(Jurisprudentie)overzicht erfpacht per onderwerp

Erfpacht

dinsdag, 24 december 2013

Laatste update: mei 2018

Canon Taxatie

– Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam 18 juni 2015

  • residuele grondwaardebenadering, met als basis WOZ
  • geen depreciatie
  • canonpercentage
    • de reële rente van Nederlandse staatsobligaties met een zo lang mogelijke looptijd, met als onder- en bovengrens respectievelijk 1% en 3%. Echter, voor de kwalificatie ‘eeuwigdurend’ bestaan geen staatsobligatiereferenties;
    • de verwachte inflatie; de gebruikte waarde daarvoor is in de regel 2%, de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank. In het algemeen zal er geen aanleiding zijn om hiervan af te wijken;
    • een risico-opslag van 1,5% tot 2%.

Zie kritiek (met betrekking tot residueel + ontbreken depreciatie) TBR 2016 bl. 140 e.v.

– Algemene voorwaarden en bindend advies actualisering canon: beperking toepasbaarheid

Actualisatie canon na verloop van 15 jaar: nieuwe canon vast te stellen door bindend advies. Hof: de betreffende bepaling (artikel 4 van de erfpachtakte) is aan te merken als een algemene voorwaarde als bedoeld in artikel 6:231 aanhef en onder a BW en dat [appellanten] als erfpachter heeft te gelden als een wederpartij, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Op grond hiervan is artikel 6:236 BW van toepassing.

Hof: deze bepaling over canon-herziening is onredelijk bezwarend omdat een tussen partijen bestaand geschil over de herziening van de canon exclusief in handen legt van bindend adviseurs, dat wil zeggen een ander dan een rechter of arbiter, en niet is voorzien in een clausule waardoor [appellanten] binnen een termijn van tenminste een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter (artikel 6:236 aanhef en onder n BW). Aldus geldt deze bepaling als vernietigd.

De vraag is of de contractueel vereiste toestemming van SBB voor overdracht gekoppeld mag worden aan voorwaarde van canonherziening. Hof: tijdstippen van mogelijkheid canonherziening liggen vast in de akte. Hieruit vloeit voort dat (in dit geval) de erfpachter en derden er geen rekening mee hoefden te houden dat Staatsbosbeheer op een ander moment (namelijk bij het geven van toestemming voor overdracht) dan in de akte voorzien de canon zou herzien. De in artikel 12 gegeven bevoegdheid aan Staatsbosbeheer om voorwaarden te verbinden aan de toestemming voor overdracht, impliceert daarom niet de bevoegdheid om de canon op het moment van overdracht te herzien, welk moment een ander moment is dan overeengekomen. Staatsbosbeheer heeft dan ook in zoverre onbevoegd gehandeld.

Hof Arnhem-Leeuwarden 13-01/15 inzake SBB (ECLI:GHARL:2015:108).

Noot: zie TBR september 2015 voor annotatie mr. W.J.E. van der Werf en verwijzing naar andersluidend oordeel art. 6:236 BW van Hof Arnhem d.d. 23-09-2014 (cassatieberoep).

– Actualiseren canon

Erfpachtvoorwaarden Staatsbosbeheer; actualisering canon bij doorverkoop.

Het beding waarin actualisering van de canon als voorwaarde aan de toestemming voor overdracht kan worden verbonden, wordt vermoed oneerlijk te zijn in de zin van Richtlijn 93/13. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voorlopig oordeel 22-09/15 (ECLI:NL:GHARL:2015:7097).

Bij overdracht van het erfpachtrecht aan [appellanten] wordt de canon geactualiseerd.

Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

_________

Het ligt in beginsel niet op de weg van de burgerlijke rechter om de geldig overeengekomen wijze waarop de canon kan worden gewijzigd aan te passen op het verlangen van één partij, daarvoor is overleg tussen partijen noodzakelijk. Hof Amsterdam 23-09/14 inzake Stichting Erfpachters Belang Amsterdam / gemeente Amsterdam (GHAMS:2014:3903).

In de algemene bepalingen is vastgelegd dat deskundigen de nieuwe erfpachtcanon vaststellen. Het Hof weigert hiervoor richtlijnen aan die deskundigen op te leggen. De deskundigen zijn in beginsel vrij de canon vast te stellen aan de hand van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtieve oordeel over de marktwaarde, mits zij daarbij voldoende inzicht geven in hun gedachtegang.

