NMR: 5% bij bouwen in linten

Planschade

donderdag, 13 februari 2020

Wat betreft de vraag of de bouw van een woning op het perceel [locatie 2] in de lijn der verwachtingen lag, is in het SAOZ-advies gewezen op de beleidsnotitie “Bouwen in de Linten” uit 2005. In deze beleidsnotitie is deze locatie aangewezen als een “dorps-gerelateerd lint”. Hieruit volgt dat het mogelijk maken van een woning op deze locatie past in het door de gemeente gevoerde beleid. De omstandigheid dat het perceel deels is opgehoogd, doet daar niet aan af aangezien dat niet strijdig is met het uitgangspunt zoals opgenomen in het beleid dat de locatie op zichzelf geschikt is voor de bouw van een vrijstaande woning. Dat [appellant A] en [appellant B] hun woning al in 1981 hebben gekocht en daarmee eerder dan de beleidsnotitie “Bouwen in de Linten” is vastgesteld, is in dit kader evenmin van belang. De omstandigheid dat de schade ten tijde van de aankoop niet voorzienbaar was laat onverlet dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen kan liggen en dat de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt. Anders dan bij de beoordeling of risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen en daarmee of de ontwikkeling voorzienbaar was, is voor het antwoord op de vraag of, en zo ja, in hoeverre de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, de situatie ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak niet van belang (zie de onder 6.1 genoemde overzichtsuitspraak, onder 5.17 en 5.18). Dit maakt dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de ontwikkeling van nieuwbouw op het perceel in de lijn der verwachting lag.

Over de vraag of de getaxeerde schade redelijkerwijs voor rekening van [appellant A] en [appellant B] behoort te blijven, volgt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530 en de uitspraak van 12 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1892), dat bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw, zoals hiervoor overwogen, in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel is, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.

ABRS 12-02/20 inzake Emmen (ECLI:NL:RVS:2020:435)