Onteigening

De behoefte (van overheden) aan percelen grond voor woningbouw, industrie en infrastructuur blijft aanwezig. Bijna dagelijks houden wij ons in opdracht van gemeenten, provincies en waterschappen bezig met taxaties van de meest uiteenlopende objecten die de overheid wenst te verwerven. Het gaat om bijvoorbeeld  losse percelen grond, woningen, voortuinen, bedrijven en boerderijen.

Daar waar HOOGSTATE taxateurs o/z en rentmeesters B.V. niet de belangen behartigt van de overheid kan dit kantoor optreden namens particuliere belanghebbenden. In dit verband wordt verwezen naar de jurisprudentie van artikel 50 Onteigeningswet: de deskundigenkosten komen via de zogenoemde dubbele redelijkheidtoets (het inschakelen van een deskundige moet redelijk zijn, evenals de hoogte van de nota) veelal voor rekening van de aankopende / onteigenende overheid.

Dikwijls gaat het om taxaties waarop de regels van het onteigeningsrecht van toepassing zijn; dat is een waarborg voor een volledige schadevergoeding ex artikel 40 Onteigeningswet en verder. Getaxeerd worden dan de (vrije) verkoopwaarde van het object, de financieringsschade indien elders duurder nieuw wordt gekocht c.q. gebouwd en overige schaden (verhuis- en herinrichtingskosten, aanloopkosten, kosten accountant etc). Verder kan er onder omstandigheden sprake zijn van te vergoeden inkomstenschade, waarbij bedacht dient te worden dat een inkomstennadeel gecorrigeerd wordt met de rente die ontvangen wordt over het “vrijkomende kapitaal”.

In vele gevallen worden ook de onderhandelingen door ons gevoerd. Indien gewenst door de opdrachtgever maken wij ook de (concept) koopovereenkomst op, al dan niet in overleg met de notaris.

Bij onteigening van gronden met een lucratieve (toekomstige) bestemming gaat het om waardering van zogenaamde Ruwe bouwgrond. Die kan geschat worden via de top-down-methode, ook wel geduid als residuele grondwaarde berekening, door van de te verwachten toekomstige grondopbrengsten (netto-oppervlakte!) al de kosten af te trekken, inclusief de kosten van renteverlies en Winst en Risico. De resterende waarde is vervolgens toe te rekenen aan de grond. De praktijk leert dat lang niet altijd via deze methode getaxeerd wordt; met name bij een nog lange doorlooptijd voordat de gronden “aan snee” zijn, gelden er (te) veel onzekerheden voor een gefundeerde top-down-berekening. Alternatieve taxatie-methoden in dit verband zijn bottum-up-taxatie (“een” plus boven de landbouwkundige waarde) en de vergelijkingsmethode (artikel 40 b Onteigeningswet). Indien er voldoende relevante vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, krijgt de vergelijkingsmethode veelal de voorkeur. Belangrijk aandachtspunt is wat de betekenis is van het bestemmingsplan; zie daarvoor: jurisprudentie per onderwerp onder “bestemmingsplan”.

Bij onteigeningen van gronden met een op zich niet-lucratieve bestemming (zoals: wegdoeleinden) is vaak de discussie of de complextheorie van artikel 40 d Onteigeningswet geldt, in die zin dat deze gronden gewaardeerd worden naar een gemiddelde “pot-prijs”. Deze materie is complex en de jurisprudentie moet scherp gevolgd worden (HR 22-02-2002 inzake onteigening Provincie Noord-Holland/Van Staveren; BR 2002 blz. 803). Ook hier doet zich de vraag voor van “wegdenken” van het bestemmingsplan met de niet-lucratieve bestemming. Zie onderwerp “eliminatie’ ons overzicht onteigening per onderwerp.

De artikelen 40 b en 40 d Onteigeningswet zijn met name aandachtspunten daar waar ook particuliere kopers (aannemers e.a.) “op de markt zijn”. In het verlengde hiervan is te beoordelen of de overheid wel mag onteigenen of dat de noodzaak daartoe ontbreekt in geval van zelfverwezenlijking van het bestemmingsplan door de grondeigenaar zelf; de toets komt er globaal gezegd op neer of de grondeigenaar bereid en in staat is tot eigen realisering van de nieuwe bestemming. Zie onder het trefwoord zelfverwezenlijking bij de link: onteigening per onderwerp.

Zowel de taxaties als de onderhandelingen worden door ons correct en deskundig uitgevoerd. Met diverse opdrachtgevers hebben wij een min of meer vaste relatie, zodat wij bekend zijn met de bijzonderheden en specifieke belangen betreffende “grondverwerving” en waardoor wij het aankoopbeleid mede vorm kunnen geven.

Voor een uitgebreide toelichting op de onteigeningsproblematiek per onderwerp, zie link hiernaast: onteigening per onderwerp.