de door eiseres te plegen investeringen wegens het verplaatsen van haar bedrijf. In geschil is of over de schadeloosstelling omzetbelasting verschuldigd is.

De rechtbank oordeelt dat de gemeente heeft gehandeld in het algemeen belang en eiseres noch aan de gemeente, noch aan enige andere identificeerbare verbruiker een identificeerbaar voordeel heeft verstrekt, waarvoor de schadeloosstelling de vergoeding zou kunnen vormen. Verder is het bedrag van de schadeloosstelling niet bepaald door de reële waarde van de door verweerder gestelde dienst van de bedrijfsverplaatsing, maar in hoofdzaak door de na de verplaatsing te maken kosten, zodat een rechtstreeks verband tussen de vergoeding en die dienst ontbreekt. Over de schadeloosstelling is eiseres dus geen omzetbelasting verschuldigd. Rechtbank Den Haag 05-11/15 inzake  inspecteur Belastingdienst (ECLI:NL:RBDHA:2015:13073).

BTW over deskundigenkosten voor de onteigende verrekenbaar?

HR 01-04/16 inzake Staat/Rijksweg A4 (ECLI:NL:HR:2016:531).

BTW op deskundigenkosten niet verrekenbaar

In cassatie is niet in geschil dat de rechtsovergang van het onteigende deel van het perceel als gevolg van de onteigeningsprocedure een van omzetbelasting vrijgestelde levering van een goed is. Het hiervoor in 5.3 overwogene brengt dan met zich dat de omzetbelasting die de bijstandverleners aan [eiser] in rekening hebben gebracht, in het geheel niet op de voet van art. 15 lid 1 Wet OB voor aftrek in aanmerking komt, wanneer hun diensten moeten worden geacht rechtstreeks en onmiddellijk samen te hangen met deze levering.

Let wel: bij een wel BTW-belaste levering van ruwe bouwgrond achtte de rechtbank de BTW over de deskundigenkosten wel verrekenbaar; vonnis Rechtbank Gelderland inzake onteigening ruwe bouwgrond bedrijventerrein Barneveld, 28-03/18 (–nog– niet gepubliceerd)

Causaal verband tussen onteigening en geclaimde schadevergoeding

HR 06-03/15 inzake Jennissen/Staat der Nederlanden (ECLI:NL:HR:2015:523): Werkzaamheden worden verricht door waterschap, die daartoe “het overblijvende” (art. 41 Ow) aankocht na de peildatum van de onteigening. De enkele omstandigheid dat niet de onteigenende partij, de Staat, maar een derde, het Waterschap, de ten processe bedoelde werkzaamheden zal uitvoeren, brengt niet zonder meer mee dat deze werkzaamheden niet kunnen gelden als schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Criterium is onlosmakelijk samenhangen met het werk waarvoor onteigend is. De omstandigheid dat ook de eigenaren van omliggende gronden vergelijkbare schade lijden, maakt dit niet anders.

HR 21-03/01 inzake Van der Vegt / Waterschap Groot Salland (LJN: AB0756): vervallen bereikbaarheid bruikleengrond als gevolg van onteigening pachtgrond.

NJO 2001, nr. 5 en HR 29 maart 2002 inzake belastingschade Haarlemmermeer; BR 2002 blz. 884.

Zie ook: vereenzelviging

  • Inkomstenderving door het vervallen van het gebruik van het onteigende als gevolg van de onteigening komt op de voet van art. 40 Ow voor vergoeding in aanmerking. Maar inkomstenderving als gevolg van het ontvallen van het gebruik van het onteigende waarvan ten tijde van de onteigening géén sprake is, komt in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking. Onder omstandigheden is er wel plaats voor te vergoeden inkomstenschade wegens een nog niet aangevangen gebruik:
  1. het onteigende bood vóór de onteigening de mogelijkheid van het nog niet aangevangen gebruik;
  2. het is aannemelijk dat de onteigende dit gebruik gestart zou zijn en niet slechts de bedoeling daartoe had;
  3. als gevolg van de onteigening is dat (nieuwe) gebruik niet gestart;
  4. het voordeel c.q. het inkomen waarvan de schade wordt geclaimd, zou uit de ontvallen gebruiksmogelijkheid zijn voortgevloeid en gaat als gevolg van de onteigening verloren;
  5. de onteigende dient door de schadeloosstelling wegens niet gestart gebruik geen financieel voordeel te behalen boven de situatie dat het voorgenomen gebruik wel gestart zou zijn.

Op basis van weging van de feitelijke omstandigheden komt de Rechtbank tot het oordeel dat er plaats is voor vergoeding van gederfd inkomen wegens nalaten van voorgenomen bouw van een kas. Het verweer door de Staat dat de onteigende van het “beoogde gebruik” had afgezien omdat het niet lucratief zou zijn, zoals hij ook van nieuwbouw van een kas elders had afgezien, kan niet tot cassatie leiden. HR 02-02/07 inz. Staat/Sprenkels (LJN: AZ4603).

Complex (art. 40d Ow)

Complexafbakening bij gefaseerde ontwikkeling

Het onteigende perceelsgedeelte ligt in het gebied van het uitwerkingsplan ‘Terwijde Winkelcentrum’. Op het onteigende zullen behalve winkels ongeveer 250 woningen worden gerealiseerd. Basis voor de waardering van het onteigende is  dat de in het uitwerkingsplan ‘Terwijde Winkelcentrum’ liggende gronden onderdeel uitmaken van het complete VINEX-gebied ‘Leidsche Rijn’ dat, zij het gefaseerd, als één geheel in ontwikkeling wordt gebracht en dat dus het onteigende moet worden aangemerkt als deel uitmakende van dit (omvangrijke) complex. De HR acht dit oordeel van de rechtbank van feitelijke aard.

HR 27-01/17 inzake Utrecht/Leidsche Rijn (ECLI:NL:PHR:2016:986) en (ECLI:NL:HR:2017:94).

____________________________________________________

Op het onteigende wordt een aansluiting op de A12 aangelegd die dient ter ontsluiting van het gebied Leidsche Rijn. HR: De rechtbank heeft bij haar beoordeling vooropgesteld dat krachtens art. 40d lid 2 Ow onder een complex moet worden verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken en dat het enkele feit dat een weg mede dient tot ontsluiting van een bepaald (woon)gebied nog niet maakt dat sprake is van een complex. Zij heeft vervolgens beoordeeld of de aansluiting op de A12 waarvoor is onteigend en het gebied Leidsche Rijn tot een als één geheel in exploitatie gebracht of te brengen gebied behoren. In het kader daarvan onderzocht zij twee aspecten, te weten de functionele (in verband met de geografische) samenhang en de financiële samenhang tussen de aansluiting op de A12 en het gebied Leidsche Rijn. Dat oordeel geeft evenwel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Dus: geen complexgrond.

HR 18-01/13 inzake Staat (LJN: BY0547).

_______________________________________________________

Complex afbakening (art. 40d Ow) is complex en casuïstisch:

Het onteigende is bestemd voor wegaanleg in en nabij een toekomstige woonwijk. Standpunt van de gemeente is dat de bestemming niet-lucratief is en dat de landbouwkundige waarde van het perceel de maatstaf voor taxatie van de grondwaarde is. De grondeigenaar betoogt dat de grond op een (gemiddelde) complexwaarde in relatie tot de woningbouw getaxeerd moet worden.

  • De Rechtbank Almelo stelt, overeenkomstig het advies van de door haar benoemde deskundige, de grondwaarde vast op EUR 11,00 per m2, zijnde de waarde “na bijtelling van enige niet-agarische meerwaarde” (vanwege de ligging).
  • HR 11-07/08 inzake Robers/gemeente Enschede (LJN: BD2407): het oordeel van de Rechtbank geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Er is weliswaar een koppeling tussen de woonbestemmingen binnen het globale bestemmingsplan “De Eschmarke” en deze weg, maar “De Eschmarke” wordt gefaseerd en door middel van (gedeeltelijke) uitwerkingsplannen uitgevoerd.
  • Deze uitwerkingsplannen moeten volgens de rechtbankdeskundige als afzonderlijke bestemmingsplannen worden beschouwd en tot het afzonderlijk in exploitatie te brengen complex van de weg behoren geen andere bestemmingen die voor egalisatie als bedoeld in artikel 40d Ow in aanmerking komen. De omstandigheid dat deze weg mede dient als (toekomstig) ontsluiting van de in de omgeving liggend woonwijken dwingt niet tot de conclusie dat het gaat om één complex.

____________________________________________________

Rechtbank Den Haag 31-03/10 (LJN: BM2048) inzake beoordeling complex theorie in “Eendragtspolder”. Onteigening landbouwgronden ten behoeve van de bestemmingen “water” en “recreatiegebied” ten behoeve van een grootschalige waterberging, zijnde bovengemeentelijk belang.

