Overgangsrecht: ook hier bij bepaling waardevermindering buiten beschouwing laten

Planschade

vrijdag, 27 maart 2020

Situatie:

Onder het oude bestemmingsplan was de onroerende zaak niet positief bestemd voor detailhandel en was het uitsluitend op grond van het overgangsrecht toegestaan om maximaal 980 m² van de gronden van de onroerende zaak voor detailhandel aan te wenden. Dit overgangsrecht hield in dat intensivering van dat gebruik niet was toegestaan en wijziging alleen mogelijk was als de afwijking naar aard en omvang niet werd vergroot. Binnen de maatvoering van 980 m² was niet elke vorm van detailhandel toelaatbaar. Zo was bijvoorbeeld een supermarkt – als intensievere vorm van detailhandel – niet toelaatbaar. Bovendien zou, gelet op de jurisprudentie, (gehele of gedeeltelijke) leegstand tijdens een periode van langer dan een jaar ertoe leiden dat de beschermende werking van het overgangsrecht (volledig of voor het niet-gebruikte deel) zou komen te vervallen.

Onder het nieuwe bestemmingsplan is rechtstreeks – dus niet alleen op grond van overgangsrecht – op een oppervlakte van 980 m² van de onroerende zaak detailhandel in de vorm van ICT-artikelen en

ski-artikelen toegestaan. Waar detailhandel voorheen alleen onder het overgangsrecht toegestaan was, is dat nu, wat betreft die ICT-artikelen en ski-artikelen, als positief bestemd gebruik toegestaan. In planologische zin is dat gunstig, omdat een positieve bestemming voor detailhandel, ook al is deze voor een beperkt verkoopassortiment, op zich beter is dan geen enkele detailhandel. Daar staat tegenover dat het bij recht toelaten en vastleggen van dit beperkte assortiment, dat op de peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan (hierna: de peildatum) feitelijk ook verkocht werd, er ook toe leidt dat de werking van het overgangsrecht ophoudt te bestaan

De hoofdregel is dat het overgangsrecht bij het bepalen van de planschade buiten beschouwing wordt gelaten. Onder omstandigheden kan er reden zijn een uitzondering op deze hoofdregel te maken. Het college heeft, in navolging van het advies van ’t Regthuys van 30 augustus 2017, in het geval van [appellant] terecht geen aanleiding gezien voor het maken van een uitzondering. De verwijzing van [appellant] naar een zevental uitspraken, waaruit zou volgen dat er in zijn geval wel ruimte is om rekening te houden met het overgangsrecht van het oude planologische regime in de planvergelijking en de schadetaxatie, berust, gelet op het volgende, op een verkeerde lezing van die zeven uitspraken.

Uit de jurisprudentie valt af te leiden dat het overgangsrecht een rol speelt in de schadetaxatie wanneer dit overgangsrecht direct betrekking of invloed heeft op de schade in de vorm van een inkomensderving. In het geval van [appellant] gaat het echter, naar niet in geschil is, nog slechts om een tegemoetkoming in schade in de vorm van een waardevermindering van een onroerende zaak. Daarvoor is de hoofdregel van de jurisprudentie onverkort van toepassing.

ABRS 25-03/20 inzake Veenendaal (ECLI:NL:RVS:2020:856)

Noot: zie voor overgangsrecht ook ABRS 18-03/20 inzake Zuidplas (ECLI:NL:RVS:2020:793)

Let op het onderscheid tussen waardevermindering en inkomensschade.

De aanpak van de Afdeling is wel helder, maar of die ook billijk is, dat is de vraag:

  • de uitspraak Zuidplas indiceert dat het (vermogens)voordeel van voortgezet gebruik onder het nieuwe planologische regime qua taxatie buiten beschouwing blijft, terwijl dat gebruik stellig een zekere vermogenswaarde kan vertegenwoordigen. Aldus een “voordeel” voor de aanvrager.
  • de uitspraak Veenendaal laat het voortgezet gebruik onder het oude planologische regime buiten beschouwing, terwijl zulk een gebruik stellig enige waarde kan vertegenwoordigen. Aldus een “nadeel” voor aanvrager.

Uitzondering is een situatie waarin het overgangsrecht zodanig ruim is dat het vergelijkbaar is met een positieve bestemming.