– Bindend advies

Motiveringseis, geen algemeen geldende systematiek HR 20-05/05 inzake Amsterdam (LJN: AS5890). Zie ook rechtbank Amsterdam 05-06/13 inzake Amsterdam (LJN: CA2167) en rechtbank Noord-Holland 06-03/13 inzake Schiethaven (LJN: BZ5981).

Voor situatie dat de deskundigencommissie niet tot een eensluidend oordeel komt: zie rechtbank Den Haag 12-12/12 inzake den Haag (LJN: BY7538).

Verhoging canon bij verkoop door erfpachter: zie rechtbank Overijssel 18-09/13 inzake SBB (RBOVE:2013:2364).

–  Driedeskundigen taxatie

Manipuleren taxatie procedure door een partijdeskundige samen met de als derde benoemde taxateur wordt streng aangepakt. Gerechtshof Den Haag 18-11/14 inzake gemeente Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:3608):de gang van zaken door beide taxateurs meerderheidsstandpunt is niet te rijmen met een deugdelijke taxatieprocedure door drie deskundigen.

hier komt bij dat van taxateur Terlouw als zakenpartner van erfpachter gevergd had mogen worden dat hij zijn uiterste best zou hebben gedaan om juist in deze situatie, elke schijn van partijdigheid te vermijden

Voor het geval dat erfpachter de door de Gemeente herhaalde eindaanbieding niet alsnog accepteert, rijst de vraag of de Gemeente het recht van erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. In die situatie vormt opzegging door de Gemeente geen misbruik van recht en is opzegging evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Noot: een sprekend en helaas triest voorbeeld van de problematiek van het aanwijzen van een derde deskundige door de beide door partijen aangewezen taxateurs.

– Staatsbosbeheer: canon herziening

De Erfpachtvoorwaarden 2012 gelden voor een looptijd van 30 jaar.

Voor woningen wordt de nieuwe canon berekend over 75% (depreciatie) van de grondwaarde: grondwaarde x 0,75 x canonpercentage (rente ‐/‐ inflatie + 1,5% toeslag).

Voor ‘niet‐woningen’ wordt de nieuwe canon berekend over 100% van de grondwaarde: grondwaarde x canonpercentage (rente + 1% toeslag).

– Systematiek canonberekening

Het onderzoeksrapport Rekenkamer Amsterdam juni 2012 over canonherzieningen in Amsterdam biedt een goed overzicht van de wijze waarop canonberekeningen gedaan worden. Klik hier om dat rapport in te zien.

– Taxatie

De canon wordt berekend door een canonpercentage te nemen van de grondwaarde. De waarde van de grond (het zogenoemde bloot eigendom) wordt bepaald door de netto contante waarde van de toekomstige canoninkomsten op te tellen bij de netto contante waarde van de grond bij het einde van het erfpachtrecht. Vervolgens is de waarde van het erfpachtrecht de waarde van de volle eigendom minus de waarde van de blote eigendom.

De taxatiebenadering is casuïstisch. Als voorbeeld wordt verwezen naar arrest Gerechtshof Amsterdam 20-09/11 (LJN:BT6895), met een grondwaarde gecorrigeerd enerzijds vanwege duur van de erfpacht en anderzijds vanwege het feit “dat partijen tot elkaar veroordeeld zijn”. Dit met een canonpercentage van 5,5%, bestaande uit 4% reële basisrente (inclusief hogere kosten gemeente) en een opslag bedrijfsrisico van 1,5%. Bedacht dient te worden dat het hier gaat om een voor 50 jaar vaste canon.

 

Taxatie nieuwe canon blijkt lastig te zijn: rechtbank oordeelt dat de deskundigen beter hadden moeten uitleggen hoe ze tot hun taxatie zijn gekomen. Rechtbank Amsterdam 05-06/13 (LJN: CA2167). Dit “probleem” lost zich in Amsterdam mogelijk op door nieuw erfpachtstelsel.

Het voorstel van B en W is dat de canon wordt gewijzigd op het moment van verkoop van de woning. De hoogte van de canon zal bepaald worden aan de hand van de verkoopprijs van de woning. De woningeigenaar heeft zo gedurende de woonduur duidelijkheid over de hoogte van zijn erfpachtcanon. Bovendien is de hoogte van de erfpachtcanon voorspelbaar voor iemand die een woning wil kopen. Nieuwsbrief Amsterdam 23-05/13.

