Nieuwe uit te werken bestemming niet in vergelijking; wel waarde als ruwe bouwgrond?

Planschade

zaterdag, 7 december 2019

5.4.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 onder 2.9 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), valt uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6.1 van de Wro af te leiden, dat de wetgever heeft beoogd dat een uit te werken bestemming niet in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime mag worden betrokken en geen grond is voor tegemoetkoming in planschade, zolang geen uitwerkingsplan is vastgesteld en in werking is getreden. De Afdeling heeft in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:326) een uitzondering op deze maatstaf aangenomen, omdat het betrekken van een uit te werken bestemming in het oude bestemmingsplan in die zaak niet zou leiden tot een tegemoetkoming in theoretische planschade die de aanvrager om een tegemoetkoming niet of slechts gedeeltelijk lijdt. De geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6.1, zesde lid, van de Wro verzette zich in die zaak daarom niet tegen het betrekken van de uit te werken bestemming in het oude bestemmingsplan bij de planvergelijking.

5.5.    De Afdeling heeft in navolging van de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak in de tussenuitspraak overwogen, kort weergegeven, dat het college de bestemming “Wonen – Uit te werken” in het nieuwe bestemmingsplan terecht niet bij de planvergelijking heeft betrokken. De SAOZ heeft desalniettemin de nieuwe uit te werken woonbestemming betrokken bij het bepalen van de waarde van het perceel van [appellant] onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan, omdat volgens de SAOZ een redelijk denkend en handelend koper dat zal doen bij het bepalen van de waarde van dat perceel in  het economisch verkeer onder het nieuwe planologische regime. De Afdeling zal onderzoeken of dit verenigbaar is met de tussenuitspraak.

ABRS: Hoewel [appellant] binnen die planperiode twee keer een aanvraag heeft ingediend om een uitwerkingsplan vast te stellen, is voor de uit te werken woonbestemming nog geen uitwerkingsplan vastgesteld.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 12 september 2018, ECLI:NL:RVS:2017:2972) komt de gemeenteraad een grote mate van vrijheid toe bij het tijdstip en de wijze waarop een bestemmingsplan wordt uitgewerkt. Dit neemt echter niet weg dat de gemeenteraad de plicht heeft om het plan uit te werken zolang het plan geldt.

Het voorgaande betekent dat op de peildatum 10 december 2008 onzeker was of en zo ja wanneer de bestemming “Wonen – Uit te werken” voor het perceel van [appellant] in een uitwerkingsplan zou worden uitgewerkt, zodat op het perceel woningbouw kon worden gerealiseerd.

Gezien het voorgaande ziet de Afdeling geen aanleiding om op dit punt terug te komen van de tussenuitspraak. De SAOZ heeft in haar advisering ten onrechte de bestemming “Wonen – Uit te werken” in het nieuwe bestemmingsplan betrokken bij het bepalen van de waarde van het perceel van [appellant] onder het regime van dat bestemmingsplan. Het college mocht de adviezen van de SAOZ van mei 2018 en 7 december 2018 daarom in zoverre niet aan het besluit van 26 juni 2018 ten grondslag leggen.

De SAOZ heeft bij het beantwoorden van de vraag of [appellant] ten gevolge van de planologische verandering inkomensschade heeft geleden terecht betrokken dat [appellant] al ongeveer tien jaar sinds het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan zijn agrarische bedrijfsvoering onder het overgangsrecht heeft kunnen voortzetten.  Uit het voorgaande volgt dat de SAOZ met juistheid tot de conclusie is gekomen dat [appellant] ten gevolge van de planologische verandering geen inkomensschade lijdt. De SAOZ hoefde deze conclusie niet nader te motiveren.

ABRS 04-12/19 inzake Enkhuizen (ECLI:NL:RVS:2019:4067)

Noot: voor overgangsrecht zie ABRS 27-11/19 inzake Veendam (ECLI:NL:RVS:2019:3980): verschil tussen waarde in inkomensschade.

Grond met een beoogde woonbestemming heeft normaliter een hogere waarde dan grond zonder zo’n verwachtingswaarde. In dit geval stelde de Afdeling die verwachtingswaarde, anders dan SAOZ, op nihil.