Overgangsrecht directe planschade

Planschade

vrijdag, 29 november 2019

Planschade claim Aldi: nieuwe bestemming perceel van Aldi “detailhandel en maatschappelijk”, maar het gebruik als supermarkt is niet langer toegestaan. Betekenis overgangsrecht.

Daardoor is de waarde van het pand op de peildatum gedaald met € 229.000,00. Het concentreren van detailhandel en het saneren van ongewenste locaties is volgens de SAOZ een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag. Daar staat tegenover dat de hoogte van de schade in verhouding tot de waarde van het pand aanzienlijk is. Deze afweging leidt volgens de SAOZ tot een korting op de schade van 10%, zodat € 206.100,00 resteert. De schade dient volgens de SAOZ echter geheel voor rekening van Aldi te blijven, omdat Aldi zichzelf actief in een nadeliger positie heeft gebracht. Volgens het college is Aldi op 12 april 2012 mondeling medegedeeld dat bij verplaatsing van de supermarkt naar een andere locatie, het gebruik van het pand aan de Molenstreek 180 als supermarkt planologisch actief zou worden beëindigd.

Ter zitting is komen vast te staan dat het college Aldi geen passieve risicoaanvaarding tegenwerpt. Niet in geschil is dat Aldi het pand de gehele benuttingsperiode als supermarkt heeft gebruikt en dat dit het meest rendabele gebruik is. Het college heeft er op gewezen dat Aldi zich echter na de benuttingsperiode in een nadeliger positie heeft gebracht, door het gebruik als supermarkt te staken. Als Aldi het gebruik had voortgezet, was het gebruik onder de beschermende werking van het overgangsrecht komen te vallen. Het gebruik is dus te vroeg gestaakt en de daardoor ontstane schade dient volgens het college voor rekening van Aldi te blijven. Het college ziet steun voor zijn standpunt in de uitspraak van de Afdeling van 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2018. Daaruit volgt volgens het college dat bij directe planschade zoals hier aan de orde, het overgangsrecht bij de beoordeling mag worden betrokken.

6.4.    Het college wordt niet gevolgd in zijn lezing van de uitspraak van 20 juli 2016. In die zaak lag, voor zover thans relevant, slechts de vraag voor of aan het tegenwerpen van passieve risicoaanvaarding ten aanzien van vervallen bouwmogelijkheden van een restaurant, in de weg stond dat het gebruik van de te realiseren bebouwing voor horecadoeleinden slechts onder het gebruiksovergangsrecht mogelijk was. De Afdeling heeft die vraag ontkennend beantwoord. Daaruit volgt echter niet dat, zoals het college betoogt, bij de beantwoording van de vraag of de schade redelijkerwijs voor rekening van de aanvrager behoort te blijven, zelfstandige betekenis toekomt aan het overgangsrecht.

6.5.    Voor zover het college zich beroept op schending van de schadebeperkingsverplichting die op Aldi zou rusten, overweegt de Afdeling als volgt. Aldi heeft verzocht om tegemoetkoming in planschade in de vorm van waardevermindering van het pand met bijbehorend perceel. In de visie van het college had Aldi deze schade kunnen voorkomen door het gebruik van het pand als supermarkt onder het overgangsrecht van het nieuwe planologische regime voort te zetten. Bij inkomensschade kan dit inderdaad het geval zijn, maar schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak kan naar zijn aard niet worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, heeft overgangsrecht bij een bestemmingsplan betrekking op een bestaande situatie die afwijkt van de in het plan opgenomen bestemmingsregeling voor de desbetreffende gronden. De omstandigheid dat deze bestaande situatie niet langer als zodanig is bestemd in de bestemmingsregeling, betekent dat wordt beoogd om aan deze situatie binnen de planperiode een einde te maken. Met het overgangsrecht in een bestemmingsplan wordt dan ook beoogd een tijdelijke situatie te overbruggen. Aldus zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde dan de voorschriften betreffende bestemmingen. Aan het kunnen voortzetten van bestaand gebruik onder het overgangsrecht komt ook niet dezelfde waarde toe als aan gebruik dat rechtstreeks is bestemd. Om deze reden moeten bij de planvergelijking de mogelijkheden die het overgangsrecht biedt buiten beschouwing worden gelaten (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 21 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2013:3259). De omstandigheid dat bestaande activiteiten van een aanvrager worden beschermd op grond van het overgangsrecht van het bestemmingsplan, impliceert niet dat een planologische verslechtering die tot waardevermindering van een onroerende zaak leidt niet aan de orde kan zijn. Dat Aldi de door haar gestelde schade had kunnen voorkomen is dus onjuist. Daarbij komt dat zonder nadere motivering, die in dit geval ontbreekt, niet valt in te zien dat van Aldi in de gegeven omstandigheden in redelijkheid kon worden gevergd dat zij het gebruik van het pand als supermarkt zou voortzetten tot de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, waarin eventueel het gebruik als supermarkt positief zou worden bestemd. Daarbij is van belang dat de beëindiging van het gebruik als supermarkt overeenstemt met het door de gemeente gevoerde ruimtelijke detailhandelsbeleid, zoals tot uitdrukking komend in het schadeveroorzakende bestemmingsplan, en dat is gericht op beëindiging van dit gebruik.

6.6.    Conclusie is dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college ontoereikend heeft gemotiveerd waarom de planschade redelijkerwijs voor rekening van Aldi dient te blijven.

Het betoog slaagt.

ABRS 27-11/19 inzake Veendam (ECLI:NL:RVS:2019:3980)

Noot: bij de planvergelijking moeten de mogelijkheden die het overgangsrecht biedt buiten beschouwing worden gelaten (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 21 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2013:3259).

Voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht, kan inkomensschade beperken, maar schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak kan naar zijn aard niet worden voorkomen

Voor de vraag of de schade redelijkerwijs voor rekening van de aanvrager behoort te blijven, komt geen zelfstandige betekenis toe aan het overgangsrecht.