  • Een van de vragen was of de woningbouwlocatie in de Zuidplaspolder (dus niet in de Eendragtspolder) tot het complex gerekend moest worden.  Stelling van de onteigende is dat de waterberging voor de gronden in de Zuidplaspolder een economische waarde vertegenwoordigt en dat een functioneel verband bestaat tussen de hoofdwatergangen in het beheersgebied en de woningbouw in de Zuidplaspolder. Toepassing van de egalisatieregel zou tot een hogere prijs dan de agrarische moeten leiden.
  • De rechtbank oordeelt dat de bestemmingen waterberging en recreatie een onafhankelijke ruimtelijke ontwikkeling vormen, waarbij de rechtbank de volgende uitgangspunten meeweegt: capaciteit waterberging veel groter dan behoefte van Zuidplaspolder – waterberging is autonome ontwikkeling losstaand van woningbouw Zuidplaspolder
    – de aanzienlijke recreatieve bestemming geeft aan dat sprake is van een zelfstandige ontwikkeling – geen financiële relatie tussen planologie in beide polders – tijdsvolgorde (waterberging wordt eerder gerealiseerd).
  • Derhalve: geen complex.

In gelijke zin: HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685).

Deskundige rechtbank

HR: Bij de beoordeling van de klachten van het onderdeel wordt vooropgesteld dat onder bepaalde omstandigheden een gebrek aan onpartijdigheid aan de zijde van een door de rechter benoemde deskundige, een schending kan meebrengen van het beginsel van equality of arms . In dit verband kan ook aan de vrees van een procespartij voor partijdigheid van een deskundige een zeker gewicht toekomen. Een zodanige vrees is echter niet van beslissende betekenis; wél van beslissende betekenis is of de twijfels die door de schijn van partijdigheid worden gewekt, objectief gerechtvaardigd zijn

HR 06-03/15 inzake Jennissen/Staat (ECLI:NL:HR:2015:523).

Protocol sub-deskundigen in onteigeningzaken mei 2015.

Zie ook HR 02-12/16 inzake Beuningen (ECLI:NL:HR:2016:2742).

Deskundigenkosten art. 50 Ow

Art. 50 lid 1 Ow bepaalt dat de kosten van het proces ten laste komen van de onteigenende partij, zonder daarbij een onderscheid te maken tussen de proceskosten ter zake van (verweer tegen) de onteigening als zodanig en de proceskosten ter zake van de vaststelling van de schadeloosstelling. Opmerking verdient hierbij dat de onteigeningsrechter wèl toetst of de kosten waarvan de onteigende partij op de voet van art. 50 lid 1 Ow vergoeding verlangt redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven, en dat hij daarbij tot het oordeel kan komen dat buitensporige kosten die de onteigende gemaakt heeft voor het voeren van een bij voorbaat kansloos verweer tegen de vordering tot vervroegde onteigening, niet of in verminderde mate voor vergoeding in aanmerking komen. Bij die toets geeft de wet aan de rechter een grote vrijheid terwijl het vierde lid van art. 50 hem door de gebezigde bewoordingen in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht (zie rov. 3.4 van HR 6 maart 1991, LJN AB9358, NJ 1991/818).
Ten overvloede wordt nog overwogen dat art. 50 Ow in overeenstemming met het hiervoor overwogene ook van toepassing is in gevallen waarin de rechter de vordering tot vervroegde onteigening afwijst of niet-ontvankelijk verklaart. Dit strookt met de strekking van deze bepaling om kosten die redelijkerwijs gemaakt worden met het oog op verweer tegen een vordering tot (vervroegde) onteigening niet voor rekening van de rechthebbende te laten.

HR 18-01/13 inzake Staat Leidsche Rijn (LJN: BY0547).

Zie eveneens: HR 06-02/15 inzake Weert (ECLI:NL:HR:2015:250)

Economische eigenaar

De Hoge Raad hanteert de (om)weg van het ageren door de juridisch eigenaar tot het verkrijgen van de schadevergoeding die door de economisch eigenaar wordt geleden, met daarbij de opdracht aan de economisch eigenaar om contractueel te regelen dat hij zijn onteigeningsschade inderdaad langs die weg vergoed krijgt. Daarover handelden de zaken die leidden tot de arresten van 10 augustus 1995, NJ 1996, 614 en van 31 januari 1996, NJ 1996, 615, waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat voor zover de schade die de economisch eigenaar lijdt moet worden aangemerkt als schade die rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening wordt geleden, hij weliswaar niet een eigen aanspraak heeft jegens de onteigende partij op vergoeding van die schade, maar dat de juridisch eigenaar die aanspraak wel heeft.

Eliminatieregel (art. 40c OW)

Bouwrijp maken van grond door overheid, met het oog op realisering van het werk door een andere partij dan de overheid Waardering van onteigende niet als bouwrijp maar als ruwe bouwgrond. HR 31-03/17 inzake Uden; ECLI:NL:HR:2017:544. Eliminatiebeginsel (art. 40c OW). Als het werk zelf geen overheidswerk is, dan kunnen dus (voorbereidings)handelingen als bouwrijp maken toch als overheidswerk geëlimineerd worden.

Zie conclusie A-G: Door de onteigenende overheid tot stand gebrachte werken ter ontsluiting van de gronden die liggen in een als één geheel in exploitatie te brengen gebied (d.w.z. een complex in de zin van art. 40d lid 2 Ow) behoren – ook indien de bebouwing van het complex geschiedt door derden die geen overheidslichaam zijn – als onderdeel van het werk waarvoor onteigend wordt, althans als overheidswerk dat in verband staat met het werk waarvoor onteigend wordt, op de voet van art. 40c Ow te worden geëlimineerd bij de bepaling van de schadeloosstelling wegens onteigening van tot het complex behorende gronden op basis van Titel IV van de Onteigeningswet.

_____________________________________________________

Bedrijfsresultaat van de onteigende is positief beïnvloed door realisering van woningbouw in de nabijheid; dit gegeven niet elimineren omdat het niet kan worden aangemerkt als  “overheidswerken”.

HR 05-09/03 inzake ’s Gravenhage/Tanke (LJN: AI0871).

Zie voor “overheidswerken” HR 15-01/16 inzake prov. Zeeland / De Meijer en Goense (ECLI:NL:HR:2016:25).

_______________________________________________________

HR 22 februari 2002 inz. Provincie Noord-Holland / Van Staveren; BR 2002 blz. 803 (LJN: AD9688), dwangbestemming.

_______________________________________________________

Geen dwangbestemming: te onteigenen landbouwgrond voor nieuw militair terrein (niet-lucratief) dat op zijn beurt plaats moet maken voor woningbouw = de niet-lucratieve bestemming militair terrein wordt niet weggedacht.

HR 28 november 2003 inzake Strijpse Kampen B.V./Gemeente Eindhoven (LJN: AL8205).

_______________________________________________________

Geen dwangbestemming als Gemeente een planologische ontwikkeling nastreefde en daarvoor op provinciaal- en rijksniveau steun heeft verkregen; de Gemeente zou immers ook in volle vrijheid voor deze bestemming hebben gekozen.

HR 31-03/06 inzake Staat/Vollering (LJN: AV1684)

Zie ook: bestemmingsplan.

__________________________________________

Eliminatieregel art. 40 c (3e) Onteigeningswet, geldt als hoofdregel niet voor bestemmingsplan.

Arresten HR 15-01/16 inzake al dan niet eliminatie bestemmingsplan:

De juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen:.

  1. a) Art. 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast (rov. 3.5).
  2. b) De vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen. (rov. 3.6.2)
  3. c) Voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’) (rov. 3.8.2).
  4. d) De omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt (rov. 3.8.3).

Voor het elimineren van de bestemming die volgens het geldende bestemmingsplan op het onteigende rust, is vereist dat die bestemming is bepaald door niets anders dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende. Er moet dus wel degelijk sprake zijn van een – aan het bestemmingsplan voorafgaand – concreet plan voor (onder meer) het werk waarvoor wordt onteigend als bedoeld in art. 40c onder 3° Ow.

Dit betekent dat voor eliminatie alleen plaats is indien de plannen voor het werk waarvoor wordt onteigend, concreet zijn op het moment waarop de planologisch-juridische grondslag wordt bepaald.

Zie ook: HR 08-07/16 inzake prov. Zeeland (ECLI:NL:HR:2016:1506) en de daaraan voorafgaande conclusie A-G.

Stappenplan mr. J.F. de Groot in TBR 2016 bladzijden 170 e.v.

  1. de planologische bestemming moet voor
  2. vaststelling onteigeningschadeloosstelling
  3. op de voet van art. 40 c OW ten derde als behorende tot “plannen voor het werk”
  4. geëlimineerd indien deze is
  5. bepaald door niets anders dan een
  6. ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan al bestaand
  7. concreet plan voor een
  8. werk
  9. ter plaatse van het onteigende.

