Canonverhoging: een voor Hoogstate meer dan bekende discussie

Erfpacht

zaterdag, 9 maart 2019

  • in augustus 2009 is de canon op dezelfde wijze verhoogd naar € 2.950.- per jaar.
  • bij akte van 20 april 2012 is de erfpacht tussen de Staat en Watersportvereniging [watersportvereniging] met dertig jaar verlengd tot 31 december 2044 en is in de akte opgenomen dat alle voorwaarden van de erfpachtovereenkomsten ten volle van kracht blijven
  • in september 2014 heeft de Staat aan Watersportvereniging [watersportvereniging] een canon voorgesteld van € 5.996,- per jaar met een ingroeiregeling.

Te wegen factoren voor het bepalen van de canon

grondwaarde

depreciatie

Daarnaast twisten partijen over de vraag of de grondwaarde gedeprecieerd moet worden vanwege de erfpacht. De Staat is van oordeel dat niet gedeprecieerd dient te worden omdat het genot van de erfpachtzaak gedurende de looptijd van het erfpachtrecht gelijk blijft. Watersportvereniging [watersportvereniging] heeft betoogd dat het redelijk is de grondwaarde met 40% te depreciëren

canonpercentage

Tot slot zijn partijen het niet eens over het te hanteren canonpercentage. De Staat heeft voor het formuleren van zijn voorstel een canonpercentage gehanteerd van 2,7%. Dit percentage is gerelateerd aan de rente die geldt voor tienjarige staatsleningen vermeerderd met een opslag in verband met risico-en administratiekosten van circa 1%.

Volgens Watersportvereniging [watersportvereniging] kan bij het bepalen van een redelijke canonpercentage voor een jaarlijks te indexeren canon redelijkerwijs maximaal aangesloten worden bij de reële rente. Die bevat immers slechts de vergoeding voor het gebruik van de geldwaarde (grond) zelf.

Conclusie Hof:

deskundige

Het hof dient te beoordelen of de hoogte van de canon per 1 januari 2015 dient te worden gewijzigd en zo ja, tot welk bedrag. Het hof is van oordeel dat het over onvoldoende specifieke kennis beschikt om deze vraag te beantwoorden. Het is evenmin aan het hof om een berekeningsmethodiek te bepalen. Ook de door partijen gehanteerde berekeningsmethodiek biedt onvoldoende aanknopingspunten om al dan niet een nieuwe canon per 1 januari 2015 vast te stellen. Partijen zijn het immers niet eens over de grondslagen die bij de berekening van die nieuwe canon moeten worden gehanteerd. Het hof heeft derhalve behoefte zich te laten adviseren door (een) deskundige(n) over de hoogte van de canon per 1 januari 2015. Het hof is voornemens om aan de deskundige te vragen of de hoogte van de canon per 1 januari 2015 niet langer een gelijkwaardige tegenprestatie is te achten voor het genot van de erfpachtszaak en, indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, te adviseren over de hoogte van een vast te stellen canon met ingang van 1 januari 2015. De deskundige zal er tevens op worden gewezen dat de canon jaarlijks geïndexeerd wordt.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 05-03/19 inzake Staat der Nederlanden (ECLI:NL:GHSHE:2019:789)