Bijzondere taxaties/adviezen

HOOGSTATE is gespecialiseerd in taxaties met een ‘bijzonder karakter’, zoals daar zijn:

Arbitrages en (bindende) adviezen
Resulterend in een arbitraal vonnis dan wel een bindend advies. Medewerkers van Hoogstate treden veelvuldig op als lid, voorzitter en secretaris van een bindend advies-commissie. Zorgvuldigheid en adequate motivering zijn essentieel.

Ter illustratie wordt verwezen naar het arrest 24-03/15 van Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2015:2174):

– onderscheid “zuiver bindend advies” en “onzuiver bindend advies”

– de te stellen eisen aan de motivering bij voornoemd onderscheid (overweging 6.35).

Hoogstate is eveneens betrokken bij adviezen die niet bindend zijn, zoals in 2015/2016 Regeling Waardedaling van de Nederlandse Aardolie Maatschappij van 29 april 2014.

Fiscale taxaties WEV / WEVAB
Bijvoorbeeld bij bedrijfsbeëindiging of -overname.
Voor een uitgebreide bespreking van de jurisprudentie over dit onderwerp klikt u op de link in de rechterkolom.

Burgerlijk wetboek: schade en wijze van vergoeding
Schadevergoeding: art. 6:95 BW e.v.: causaal verband – toerekening van schade. Zie bijvoorbeeld Rechtbank Rotterdam 31-12/14 inzake gemeente Zwijndrecht (ECLI:NL:RBROT:2014:10552).

Nadeelcompensaties
Mede bezien vanuit de ontwikkelingen rechtspraak tegemoetkoming planschade (art. 6.1 Wro). Zie onder meer art. 3.4 (lid 2) Awb en Beleidsregel nadeelcompensatie Infrastructuur en Milieu 2014.

Gecombineerde behandeling
Taxatie van zowel schadeloosstelling op onteigeningsbasis als van schadevergoeding Nadeelcompensatie.

Onrechtmatige (overheids)daad
Zie Rechtbank Gelderland 30-07/15 (overweging 4)  inzake Doetinchem / Carwash (ECLI:NL:RBGEL:2015:4980). In deze Nadeelcompensatiezaak wordt verwezen naar een voorafgaand door Hoogstate aan de Rechtbank uitgebracht advies inzake onrechtmatige overheidsdaad.

Scheiding en deling
Op verzoek van gerechtelijke instanties, mede ook terzake van de bepaling van de zogenoemde ‘agrarische waarde’, dat is die waarde waarbij nog net een rendabele bedrijfsvoering mogelijk is.

Staatssteun (ongeoorloofde)
Voor taxatie HOOGSTATE in de zaak Oosterhout – bouwproject Zwaaikom zie schrijven Europese Commissie 17-06/08, met in overweging 33 e.v. de positie van HOOGSTATE als onafhankelijke taxateur.

In de beschikking 23-01/13 heeft de Europese Commissie de in de zaak Leidschendam gehanteerde ‘restwaardemethode’ (residuele waardering) niet geschikt geacht om (achteraf) de marktwaarde te berekenen; zie overweging 72 van deze beschikking. In BR 2013 bladzijden 727 e.v. wordt hier nader op ingegaan en daar staat ook te lezen dat gemeente beroep tegen deze beschikking ingesteld heeft.

In het arrest van 30-06/15 (in de gevoegde zaken T-186/13, T-190/13 en T-193/13) heeft het Hof van Justitie de beschikking van de Europese Commissie van 23 januari 2013 (SA.24123, C(2013)87) vernietigd. In de eerste plaats heeft de Commissie verzuimd om de marktwaarde van de grond op het moment van ondertekening van de aanvullende overeenkomst van 2010 vast te stellen.

De gemeente had de aangepaste grondprijs gebaseerd op een onafhankelijk taxatierapport.

Hierover heeft de Commissie enkel overwogen dat de door de gemeente gehanteerde residuele methode ongeschikt was. Zij heeft de waarde van de gronden vervolgens niet zelf vastgesteld. Zonder de marktwaarde van de gronden te kennen, kon de Commissie volgens het Hof niet tot het oordeel komen dat het voor de Leidschendam commercieel interessanter zou zijn geweest om de overeenkomst te beëindigen in plaats van deze aan te passen.