____________________________

HR 22-04/16 inzake Van den Berg qq / provincie Zuid-Holland inzake eliminatie art. 40c OW (ECLI:NL:HR:2016:720). HR verwerpt het beroep met toepassing art. 81 Wet RO en volgt conclusie A-G (ECLI:NL:PHR:2016:52).

Conclusie A-G: Mr. Van den Berg q.q. geen eliminatie van het huidige bestemmingsplan en dus niet terugvallen op plan voorafgaande aan twee voorafgaande bestemmingsplannen op grond van art 40c Ow. Dus de problematiek waarover Uw Raad inmiddels het een en anders heeft gezegd in de arresten van 15 januari j.l. in de zaken van het Bureau Beheer Landbouwgronden (nrs. 14/04378, 14/04383 en 14/04432).  In dat geval heeft zich bij de totstandkoming van het bestemmingsplan geen dwangsituatie voorgedaan als bedoeld in de arresten Staat/Matser en Staat/Markus en behoort de bestemming die aan het onteigende is gegeven bij de waardebepaling in aanmerking te worden genomen.

Erfdienstbaarheid

HR 28-03/14 inzake De Bilt (HR:2014:736). Betreft: “bouwverbod” op dienend erf, welk verbod vervalt door de onteigening. Art. 5:79 BW: de beoordelingsmaatstaf gaat uit van alleen het belang van de gerechtigde bij de uitoefening van zijn recht, hetgeen betekent dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij opheffing geen rol spelen (behoudens in het geval van misbruik van bevoegdheid).

_________________________

Hof Arnhem-Leeuwarden 24-03/15 inzake de Bilt (ECLI:NL:GHARL:2015:2127): De aan een eigenaar van een heersend erf wegens verlies van een erfdienstbaarheid te vergoeden onteigeningsschade behoort te worden bepaald op het bedrag van de waardedaling die het heersende erf ondergaat als gevolg van het vervallen van de erfdienstbaarheid (Hoge Raad 6 juni 1962, NJ 1962/281 (Maastricht/Tuscho). Het gaat hier niet om planschade, dus niet “maximaliseren” van de oude planologische militaire bestemming, maar een gebruik dat een redelijk handelend koper zal veronderstellen.

Voor de onderhavige zes woningen gold op de peildatum een prijsniveau van € 635.000. De schade hebben de deskundigen vervolgens bepaald op € 6.250, ongeveer 1% van voormeld bedrag en Hof volgt dat.

Exploitatieschade: vaststellen onteigeningsschadeloosstelling:

Onteigening gronden van een projectontwikkelaar, met oorspronkelijk een bestemming woondoeleinden en vervolgens een bestemming tram-tracé, voor welke laatste bestemming onteigend wordt. Op de voet van de dwangbestemmingsleer Staat/Matser en Staat/Markus is voor de taxatie van de werkelijke waarde met de niet-lucratieve nieuwe bestemming tram-tracé geen rekening gehouden.

De vraag is hoe om te gaan exploitatieschade. De rechtbank had in navolging van deskundigen separaat vergoed “derving grondexploitatie winst” en “derving bebouwingsexploitatie winst” (deze dervingen zijn getaxeerd als percentage van de grondwaarde). De gemeente bestreed dat deze exploitatieschade voor vergoeding in aanmerking komt, onder verwijzing naar HR 01-11/02 inzake Staat/Dijkshoorn: exploitatieschade wordt slechts vergoed als de eigenaar, de onteigening weggedacht, de zaak geëxploiteerd zou hebben; in casus was exploitatie voor woondoeleinden sowieso niet mogelijk, vanwege de inmiddels gewijzigde bestemming in tram-tracé.

  • HR 15-02/08 inzake Schiedam/Levago projectontwikkeling (LJN: BB7646): in een geval als de onderhavige, waarin de gemeente de projectontwikkelaar voor woonbebouwing had benaderd, kan voor de vergoeding van de exploitatieschade de dwangbestemming eveneens weggedacht worden, omdat zonder toepassing van deze eliminatie de onteigende niet volledig schadeloos gesteld zou worden.

Gedoogplicht

Voor de afweging tussen de vraag of door de grondeigenaar onteigening kan worden gevorderd of dat een werk kan worden aangelegd met toepassing van de gedoogplicht uit artikel 5.24 Waterwet, zie ABRS 24-06/15 inzake waterschap Vallei en Veluwe; Cortenoever; (ECLI:NL:RVS:2015:1991).

Het totale grondoppervlak van de eigenaar ter plaatse moet in ogenschouw worden genomen. Zie ABRS 01-03/17 inzake Wetterskip Fryslân (ECLI:NL:RVS:2017:524) en ook het artikel van Sjoerd van Hoogmoed in het Land- en Tuinbouwbulletin, september 2013.

Goodwill

HR 22-12/09 inzake gemeente Hellendoorn (LJN: BK3068),  (zie conclusie AG):

De Rechtbank heeft dus niet miskend dat goodwill een (gekapitaliseerde) overwinstverwachting representeert, gebaseerd op reeds bekende feiten en omstandigheden, met name de winsten tot nu toe, en op reeds voorzienbare toekomstige marktontwikkelingen (ter zake waarvan de eiser in casu niets gesteld heeft; hij stelt slechts een stijgende winstlijn, maar dat wordt betwist); de Rechtbank heeft slechts geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat er op de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis een objectiveerbare verwachting van overwinst (een bovennormaal rendement) bestond en dat niet relevant is dat die verwachting mogelijk ná die datum in meer of mindere mate ontstaan kan zijn door hoopgevende(r) bedrijfsresultaten ná die datum. Bij bepalen goodwill onder meer rekening houden met onderbezetting personeel  en arbeidsinzet van de ondernemer (en diens familie) en nettowinst daarnaar corrigeren.

Gekochte goodwill die nog niet geheel is afgeschreven kan inderdaad voor vergoeding in aanmerking komen, zo blijkt uit uw arrest NJ 2000, 697. Die zaak betrof de beëindiging, als gevolg van onteigening, van de exploitatie van een snackbar, ertoe leidende dat eerder door de exploitant gekochte goodwill gedeeltelijk verloren ging omdat die nog niet was afgeschreven.

Zelfde arrest: De rechtbank overweegt te dien aanzien dat aannemelijk is dat goodwill zal moeten worden betaald voor de vervangende bedrijfsruimte. (…)”.

Huurder bedrijfsruimte

HR 04-04-2003 inz. onteigening Amsterdam (LJN: AF7691): het voordeel (voor de huurder) van een lage huur dat door de onteigening vervalt, komt voor vergoeding in aanmerking, indien en voor zover naar redelijke verwachting die lage huur – de onteigening weggedacht – niet binnen afzienbare tijd zou zijn aangepast.

_____________________________________

HR 23-04/10 inzake gemeente ’s Gravenhage (LJN: BL3283): De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering

  • AG: Bij de berekening van jaarlijks te verwachten inkomensschade van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek geldt als uitgangspunt dat bij de berekening van de jaarlijks te verwachten inkomensschade kan worden gekapitaliseerd met de – in de onteigeningspraktijk gebruikelijke – factor 7, tenzij de bijzondere omstandigheden van het geval nopen tot toepassing van een andere factor; vgl. Hoge Raad 27 maart 2009, nr. C07/208HR, LJN BG8814, NJ 2009, 166, Gemeente ‘s-Gravenhage/[…]

Huurder woonruimte

De fictie van artikel 42 lid 2 Onteigeningswet (vergoeding is twee keer de jaarhuur) geldt niet als deze niet in een redelijke verhouding staat tot de werkelijke door de huurder geleden schade.

In een geval van een extreem lage huurprijs vanwege familierelatie eigenaar en huurder, welk voordeel voor de huurder “de onteigening weggedacht” zou hebben voortgeduurd, is de schadeberekening: huurprijs vervangend object minus lage huidige huurprijs (gecorrigeerd met woonlasten c.q. stookkosten) X factor 7 = schadevergoeding “duurder wonen”.

Deze vergoeding is onder omstandigheden te corrigeren met verrekenbaar voordeel voortgezet gebruik en te vermeerderen met verhuiskosten. HR 25 april 2001 inz. Den Haag/Celik c.s. NJO 2002 nr. 3 (LJN: AB1745).

Kapitalisatiefactor

De factor 10 voor een eigenaar/gebruiker in onteigeningszaken

Voor de berekening van de jaarlijks terugkerende inkomensschade (lees: financieringsschade) hebben de deskundigen de kapitalisatiefactor 10 geadviseerd. In afwijking van dit advies heeft de rechtbank de kapitalisatiefactor 7 toegepast. Zij heeft daartoe overwogen – kort weergegeven – dat, de onteigening weggedacht, een eerdere verplaatsing van de bedrijven dan overeenstemt met de door de deskundigen geadviseerde kapitalisatiefactor een haalbare en rationele ondernemerskeuze zou zijn.