 

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11-06/13 inzake gem. Arnhem / erfpachters Paasberg en Alteveer (LJN: CA2457): verkoop van kavels die met woningen bebouwd zijn aan (voormalige) erfpachters aan het einde van de erfpacht periode:

  • gemeente is hierbij gebonden aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en billijkheid.
  • verkoop van met erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter of kort na het verstrijken van de erfpachtsduur: aftrek op verkoopprijs wegens bebouwde staat van de grond. Noot: de combinatie van woning met grond betekent per definitie dat getaxeerd is een bebouwd perceel, zodat ter discussie is of separaat aftrek bebouwde staat vereist is. Dit geldt zeker ook bij taxeren van grondquote.
    Einde erfpachtsduur: geen depreciatie
    .

 

Conformiteit en Erfpachtcanon

Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet voldoen. Een koper van een erfpachtrecht kreeg na het sluiten van de koopovereenkomst te horen dat de jaarlijkse canon hoger was dan in de overeenkomst genoemd. HR 13-07/07 inzake Stichting Werkvoorziening Regio Amsterdam (BA3520) : verkoper is aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schade. De rechter heeft ingevolge art. 6:105 BW de vrijheid om de begroting van toekomstige schade geheel of gedeeltelijk uit te stellen, dan wel na afweging van goede en kwade kansen bij voorbaat te verrichten. Voor de vraag of de schade zich ook nog kan voordoen na de datum waarop de eigenaar/erfverpachter de canon kan actualiseren aan de hand van dan geldende grondwaarde en rente-percentage moet beoordeeld worden of op de actualisatie de hoogte van de voordien geldende canon een rol speelt.

Verkoper en koper van een erfpachtrecht doen er goed aan ook de wijze van actualisering van de canon goed te communiceren.

 

Depreciatie

Advies 07-06-2013: richtlijnen waardebepaling bloot eigendom van circa 350 (recreatie)woningen op de Waddeneilanden waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven door Staatsbosbeheer: Depreciatie is geen korting, maar weerspiegelt het waardeverschil tussen volle eigendom en erfpacht. De depreciatie, die wordt toegepast is 25%, volgens de AV 2012.  Dit advies betreft verkoop van bloot eigendom door SBB aan erfpachters, waar de politiek zich mee bezig heeft gehouden.

De Nederlandse Vereniging van Rentmeesters plaatste eerder kritische kanttekeningen bij forfaitaire depreciatie.  Erfpacht kent een grote mate van contractsvrijheid en de voorwaarden waaronder erfpachtovereenkomsten worden gesloten komen tot stand onder marktconforme omstandigheden tussen eigenaar en erfpachter. Met betrekking tot het toepassen van een generieke depreciatiefactor dient deze wel gemotiveerd te worden vanuit de bijzondere voorwaarden en gebruiksbeperkingen die uit de erfpachtovereenkomst voor het betreffende object voortvloeien. Die depreciatiefactor dient de taxateur bij het vaststellen van de waarde van het object ten opzichte van de volle en onbezwaarde eigendom te taxeren. Klik hier voor de brief d.d. 09-10-2009 van de NVR aan de Minister van LNV.

Aan de minister uitgebracht het advies d.d. 07-04/10 van twee wijze mannen inzake Erfpacht Staatsbosbeheer. Hierover schrijft de minister aan de Tweede Kamer: Het advies voorziet in een goede balans tussen de belangen van de erfpachters en van Staatsbosbeheer. Bovendien is marktconformiteit uitgangspunt, waarbij invulling wordt gegeven aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Op basis van dit advies heeft Staatsbosbeheer in 2011 en 2012 zijn algemene erfpachtvoorwaarden aangepast, met in het verlengde daarvan de taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer.

Visie Nederlandse Vereniging van Rentmeesters: zie brief d.d. 22-11/10 aan minister van ELI.

 

Erfpacht waarde art. 5:87 lid 2 BW

Er moet worden bepaald aan de hand van de opbrengst die een derde zou overhebben voor een erfpachtrecht op het perceel, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur,

– dat daarbij rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de canon in de toekomst kan worden verhoogd,

– dat tevens rekening moet worden gehouden met de bestemming van het perceel en de omstandigheid dat in casu sprake is van een eeuwigdurende erfpacht, en

– dat verder rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat op het perceel opstallen aanwezig zijn (zodat de waarde van de opstallen geacht moet worden in de waardevergoeding ex artikel 5:87 lid 2 BW te zijn inbegrepen).

Hof ’s Hertogenbosch 05-07/16 inzake gemeente Tilburg (ECLI:NL:GHSHE:2016:2702).