Over de bruikbaarheid van de residuele methode doet het Hof geen uitspraak. Deze methode, die voor specifieke projecten niet ongebruikelijk is, is dus zeker niet uitgesloten.

Verder zijn van groot belang: een onafhankelijk taxatierapport en een overheid die marktconform handelt (net als een particuliere investeerder).

Pachtersinvesteringen
Op grond van artikel 7:350 BW en overige pachtgerelateerde taxaties.
Voor een uitgebreide bespreking van de jurisprudentie over dit onderwerp klikt u op de link in de rechterkolom.

Huurbeëindiging bedrijfsruimte / schadeloosstelling artikelen 7:309 en 310 BW
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10-11/15 inzake gem. Groningen (ECLI:NL:GHARL:2015:8514). Het Hof geeft expliciet aan dat taxatie naar de regels van het onteigeningsrecht gedaan moet worden en geeft nadere richtlijnen voor de taxatie.

 

Hof Amsterdam 26-08/14 (GHAMS:2014:3546) benoemt de in aanmerking te nemen kostenposten art. 7:297 BW, zoals drukwerk, mailings, advertentie

Klik hier voor het artikel van René van Hoogmoed over huurbeëindiging bedrijfsruimte in het oktobernummer uit 2012 van Grondzaken in de Praktijk.

Huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik gemeente. 7:309 BW
De gemeente is op 1 oktober 2007 door aankoop eigenaar geworden van de horecabedrijfsruimte met onzelfstandige woning. De gemeente heeft de bedrijfsruimte gekocht omdat deze is gelegen in een ontwikkelingsgebied van de gemeente, genaamd “ [bestemmingsplan]”

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 02-05/17 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900).

Aangenomen moet worden dat, zonder de aankoop van de verhuurde bedrijfsruimte in oktober 2007 door de gemeente met het oog op de realisering van de plannen voor het onderhavige gebied, de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] en daarmee met [geïntimeerde 2] zou zijn gecontinueerd. Inmiddels zijn echter bijna 10 jaar verstreken sinds de eigendomsovergang en 17 jaren nadat [geïntimeerde 2] huurder is geworden, en het is aldus de vraag of [geïntimeerde 2] wel aanspraak kan maken op een nog langere duur van de huurovereenkomst en hoe lang dan wel.

Om de schadeloosstelling ex artikel 7:309 lid 1 BW te kunnen vaststellen is derhalve een verder debat tussen partijen en mogelijk een deskundigenonderzoek nodig.

Eigen ingebruikneming door verhuurder
Onderscheid tegemoetkoming art. 7:297 BW en “sanctie” van art. 7:299 lid 3 (wil eigen ingebruikname blijkt er achteraf niet te zijn).

Hof ’s-Hertogenbosch 26-07/16 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3242).

Geen vergoeding goodwill voor vervangende locatie voor de vertrekkende huurder.

HR 16-02/18 inzake Molenwiek BV (ECLI:NL:HR:2018:209). Voor zover hier van belang, bepaalt art. 7:297 lid 1 BW dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder moet betalen aan de huurder “ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten”. De bepaling geeft niet een algemene bevoegdheid tot toekenning van een schadeloosstelling in verband met het betrekken van een nieuwe locatie, maar enkel de bevoegdheid tot toekenning van een vergoeding voor in de wet omschreven specifieke kostenposten. De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill

Schadevergoeding art. 7: 297 BW huurder bij huuropzegging
Zie ook: Hof Amsterdam 29-04/14 inzake Hoog Catharijne (GHAMS:2014:1659): in casu niet art. 7:309 van toepassing, omdat er geen “overgang” naar nieuwe verhuurder plaatsgevonden had.

Indicatieve taxaties
Voor gemeentelijke exploitatie-opzetten en/of onderzoeken naar de economische haalbaarheid van (bestemmings-) plannen.

Ongerechtvaardigde verrijking / art. 75 Wet bodembescherming
Taxatie van het perceel in enerzijds de verontreinigde staat en anderzijds in gesaneerde staat.

Planschaderisicoanalyses
Een inschatting van potentiële planschadeclaims voorafgaande aan planologische mutatie.  Zie verder pagina: planschade.