HR:  De kapitalisatiefactor voor financieringsschade ziet op de wijze waarop de jaarlijkse rentelast wordt omgerekend tot een bedrag ineens waaruit Dusseldorp Beheer c.s. die rentelast gedurende een aantal jaren kunnen opbrengen (HR 9 juli 2010, LJN BL6267, NJ 2010/632). Dat aantal jaren houdt geen verband met een termijn waarbinnen rationeel handelende ondernemers hun bedrijf zouden verplaatsen. De door de rechtbank gebezigde motivering rechtvaardigt niet de hantering van een andere kapitalisatiefactor dan de in het onteigeningsrecht gebruikelijke factor 10 voor de bepaling van de aan de onteigende toekomende vergoeding van jaarlijkse schade.

HR 20-04/12 inzake Dusseldorp / gemeente Apeldoorn (LJN: BV6657).

Liquidatie of reconstructie

HR 15-11/02 inzake Den Haag / El Yahiaoui (LJN:AF0715):

objectief beoordelen wat het meest in de rede ligt, met als maatstaf een redelijk handelend ondernemer, winstpotentie, toekomstmogelijkheden en beschikbare vervanging. Echter ook andere omstandigheden van het geval wegen, zoals de plaats die de ondernemer met zijn winkel in de samenleving inneemt.”

Zie ook: reconstructie.

Minnelijk overleg: artikel 17 Onteigeningswet

Kern: De onteigenende partij mag bij de onderhandelingen niet te werk gaan “ als ware het voorschrift van art. 17 Ow een vrijwel te verwaarlozen formaliteit ”; HR 6 juni 1962, NJ 1962/280 en HR 17 maart 1965, NJ 1965/278. Grondeigenaar beroept zich op hoge verwachtingswaarde en meent dat Staat daar niet serieus op ingaat.

Rechtbank: aanbod van de Staat niet zodanig laag is dat niet meer kan worden gesproken van een serieuze poging tot minnelijke verwerving. Na deskundigenadvies zal rechtbank de schadeloosstelling vaststellen. HR: geen gronden voor cassatie.

HR 11-07/14 inzake Staat / Televerde BV, met als rechtsvoorgangster Chipshol Forward N.V. (HR:2014:1668)

_______________________________________________________________

Als verder onderhandelen zinloos is, dan hoeft dat niet gedaan te worden.

HR 29 maart 2013 inzake Staat A2/A79 Maastricht (LJN: BY8665).

________________________________________________________________

Voorafgaande aan de onteigening door de gemeente, waren de onderhandelingen grotendeels gedaan door projectontwikkelaar, die samenwerkt met gemeente. De onteigende stelt dat gemeente (zelf) onvoldoende pogingen tot minnelijk overleg gedaan heeft.

Conclusie A-G. HR 08-02/13 inzake gemeente Peel en Maas( LJN:BY6113):

Art. 17 Ow verplichtte de Gemeente niet om (eventueel met een andere taxateur) geheel opnieuw met de onderhandelingen te beginnen en te doen alsof aan haar aanbod niets is voorafgegaan. Het beroep in cassatie faalt.

Noodzaak tot onteigening

Onteigeningsmiddel te zwaar voor beheer en onderhoud ecologische verbindingszone. KB 03-02/11 nr. 11000279 inzake onteigeningsplan Overdiepse Polder.

Omrijschade

… gebaseerd op hogere snelheid van trekker dan wettelijk toegestaan is.

De rechtbank had tot taak de werkelijk geleden schade vast te stellen en is daarom (ik denk terecht) uitgegaan van een gemiddelde snelheid die naar haar oordeel (zie rov. 2.24, laatste volzin, van het vonnis van 3 juli 2013) in overeenstemming is met de werkelijkheid. Haar taak was niet een vergoeding vast te stellen voor de denkbeeldige schade die [eiser] c.s. zouden lijden als wordt uitgegaan van de fictie dat met een gemiddelde snelheid wordt gereden die lager ligt dan die waarmee in werkelijkheid wordt gereden. De onteigeningsrechter is realist en geen zedenmeester; hij gaat uit van de werkelijkheid en niet van de wereld zoals die idealiter zou moeten zijn.

Conclusie (ECLI:NL:PHR:2014:2343) waarnemend Advocaat-Generaal 19-12/14 in de zaak  HR 06-03/15 inzake Staat der Nederlanden (ECLI:NL:HR:2015:523).

Onrendabele top

Gerechtshof Den Haag 25-07/17 inzake gemeente Westland / Kwekerij Loek Jansen (ECLI:NL:GHDHA:2017:2118):

(i) de marktwaarde van het ‘kale’ bedrijfsobject [adres] per peildatum zonder aanpassingen (ii) vervolgens van de investeringen ad  € 2.247.623 beoordeeld hoe een potentiële koper van het bedrijfsobject die in de koopprijs zou verdisconteren; hierbij is gerekend met percentages van de investering die een koper niet zou betalen. Aldus is de marktwaarde na gedane aanpassingen berekend

(iii) die marktwaarde is afgezet tegen het bedrag der investering: het verschil is de OT.

Overblijvende

Geen ontsluiting overblijvende: beoordeling in administratieve procedure

Besluit van 23 maart 2012, nr. 12.000655:

De Kroon: Reclamante zal dus een recht van overpad moeten bedingen bij de erven van de heer W. van Zijverden voor een ontsluiting vanaf de Stommeerkade. Deze (private) kwestie valt echter buiten het kader van deze onteigening. Alles (lees de overwegingen in het KB) overziende geven de zienswijzen van reclamant Ons geen aanleiding om het verzoek om onteigening geheel of gedeeltelijk af te wijzen.

Pacht

Pachtrecht vertegenwoordigt geen werkelijk waarde

In het onderhavige geval dient tot uitgangspunt dat [verweerder] als pachter ten tijde van de onteigening krachtens zijn rechtsverhouding met de verpachter in geval van beëindiging van zijn pachtrecht ten gunste van een derde, van laatstgenoemde een vergoeding kon bedingen. Anders dan de rechtbank kennelijk (in navolging van de deskundigen) heeft aangenomen, levert het verlies van die mogelijkheid geen vermogensschade op.

HR 20-04/18 inzake Provincie Overijssel, bypass Kampen (ECLI:NL:HR:2018:648).

Pachter en verpachters aanspraak op melkquotum

HR 28 mei 1997 inzake Regio Twente / Velthuis c.s.; NJO 1998, nr. 3

Pachtontbinding artikel 51-52 pachtwet (art. 7:377 BW)

Pachtontbinding door de gemeente Eindhoven als verpachter, in verband met een niet-agrarische bestemming (artt. 51 en 52 pachtwet).

Pachthof Arnhem 16-05/06 (LJN: AY4944): bedrijfsreconstructie ligt het meest in de rede, waarbij overwogen wordt dat lage inkomens en rendementen in de agrarische sector gebruikelijk zijn. Afrekening verpachters aandeel in melkquotum is niet aan de orde, omdat in het komende tijdvak van circa 11,5 jaar (overeenkomende met factor 9) pachtbeëindiging door ontbinding of niet-verlening anders dan wegens niet-agrarische bestemming onwaarschijnlijk zou zijn geweest.

  • De deskundigen hadden wel in hun taxatie gewogen dat zich in genoemd tijdvak de situatie had kunnen voordoen dat pachter bij de uitoefening van zijn voorkeursrecht 25% van de waarde van het melkquotum aan de verpachter had moeten vergoeden. Het Hof overweegt echter:
    Mede gelet op de lange duur van de pachtrelatie ziet het hof echter geen aanleiding om uit te gaan van de waarschijnlijkheid dat de gemeente binnen de door de deskundigen in aanmerking genomen termijn tot verkoop van het verpachte zou zijn overgegaan. Ook overigens ziet het hof geen grond om uit te gaan van een voordeel voor [appellanten] als pachters in het in aanmerking te nemen tijdvak.

“Planschade”  art. 40e Ow

HR 08-02/13 inzake Ballast Nedam / Staat (LJN: BY4119).

Hier komt de HR helaas niet aan toe. De Staat had betoogd dat met toepassing van art. 40e waardevermeerdering (als bestemmingsplan niet zou worden weggedacht) zou moeten worden afgeroomd. Ballast Nedam nam het standpunt in dat art. 40e geen toepassing behoort te vinden.

HR: Bij die stand van zaken behoefde de rechtbank, nadat zij had geoordeeld dat de bestemming Verkooppunt van motorbrandstoffen moet worden geëlimineerd, niet nader in te gaan op het partijdebat over art. 40e.