_____________________________________

Als uitgangspunt voor de waardebepaling van het recht van erfpacht moet naar ‘s hofs oordeel worden genomen wat een derde zou willen betalen voor het recht van erfpacht, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur van het recht van erfpacht zoals die in het concrete geval gelden. Gerechtshof Amsterdam 24-09/13 (gepubliceerd 17-12/13) na deskundigenbericht (GHAMS:2013:3282).

Noot: deskundigen behandelen diverse taxatie methodieken en benadrukken het grote gewicht van “de markt” (vergelijkingstransacties).

 

Fiscaal

Eigenwoningregeling van toepassing bij van erfpacht afhankelijk recht van opstal.

Fiscale aftrek betaalde canon respectievelijk retributie. Art. 3.111, lid 1, letter a, Wet IB 2001.

Artikel 3.111, lid 1, aanhef en letter a, van de Wet IB 2001 stelt voor het in aanmerking komen als eigen woning de eis dat het desbetreffende gebouw aan de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van “eigendom, waaronder begrepen economische eigendom, (…) indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en lasten op de belastingplichtige of zijn partner drukken en de waardeverandering hen grotendeels aangaat.”
HR 17-02/12 inzake beroep in cassatie van Staatssecretaris van Financiën (LJN: BV0651):

Deze bepaling is als volgt toegelicht (MvT, Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. 3, blz. 145):
“Een woning die de belastingplichtige toebehoort maar die is gebouwd op grond die in erfpacht is uitgegeven, komt in aanmerking voor de eigenwoningregeling. Wanneer niet op de grond, maar op het pand een recht van erfpacht is gevestigd is er in wezen sprake van een gehuurde woning. In dat geval kan de eigenwoningregeling niet toegepast worden. Een woning die krachtens een recht van opstal op die grond het eigendom van de belastingplichtige is, komt wel in aanmerking voor de eigenwoningregeling. In andere gevallen is ter zake van woningen de forfaitaire rendementsheffing van hoofdstuk 5 van toepassing.”

Pas op voor schijnconstructie: Onder omstandigheden is integrale aftrek van de erfpachtcanon, dat wil zeggen voor zover daarin economisch gezien meer is begrepen dan een rentebestanddeel, in strijd met doel en strekking van artikel 3.120, lid 1, onder b, Wet IB 2001.

Gerechtshof Den Haag 24-07/13 (GHDHA:2013:3132).

Bevestigd door de Hoge Raad, HR 10-10/14 inzake GrondwaardePlan (HR:2014:2927)

 

Financierbaarheid

Zie bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachten (te vestigen) vanaf 01-01-2013 door hier te klikken.

Onredelijke bedingen bij private (particulier) erfpacht, die de financierbaarheid verhinderen, kunnen onder omstandigheden door de rechter buiten werking gesteld worden. Zie rechtbank Amsterdam 11-10/17 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7364) en 20-12/17 (ECLI:NL:RBAMS:2017:9691).

Er geldt een onderscheid tussen erfpachten gevestigd voor 1 januari 1992 (oud BW: geen wettelijke vergoedingsplicht woningen) en voor na die datum.

 

Meerwaarde

Aan wie komt niet-agrarische meerwaarde toe: aan erfpachter of aan “(bloot) eigenaar?

Op de vraag wie recht heeft op vergoeding van niet-agrarische meerwaarde (vanwege herziening bestemmingsplan) van een kavel (bloot eigenaar en/of erfpachter) oordeelt Rechtbank Leeuwarden bij vonnis d.d. 04-11/09 dat die toekomt aan de eigenaar (LJN: BK2289).

“De HR heeft in zijn arrest van 9 december 1998, NJ 2000, 479 geoordeeld dat in het kader van een ruilverkaveling veranderingen van andere dan de agrarische waarde in beginsel alleen de bloot-eigenaar aangaan.“

 

Melkquotum en erfpacht 

Beschikking Superheffing Bedrijfsopvolgingssituaties onderbezetting (BOSO).

Pacht is omgezet in erfpacht, maar daarmee zijn in casu de aanspraken van de voormalige verpachter en de huidige erfverpachter niet geëindigd.

Erfverpachter kan aanspraken maken op een evenredig deel van het melkquotum, ook in dit geval van de bijzondere regeling BOSO: de specifieke referentiehoeveelheid onderscheidt zich hier niet principieel van de reguliere referentiehoeveelheid. Pk Hof Arnhem 22-01/08 (LJN: BC2755). Zie ook HR 29-01/10 inzake Twickel (LJN: BK2005).