Procedure

Belang dat uitspraak wordt gewezen door rechter(s) ten overstaan van wie de mondelinge behandeling plaatsvond.

Rechterswisseling na mondelinge behandeling. Verduidelijking HR 15-04/16 inzake Muetstege q.q. ./gemeente Amsterdam (ECLI:NL:HR:2016:662).

Procedure bij vervanging van rechter(s) na mondelinge behandeling: kennisgeving door gerecht  plus mogelijkheid nadere mondelinge behandeling te verzoeken.

Motiveringsplicht rechter bij afwijzing van dat verzoek; belang van opgemaakt proces-verbaal.

HR 31-10/14 inzake onteigening Staat der Nederlanden, rechtbank ’s-Hertogenbosch van 20 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2014:3076).

Recht op pleidooi

De rechtbank heeft op 1 juli 2015 eindvonnis gewezen, zonder [eiser] in de gelegenheid te stellen de zaak mondeling toe te lichten. Uit het vonnis van de rechtbank blijkt niet op welke grond zij aan het verzoek om pleidooi is voorbijgegaan. De rechtbank heeft dan ook in strijd gehandeld met art. 24 in verbinding met art. 54h Ow, en met art. 134 Rv in verbinding met art. 2 Ow.

HR 11-12/15 inzake Rheden (ECLI:NL:HR:2015:3563).

Bijzondere rechtsgang onteigeningsprocedure

In de bijzondere rechtsgang van de onteigeningsprocedure (zie daarover de conclusie van de waarnemend Advocaat-Generaal onder 3.19) past niet dat de rechter zich zou moeten buigen over de stelling van de onteigende dat de onteigenaar aansprakelijk is wegens onrechtmatige daad, waarbij het gaat om schade die geen onteigeningsgevolg is.

De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat de stelling van Vabeog dat de Gemeente een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen in de onderhavige procedure irrelevant is.

HR 24-06/16 inzake Tiel / Vabeog Amersfoort (ECLI:NL:HR:2016:1273)

Reconstructie dan wel liquidatie van het onteigende bedrijf

HR 4 november 1998; nr. 1251 inzake Vial / gemeente Rotterdam;

NJO 1999 nr 6 en HR 27 juni 2001, nr. 1306 inzake NS/Heuff; RvdW 2001 nr. 129.

HR 09-05-2003 inz. Pacific Travel Centre B.V. / gemeente ’s Gravenhage:
(voor beoordeling of bij een vennootschap reconstructie meer in de rede ligt dan liquidatie dienen naast bijvoorbeeld de winst ook andere belangen die de aandeelhouders hebben bij voortzetting van het bedrijf gewogen te worden.)

__________________________________________

Vervolg Van der Spek / gemeente Alphen aan den Rijn

HR 20-06/03 (LJN: AH9906): als vervangende bedrijfsruimte niet daadwerkelijk te verwerven is dan past het niet om op die basis de reconstructie te berekenen. De onteigende wilde een taxatie op basis van liquidatie.

HR 15-02/08 (LJN: BC0383): voor een onteigende eigenaar kan de schade onder omstandigheden berekend worden door uit te gaan van reconstructie in de vorm van vervangende huur. Daarbij zijn te beoordelen alle consequenties, ook de fiscale.

___________________________________________

Reconstructie dan wel liquidatie pachtgrond

Van een landbouwbedrijf van 85 ha (pacht en eigendom) wordt 1% onteigend en de rechtbank taxeert op basis van reconstructie, dat wil zeggen aankoop vervangende grond.

HR 14-11-2003 inzake Staat / Heere (LJN: AI0872): een redelijk handelend ondernemer die op zakelijke overwegingen een besluit neemt zal wegen de verhouding tussen het bedrag van de aankoop en de meerwinst die dat voor de exploitatie oplevert. Ook andere omstandigheden kunnen een rol kunnen spelen bij deze afweging

Redelijk handelend koper en verkoper

Puur speculatieve overwegingen:  geen redelijk handelend koper HR 14-06/02 inz. prov. Noord-Holland/Koeckhoven (LJN: AE4378) onder verwijzing naar HR 5 juni 1968. NJO 2003 nr. 4

Rente over te hoog voorschot

Thans moet gelden dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling geen rekening moet worden gehouden met voordelen die de onteigende eventueel kan genieten uit het (achteraf bezien) te hoge voorschot dat hem na de vervroegde onteigening is betaald.

Gelet op het voorgaande moet aanvaard worden dat geen plaats is voor verrekening van een eventueel voordeel dat voor de onteigende was verbonden aan een te hoog bepaald voorschot. Indien de rechter de schadeloosstelling heeft vastgesteld op een lager bedrag dan het aan de onteigende toegekende voorschot, moet op dit punt dan ook volstaan worden met een veroordeling op de voet van art. 54t lid 3 Ow tot terugbetaling van het teveel ontvangene.

Het voorgaande laat onverlet dat de onteigende over het door hem terug te betalen bedrag wettelijke rente verschuldigd is over de periode dat hij met de voldoening daarvan in verzuim is (art. 6:119 BW).

HR 27-01/17 inzake Utrecht/Leidsche Rijn (ECLI:NL:PHR:2016:986).

Rente (tijdelijk) vrijkomend kapitaal

Bij liquidatie is de maatstaf voor de hoogte van de rente: Er moet worden gerekend  met de rente die de onteigende kan maken met een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering die voor hem verloren ging zo dicht mogelijk benadert. Rechtbank Utrecht kwam aldus op 4% over de grondwaarde.

HR: echter waar het gaat om tijdelijke inkomensschade (over periode verlies onteigende grond en aankoop vervangende grond) ligt het veeleer voor de hand om uit te gaan van de rente over dat bedrag die de onteigende in het betrekkelijk korte tijdvak tussen de onteigening en de verwerving van de vervangende grond bij een solide bankinstelling zou kunnen bedingen. Het oordeel van de rechtbank, van 4% op basis van genoemde risico en liquiditeit, berust dus op een onjuiste rechtsopvatting.

HR 18-01/13 inzake Staat Leidsche Rijn (LJN: BY0547).

Rente in relatie tot aanpassingskosten

Bij de onteigening van een voortuin worden de werkelijke waarde van die tuin alsmede de waardevermindering van het overblijvende woonhuis (art. 41 Onteigeningswet) vergoed.

Daarnaast moet de onteigende kosten maken om het overblijvende erf aan te passen, zoals het plaatsen van een afrastering en het herinrichten van de tuin. Het betoog van de Staat dat de rente van het vrijkomende kapitaal voldoende is om de eenmalige aanpassingskosten van te betalen houdt geen stand. De Hoge Raad oordeelt dat het beginsel dat een onteigenende volledig schadeloos gesteld moet worden met zich brengt dat de eenmalige kosten integraal vergoed worden.

Daarbij lijkt het wel van belang dat het hier ging om een door de eigenaar zelf bewoonde woning en niet om een bedrijfspand of een beleggingspand.

HR 30-09/05 inz. Korstanje/Staat (LJN: AT4540)

Residueel taxeren

Residuele grondwaarde of top-down-taxatie of exploitatiebegrotings-methodiek:

HR 15-02/08 inzake HIT/gemeente Schiedam (LJN: BB4775): aan de “feitelijke” rechter en aan deskundigen komt een aanzienlijke beoordelingsruimte toe als het erom gaat het meest geëigende “stelsel van waardering” te bepalen. De Advocaat-generaal benoemt nadrukkelijk de problemen van een residuele taxatie: het is een middel om zich over de waarde van de grond een deugdelijk beredeneerde indruk te vormen, maar een middel dat een aanmerkelijk ruimte laat voor het insluipen van (taxatie)fouten; die fouten kunnen, individueel of samen, de gevonden uitkomst zeer ingrijpend beïnvloeden. Het gaat om een aanzienlijk aantal, ieder voor zich een meer of minder ruime onzekerheidsmarge vertonende, schattingen en aannames.

Vaststelling schadevergoeding, zelfstandig onderzoek door onteigeningsrechter, niet gebonden aan deskundigenadvies (HR 31 maart 2006, LJN AV1684, NJ 2006/655). Bovendien is de onteigeningsrechter vrij waarderingsmethode te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (HR 13 augustus 2004, LJN AQ6968, NJ 2005/151), omstandigheden van het geval, motiveringsplicht. In casus wel residueel. HR 07-06/13 inzake Amersfoort (LJN: BZ5353, LJN: BZ5351, LJN: BZ5349).

Schadebeperkend aanbod

Schadebeperkend aanbod teruglevering eigendom maar dan belast met recht van opstal:

Onteigend is een strook grond ten behoeve van de aanleg van een boortunnel. Na de aanleg van die boortunnel wordt de grond als schadebeperkend aanbod weer aan de onteigende aangeboden, zij het onder bouwkundige beperkingen vanwege de boortunnel. Hoge Raad: de onteigende heeft recht op de werkelijke waarde van het onteigende dat hem onverkort in geld dient te worden vergoed, zodat hij zelf de vrijheid heeft te beslissen waartoe hij die schadeloosstelling zal aanwenden.

HR 27-10/06 inzake Kleiwarenfabriek / Staat der Nederlanden (LJN: AY8277).

Vergelijk de situatie waarin de onteigenaar aanbiedt een overhoek (het overblijvende) mede aan te kopen; het staat de grondeigenaar vrij om zo’n aanbod af te wijzen. TBR 2008 blz. 184.

Schadebeperkingsplicht

Vervroegde onteigening. Onteigende hoeft voorafgaande aan de inschrijving van het onteigeningsvonnis in het algemeen geen schadebeperkende maatregelen te treffen, ook al is hij bekend met het voornemen over te gaan tot onteigening.

HR 22-12/09 inzake gemeente Hellendoorn (LJN: BK3068).

Taxatie

Van opstallen in relatie tot ruwe bouwgrondwaarde

Conclusie A-G 16-06/17 bij arrest (Art. 81 lid 1 RO.) HR 22-09/17 inzake Oosterhout (ECLI:NL:HR:2017:2448).

Niet op voorhand ondenkbaar is dat bij de keuze tussen de gebruikswaarde en de waarde op basis van potentieel gebruik de te onteigenen zaak behoort te worden gesplitst, maar niet als de opstal de aanwending als ruwe bouwgrond verhindert.

Van een tuin

Onbegrijpelijk oordeel dat als tuin of erf ingericht deel van het perceel zijn hoogste waarde bereikt als complexwaarde. HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).

Een als tuin of erf ingericht deel van een perceel waarop een woning staat is een zaak die in het vrije verkeer in de praktijk niet of niet gemakkelijk kan worden verworven, en waarvoor een gegadigde in het algemeen, als het hem al zal lukken om dat perceelsgedeelte te kopen, een hogere koopprijs zal moeten betalen dan voor grond die niet een zodanige bijzondere ligging en inrichting heeft. Bij onteigening van een dergelijk perceelsgedeelte bepaalt de onteigeningsrechter de werkelijke waarde daarvan door uit te gaan van het bedrag dat bij verkoop van het gehele perceel (d.w.z. grond plus opstal) als deel van de totale koopprijs aan de grond van het perceel zou worden toegerekend en vervolgens de waarde van het onteigende deel naar evenredigheid van de oppervlakte daarvan tot de totale oppervlakte van het perceel uit dat bedrag af te leiden. Basis: staffelmethode.

__________________________________________________________

Van verwachtingswaarde

ook al zal er (vanwege geïsoleerde ligging) geen concrete bebouwing op het onteigende kunnen plaatsvinden (de onteigening weggedacht) dan nog kan gunstige ligging (in invloedsfeer Schiphol) een verwachtingswaarde die hoger ligt dan het agrarische prijsniveau rechtvaardigen. Een redelijke handelend koper kan bijvoorbeeld denken aan groenvoorziening bij kantoren. HR 14-06/02 inz. prov. Noord-Holland/Koeckhoven (LJN: AE4378).

Teruglevering art. 61 Onteigeningswet

Eisers vorderen schadevergoeding van de gemeente Den Haag wegens handelen in strijd met artikel 61 Onteigeningswet; is binnen drie jaar aangevangen met het werk waartoe is onteigend, dan wel heeft het werk langer dan drie jaar stilgelegen? Volgens Rechtbank niet.Rechtbank Den Haag 13-04/16; gem. Den Haag / Vastgoed BV (ECLI:NL:RBDHA:2016:4866).

Toetsing in de gerechtelijke fase van de onteigeningsprocedure na bestuurlijke fase

Fragment uit zeer lezenswaardige conclusie Advocaat-Generaal:

De onteigeningsrechter toetst dus slechts ex tunc en marginaal (op redelijkheid) het Kroonbesluit tot goedkeuring van de onteigening, tenzij ná het KB omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij wijzigen of aan het licht komen die tot de conclusie voeren dat de goedkeuring niet (meer) ziet op de voorgespiegelde uitvoering van het bestemmingsplan. Als aldus de rechtmatigheid van de onteigening aan de orde wordt gesteld, moet de rechter wél zelfstandig de noodzaak tot onteigening onderzoeken, en wel ex nunc in het licht van die nieuwe bezwaren en zonodig in afwijking van de hoofdregel dat bezwaren in de administratieve procedure naar voren moeten zijn gebracht.”

HR 18-02/11 inzake gem. Uden, Conclusie A.G. (LJN: BO9562).

Vereenzelviging

Vader – zoon relatie basis vergoeding bedrijfsschade onteigening. Eigenaar vader heeft gebruik “om niet” aan zoon(s) gegeven, die er een tuinbouwbedrijf op uitoefent; die is geen derde-belanghebbende in de zin van artikelen 3 – 4 Onteigeningswet. Evident is dat die zoon door de onteigening wel bedrijfsschade lijdt.

HR 27-09/13 inzake Lansingerland (HR:2013:CA1731): gelet de familierelatie, de lange duur daar van en het feit dat er geen strikte scheiding in financiën door vader en zoon werd aangehouden, dient de volledige schadevergoeding.

In gelijke zin HR 07-11/14 inzake Den Haag (HR:2014:3125): Onteigeningsschadeloosstelling huurder restaurant omvat volledige bedrijfsschade, ook die van vennootschap onder firma waarin huurder samen met een derde exploiteert.

Verontreiniging

Schadeloosstelling onteigening van verontreinigd perceel dat deel uitmaakt van een complex.

Minderwaarde perceel en geen omslag over het hele complex (art. 40d Ow).

Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde.

HR 24-06/16 inzake Tiel / Vabeog Amersfoort (ECLI:NL:HR:2016:1273).

Verwachtingswaarde: onteigeningsrechtelijke begrip.

De werkelijke waarde van het onteigende wordt bepaald met inachtneming van alle omstandigheden die bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen redelijk handelende partijen van invloed zouden zijn op de prijs die zij overeenkomen (art. 40b lid 2 Ow). Het komt daarbij aan op de omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum. Een en ander laat onverlet dat ook verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende de prijs in opwaartse zin kunnen beïnvloeden.

A-G 29-04/16 (ECLI:NL:PHR:2016:345). Zie: HR 08-07/16 inzake prov. Zeeland (ECLI:NL:HR:2016:1506).

Voor het vraagstuk welke plannen bij een te elimineren (verkeers)bestemming er voor de verwachtingswaarde mede weggedacht moeten worden: zie HR 14-04/17 inzake Staat / Rijksweg A4 bij Steenbergen (ECLI:NL:HR:2017:691) en TBR 2017 bl643 met kritische noot mr. J.F. de Groot.

Vaststellen verwachtingswaarde is van feitelijke aard. HR 28-10/16 inzake prov. Zuid-Holland / Chipshol (ECLI:NL:HR:2016:2446).

Rechtbankdeskundigen op basis vergelijkingstransactie EUR 40,– m2 en rechtbank interpreteert die vergelijkingen anders en komt op EUR 96,67 m2. HR laat dit vonnis in stand, ondanks andersluidende conclusie van de A.-G.

Voordeelsverrekening

Rente over te hoog voorschot

Thans moet gelden dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling geen rekening moet worden gehouden met voordelen die de onteigende eventueel kan genieten uit het (achteraf bezien) te hoge voorschot dat hem na de vervroegde onteigening is betaald.

Gelet op het voorgaande moet aanvaard worden dat geen plaats is voor verrekening van een eventueel voordeel dat voor de onteigende was verbonden aan een te hoog bepaald voorschot. Indien de rechter de schadeloosstelling heeft vastgesteld op een lager bedrag dan het aan de onteigende toegekende voorschot, moet op dit punt dan ook volstaan worden met een veroordeling op de voet van art. 54t lid 3 Ow tot terugbetaling van het teveel ontvangene.

Het voorgaande laat onverlet dat de onteigende over het door hem terug te betalen bedrag wettelijke rente verschuldigd is over de periode dat hij met de voldoening daarvan in verzuim is (art. 6:119 BW).

HR 27-01/17 inzake Utrecht/Leidsche Rijn (ECLI:NL:PHR:2016:986) en (ECLI:NL:HR:2017:94).

Voorstrook

HR: Art. 40d Ow. strekt niet ertoe waardeverschillen tussen verschillende stukken grond om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemming geheel te elimineren.