 

Opzegging wegens wanbetaling: vergoedingsplicht art. 5:87 BW

Voor wat betreft de verhouding tussen art. 5:87BW en art. 5:99 BW (vergoeding –opstallen—na einde erfpacht) overweegt Rechtbank Rotterdam dat artikel 5:87 lid 2 BW een bijzondere regeling is die in plaats treedt van de algemene regel uit artikel 5:99 BW. Gelet daarop wordt de vergoeding enkel gebaseerd op artikel 5:87 lid 2 BW. Wat de precieze waarde van het erfpachtrecht is, moet volgens de rechtbank Rotterdam worden bepaald aan de hand van de opbrengst die een willekeurige derde zou overhebben voor een erfpachtrecht op het registergoed, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur. Voorts dient de waarde van de woning (en daarmee dus het recht op vergoeding op grond van artikel 5:99 BW bij het einde van het erfpachtrecht) in de waarde van het erfpacht te worden meegenomen. Rechtbank Rotterdam 28-09/13 (RBROT:2013:6732).

 

Overdracht Erfpachtrecht: door eigenaar nieuw te stellen voorwaarden. Art. 5:91 lid 4 BW

Het Hoogheemraadschap heeft de canon vanaf 1994 vervijftienvoudigd. De rechtbank oordeelt dat het waterschapserfpachtsrecht anders van aard is dan gemeentelijke erfpachtsrechten waarbij de bevoegdheid tot canonverhoging van aanvang af was voorbehouden. Voor de dijkbewoners kwam de canonverhoging onverwacht. Het Hoogheemraadschap heeft wel beleidsvrijheid, maar dient zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Rechtbank Amsterdam 05-01/11 inzake Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (LJN: BO9943).

De verhouding tussen de overheid en omvangrijk aantal  erfpachters wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid en, gelet op artikelen 3:12 en 3:14 BW, door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 

HR: De rechter moet onderzoeken of en in hoeverre de door het eigenaar gestelde voorwaarde (lees: canonverhoging) redelijk is en de rechter had vervolgens – wanneer het de voorwaarde van de eigenaar onredelijk had bevonden – moeten beoordelen of de vervangende machtiging onvoorwaardelijk moest worden verleend dan wel met aanpassing in redelijkheid van de voorwaarde. HR 05-02/10 inzake Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (LJN: BK0870). Voor nadere bespreking zie Tijdschrift voor BouwRecht augustus 2010.

 

Uitleg inhoud opstalrecht

Vaststelling partijbedoeling op grond van notariële vestigingsakte aan de hand van objectieve uitlegmaatstaf. Verweer dat vestigingsakte afwijkt van daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst gaf aanleiding aan de hand van de Haviltex-maatstaf (het is bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst het niet genoeg is om enkel naar de taalkundige betekenis van de tekst te kijken, maar ook gekeken moet worden welke betekenis de partijen aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mochten verwachten) te onderzoeken wat de inhoud is van de obligatoire afspraken. Oordeel hof dat, gegeven de aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf vastgestelde partijbedoeling, geen plaats meer is voor bewijslevering met betrekking tot de partijbedoeling bij het sluiten van de obligatoire overeenkomst, geeft blijk van onjuiste rechtsopvatting. Notariële vestigingsakte levert, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, weliswaar dwingend bewijs op (art. 157 lid 2 Rv.), maar daartegen staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv.), welk tegenbewijs op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. HR 22-10/10 (LJN: BM8933).

 

Voor- en nadelen van erfpacht

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 23 mei 2011 een brief geschreven aan de Tweede Kamer, over de voor- en nadelen van erfpacht. Allereerst wordt uitgelegd wat erfpacht is en daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen “groene erfpacht”en “stedelijke erfpacht”. Problemen bij canonverhoging worden vooral geconstateerd bij verouderde contracten, die niet werden geïndexeerd; dat kan leiden tot verhoudingsgewijs grote verhoging van de canon. Als complicerende factor wordt genoemd de splitsing van de verkoopwaarde in enerzijds de grond en anderzijds de opstal.

De minister roept hypotheekverstrekkers op hun verantwoordelijkheid te nemen en de erfpachtscontracten beter op hun eigen merites te beoordelen.

Tot slot wordt geconstateerd dat erfpacht goed kan werken ter stimulering van de woningmarkt en bij maatschappelijke bestemmingen. Klik hier voor de brief.