Aan een onteigend stuk grond dat onderdeel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow. kan dan ook een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid hiervan die prijs zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop een prijs tot stand zou komen die hoger is dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag of dit zo is, mag geen rekening worden gehouden met de aan dit stuk grond in het bestemmingsplan gegeven bestemming, nu dit onverenigbaar zou zijn met het egalisatiebeginsel van art. 40d Ow.

Dit brengt in het onderhavige geval mee dat de ter plaatse door het bestemmingsplan toegestane bouwdiepte niet van belang is voor de vraag hoe diep de voorstrook is waaraan eventueel een hogere waarde moet worden toegekend dan de complexwaarde die aan de rest van het onteigende toekomt.

HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).

Noot: gerekend is met enig kostenverhaal, omdat gemeente beschikte over exploitatie-verordening; per peildatum gold geen exploitatiebijdrage op de voet van de Grex (Wro).

In gelijke zin, maar hier met conclusie: geen strokenwaarde: Conclusie A-G 27-11/15 inzake Vianen (ECLI:NL:PHR:2015:2348).

HR 29-01/16 inzake Vianen (ECLI:NL:HR:2016:153): verwerpt het beroep, dus geen strokenwaarde.

Vrijkomende arbeid

Hoge Raad 23-04/10 inzake Gemeente ‘s-Gravenhage (LJN: BL3283)

AG: Aan de Gemeente kan worden toegegeven dat het niet in zijn algemeenheid zo is dat van een ondernemer die door onteigening zijn bedrijfsuitoefening moet staken, niet kan worden gevergd dat hij in loondienst werkzaamheden zal gaan verrichten; vgl. Hoge Raad 8 juni 1966, NJ 1966, 442, Gemeente Amsterdam/Van der Kuijl. Voor dat oordeel is vereist dat uit het vonnis en de stukken van het geding blijkt van bijzondere omstandigheden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat dit in een bepaald geval niet van een onteigende ondernemer kan worden gevergd; vgl. Vial/Gemeente Rotterdam Hoge Raad 4 november 1998, 1251, NJ 1999, 397.

Het gaat in casu om door de Rechtbank vastgesteld bijzondere omstandigheden.

Vrijkomend kapitaal en fiscale afrekening

HR 14 juli 2000 inzake Wolfshaar / gem. Amersfoort; NJO 2000 nr. 9.

Waardevermindering overblijvende ex artikel 41 Onteigeningswet

HR 22-04/16 inzake Van den Berg qq / provincie Zuid-Holland inzake eliminatie art. 40c OW (ECLI:NL:HR:2016:720). HR verwerpt het beroep met toepassing art. 81 Wet RO en volgt conclusie A-G (ECLI:NL:PHR:2016:52).

Conclusie: De rechtbank is van oordeel dat glastuinbouw op het overblijvende, mede gelet op de kostbare maatregelen die daarbij zouden moeten worden genomen, economisch niet rendabel en reëel is. Bij de waardering van het overblijvende zijn de deskundigen daarom terecht uitgegaan van de agrarische grondwaarde van het overblijvende, zonder glastuinbouw, te weten € 6,50 per m2. De deskundigen hebben vervolgens op goede gronden geconcludeerd dat de waarde van het geheel vóór onteigening niet meer was dan de waarden van het onteigende en het overblijvende na onteigening

________________________________________

HR 18 maart 1998, nr. 1239 inzake Elburg / Brake; NJO 1998 nr. 10.

De onteigende hoeft niet te accepteren een aanbod van de onteigenaar om het overblijvende tegen de door de rechtbankdeskundige vast te stellen prijs mee te (ver)kopen. Aldus zou meer onteigend worden dan is toegestaan.

_________________________________________

HR 16 november 2001 inz. Staat/Venster NJO 2002 nr. 1.

De onteigenaar moet de waardevermindering van het overblijvende vergoeden; er is geen waardevermindering van het overblijvende als dat overblijvende (als ruwe bouwgrond) een gelijke waarde behoudt.

_________________________________________

HR 20 februari 2004 inz. NS Railinfrabeheer/Sweeres, twee spoorbanen lopen over een lengte van (slechts) tien meter over het onteigende:

De waardevermindering wordt geschat door bij het gebruik door treinen van “het onteigende” mee te rekenen dat diezelfde treinen ter weerszijden van het onteigende zullen aan- en wegrijden. Dit gegeven verlaagt de werkelijke waarde van het overblijvende na de onteigening en verhoogt derhalve de waardevermindering.

De advocaat-generaal had in zijn conclusie aangegeven deze benadering niet in overeenstemming met het positieve recht te achten, omdat de onteigende op deze wijze planschade of nadeelcompensatie in de onteigening vergoed worden.

__________________________________________

Vergelijk de waarde van het onteigende en het overblijvende tezamen vóór de onteigening met de waarde van het onteigende plus de waarde van het overblijvende na de onteigening. De waarde van het overblijvende na de onteigening kàn negatief beïnvloed worden door beperktere bouwmogelijkheden als gevolg van die onteigening (denk aan bebouwingspercentage van een als gevolg van de onteigening kleinere oppervlakte

HR 18-02/05 inz. Sextant/Hoogheemraadschap voor de Krimpenerwaard.

__________________________________________

Waardevermindering overblijvende art. 41 Ow HR 21-11/08 (LJN: BF0415) inzake Het waterschap Rivierenland/De Bruyne.

Onteigend is ten behoeve van aanleg dijk en door die nieuwe dijk is het uitzicht van de op het overblijvende (art. 41 Ow) staande woning verslechterd. Het slechtere uitzicht wordt echter voor een belangrijk deel veroorzaakt door dijkaanleg op buiten het onteigende gelegen percelen:

  • de aanleg van een dijk is anders dan de aanleg van een spoorlijn; in het laatste geval valt de (geluids- en trillings)hinder niet te splitsen over het (gebruik van het) deel op het onteigende en het deel op gronden van derden. Daarom is bij die spoorlijn een uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat enkel de waardevermindering moet worden geschat van het op het onteigende aangelegde werk. Bij dijkaanleg blijft gelden de hoofdregel: op de voet van art. 41 Ow komt voor vergoeding in aanmerking het verlies aan uitzicht voor enkel het gedeelte dat is aangelegd op het onteigende. Waardevermindering van dijkaanleg buiten het onteigende is geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening; voor die waardevermindering kan een belanghebbende een vergoeding wegens planschade claimen.
  • in een situatie als Railinfrabeheer/Sweeres moet de onteigende vergoed krijgen de schade doordat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan hem vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende; de waarderingsmaatstaf is die van een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper zoals bedoeld in art. 40 b lid 2 Ow. Voor de aldus via artt. 40 en 41 Ow te begroten waardevermindering is (onverminderd het genoemde in art. 39 Ow betreffende te elimineren veranderingen) niet van belang in hoeverre er sprake is van voorzienbaarheid.

Wederbeleggingskosten

Voorwaarden: een duurzame belegging en de onteigende moet een redelijk belang hebben om opnieuw in onroerend goed te beleggen.

HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685).

Voor kosten aankoop vervangend bedrijfsmiddel (ruwe bouwgrond) zie HR 24-06/16 inzake Tiel / Vabeog Amersfoort (ECLI:NL:HR:2016:1273).

Rechtbank kende aan de onteigende toe vergoeding aankoop vervangend bedrijfsmiddel, daar waar braakliggend terrein voor woningbouw werd onteigend. En wel tegen 9% koopkosten omdat vervanging niet sowieso in BTW-sfeer zou lukken.

HR: Voor zover de rechtbank heeft bedoeld een vergoeding voor wederbelegging toe te kennen, had zij moeten onderzoeken of Vabeog het onteigende als duurzame belegging aanhield en, zo ja, of het redelijke belang van Vabeog herbelegging in onroerende zaken vordert, en van dit onderzoek in haar motivering rekenschap moeten geven (HR 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:250, NJ 2015/253). De verwijzing naar de weergave op hoofdlijnen door deskundigen van de interne vennootschappelijke jaarrekeningen van Vabeog over 2009 en 2010 volstaat daartoe niet.

 

Ook ingeval van (ruwe bouw)grondwaarde hoger dan de landbouwkundige waarde, kan er aanspraak zijn op wederbeleggingskosten in onroerende zaak; HR 06-02/15 inzake Weert (ECLI:NL:HR:2015:250).

Werkelijke waarde (art. 40 b Ow)

Gebruiksbeperkingen van gronden door de Keur kan een lagere grondwaarde betekenen als een redelijk handelend koper rekening houdt met de geldende bestemmings- en gebruiksbeperkingen

HR 18-02/05 inz. Sextant/Hoogheemraadschap voor de Krimpenerwaard.

Werkelijke waarde van gedeelte tuin/erf:

Onbegrijpelijk oordeel dat als tuin of erf ingericht deel van het perceel zijn hoogste waarde bereikt als complexwaarde.

HR 15-04/11 inzake Venray (LJN: BP2316).

  • Een als tuin of erf ingericht deel van een perceel waarop een woning staat is een zaak die in het vrije verkeer in de praktijk niet of niet gemakkelijk kan worden verworven, en waarvoor een gegadigde in het algemeen, als het hem al zal lukken om dat perceelsgedeelte te kopen, een hogere koopprijs zal moeten betalen dan voor grond die niet een zodanige bijzondere ligging en inrichting heeft. Bij onteigening van een dergelijk perceelsgedeelte bepaalt de onteigeningsrechter de werkelijke waarde daarvan door uit te gaan van het bedrag dat bij verkoop van het gehele perceel (d.w.z. grond plus opstal) als deel van de totale koopprijs aan de grond van het perceel zou worden toegerekend en vervolgens de waarde van het onteigende deel naar evenredigheid van de oppervlakte daarvan tot de totale oppervlakte van het perceel uit dat bedrag af te leiden.

Noot: taxatie werkelijke waarde van te onteigenen gedeelte erf/tuin: grondwaarde van het gehele perceel naar evenredigheid doorrekenen naar het onteigende gedeelte.

 Winbare bodembestanddelen

HR 25-11/11 inzake Hefbrug B.V.  c.s. / BBL (LJN: BS1685) Eendragtspolder:

er is onderscheid te maken tussen –zonder de onteigening– winbare bodembestanddelen (daar was in casu geen sprake van) en onwinbare bodembestanddelen, die door de onteigening winbaar worden: als er door dat laatste geen financieel voordeel te behalen valt, dan valt er ook niets te verdelen tussen onteigenaar en onteigende.

Woongenot, gelijkwaardig

HR 25-04-2003 inzake Staat/Korstanje (LJN: AT4540) vergoeding uit dezen hoofde op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf bepalen.

WOZ

De taxatie van deskundigen in het kader van de onteigening is toegesneden op de omstandigheden van het geval en is tot stand gekomen na beoordeling ter plaatse. Taxaties ingevolge de Wet WOZ vinden in het algemeen niet plaats na beoordeling ter plaatse, en er is gesteld noch gebleken dat zulks in dit geval anders is. Bovendien hebben WOZ-taxaties een andere doelstelling en is het toetsingskader van de Wet WOZ anders dan het onderhavige toetsingskader, zodat de waarde die in een WOZ-procedure aan onroerend goed wordt toegekend betekenis mist in het kader van een onteigeningsprocedure.

Rb Haarlem 07-07/10 rov 2.17. (ECLI:NL:RBHAA:2010:BN1969)

Zelfverwezenlijking

KB 07-02/11 inzake Weert, Staatscourant 2011 nr. 2064:1.  door gemeente aantonen dat zonder grondverwerving het doel waarvoor onteigend wordt niet of niet in de door de gemeente gewenste vorm te bereiken is.

KB 13-12/12, nr. 12.003005 inzake onteigening gemeente Oss, Staatscourant 03-01/13, nr. 176:

  1. enkel het kenbaar maken van voornemen tot zelfrealisatie is onvoldoende.
  2. vereist is dat degene die zich op zelfrealisatie beroept, zelfstandig op basis van het bestemmingsplan concrete, op uitvoering gerichte plannen ontwikkelt en die aan gemeente kenbaar maakt.
  3. bestemmingsplan en exploitatieplan geven kaders zelfrealisering.
  4. Kroon honoreert niet beroep op zelfrealisatie: geen daadwerkelijke bouwplannen en bovendien geen aanvraag omgevingsvergunning.

Verder:

  1. door gemeente aantonen dat zonder grondverwerving het doel waarvoor onteigend wordt niet of niet in de door de gemeente gewenste vorm te bereiken is.
  2. bij zo’n verwezenlijking door grondeigenaar is onteigening in principe niet noodzakelijk
  3. tenzij gemeente een andere vorm van planuitvoering voor ogen staat en aan die andere vorm in het publiek belang dringend behoefte bestaat. Deze andere vorm van planuitvoering is in eerste instantie ter beoordeling gemeentebestuur. Gemeente moet wel inzicht geven in de door hem gewenste vorm van planuitvoering.
  4. verdere uitzonderingen op beroep zelfverwezenlijking: grond van de eigenaar ligt te verspreid voor een doelmatige zelfverwezenlijking + plan moet integraal in onderlinge samenhang worden uitgevoerd en de benodigde gronden zijn niet geheel in bezit van de eigenaar die beroep doet op zelfrealisering.
  5. grondeigenaar:  aanbod betalen exploitatie-bijdrage. De Kroon verbindt aan het “nog niet” bereikt hebben van overeenstemming over de exploitatie-bijdrage overigens niet zonder meer de conclusie van goedkeuren van de onteigening (KB 10-09/08 inzake Den Haag; BR 2008 blad 924 e.v.).
    KB 05-12/11 no. 11.002951 Spijkvoorderenk Deventer:  Gemeente mag niet van de grondeigenaar, ingeval van particulier opdrachtgeverschap, verlangen dat die de exploitatiebijdrage op voorhand betaalt. De particuliere opdrachtgever/bouwer vraagt de omgevingsvergunning aan en daaraan is in de Grex gekoppeld de betaling van plankostenverhaal.
  6. bedenk: toetsing burgerlijke rechter.

KB 05-12/11 inzake Spijkvoorderenk Deventer Stcrt 18 januari 2012, 1159

Ad particulier opdrachtgeverschap: uitgifte van vrije kavels leent zich voor zelfrealisatie door de grondeigenaar. Die moet zich wel houden aan de eisen van  het bestemmingsplan en van het exploitatieplan, waaronder de uitgifteprijzen. BR 2012 blz.346.

____________________________________

KB 13-12/12 inzake Oss (nr. 12.003005): ontwikkelaar moet concrete plannen hebben ontwikkeld, die gericht zijn op uitvoering en dient omgevingsvergunning te hebben aangevraagd. Gemeente is niet verplicht om ten voordele van de ontwikkelaar mee te werken aan een grondruil.

___________________________________

KB 30-05/11 inzake Hoog Dalem: Stcrt 2011, 10355 onteigening is pas gerechtvaardigd indien de gemeente aantoont dat in het publieke belang dringend behoefte bestaat aan de door haar gewenste vorm van planuitvoering. Dit staat in eerste instantie ter beoordeling van het gemeentebestuur. Zie ook BR 2013 bl. 427.

Artikelen

40 e Ow: vermeerdering of vermindering van de werkelijke waarde

Vergoeding van eventuele nadelen in geval het vigerende (en nadelige) bestemmingsplan niet wordt weggedacht op de voet van art. 40 c Ow.

Vermeulen en Procee in O&A oktober 2013 blad 189 duiden: art. 40 e Ow verwijst naar het toenmalige planschadeartikel 49 WRO. Het huidige art. 6.1 Wro voorziet in een duidelijk beperktere schadeaanspraak en de vraag is of die beperkingen (nu) ook heeft te gelden voor toepassing art. 40 e Ow.

Zie ook AG mr. Keus inzake Bruins/Waterschap Rivierenland (NJ 2009, 303): (PHR:2008:BF0415).

2.9. Volledigheidshalve teken ik nog aan dat de vraag kan rijzen of bij de toepassing van het correctiemechanisme van art. 40e Ow inmiddels aansluiting moet worden gezocht bij de regeling van afdeling 6.1 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Ook de Wro bevat (in art. 6.1) een “redelijkerwijs”-formule, vergelijkbaar met die van art. 40e Ow. Anders dan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onder art. 49 WRO placht aan te nemen, laat art. 6.2 lid 1 Wro binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade echter voor rekening van de aanvrager. Bij de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening van 22 mei 2008, Stb. 180, is art. 40e Ow niet gewijzigd, anders dan art. 40f Ow, waarin inmiddels naar art. 6.1 Wro wordt verwezen (zie art. 4.2 onder A Invoeringswet). Naar mijn mening ligt het voor de hand om in zaken die zich (ratione temporis) daarvoor lenen, bij de toepassing van art. 40e Ow mede aansluiting te zoeken bij art. 6.2 lid 1 Wro, nu deze bepaling als een uitwerking van de “redelijkerwijs”-formule van art. 6.1 Wro kan worden opgevat.

Administratieve onteigening

Zie Handreiking Administratieve Onteigeningsprocedure d.d. 16-01/16 van RWS over aanpak administratieve onteigeningsprocedure, met onderwerpen als minnelijk overleg, compensatie, zelfrealisatie. Geactualiseerd per juni 2018.

Zie: https://www.rijkswaterstaat.nl/over-ons/contact/schade-en-compensatie/onteigening/documenten.aspx.

Hier treft u de meest recente versies aan van de handreikingen, instructies en formats die Rijkswaterstaat Corporate Dienst hanteert in de administratieve onteigeningsprocedure.