NMR: besluit 3% – rechtbank 2% – ABRS 3% is redelijk en onder omstandigheden hoger

Planschade

zaterdag, 2 maart 2019

Thorbecke heeft gemotiveerd uiteengezet dat de onderhavige ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt en deze in de lijn van de verwachtingen lag. Thorbecke heeft het plangebied als een inbreidingslocatie aangemerkt, omdat het, planologisch gezien, aan drie zijden wordt omsloten met bebouwing, waarbij de bebouwing aan de oostkant nog verder doorloopt naar het zuiden dan de ontwikkeling zelf.

De Afdeling heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het advies op dit punt. Het nieuwe bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk in de kern Haarsteeg die, zoals het college stelt, uit lintbebouwing bestaat. De woningbouw bestaat uit maximaal 16 grondgebonden woningen met maximaal 8 woningen per rij en een maximale goot- en bouwhoogte van 7 en 11 meter. Het plangebied is een onbebouwde rechthoek die aan de noord-, oost- en westzijde wordt omsloten met gronden waarop hoofdzakelijk de bestemming ‘wonen’ rust en waarvoor een vergelijkbare maximale goot- en bouwhoogte geldt. In zoverre past de ontwikkeling dan ook naar zijn aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied. Het college voert terecht aan dat de direct ten oosten van het plangebied gelegen onbebouwde kavel die ruimtelijke structuur niet anders maakt, nog daargelaten dat deze in het bestemmingsplan “Donkhof II, Haarsteeg” een woonbestemming heeft gekregen. Het plangebied is in het Visiedocument Structuurvisie van de gemeente Heusden van 15 juni 2009 voor de periode na 2010 als woningbouwlocatie aangemerkt. De ontwikkeling was dus ook vanuit het gevoerde ruimtelijke beleid te verwachten. Dat het college in 1998 niet wilde meewerken aan het splitsen van de woning van [appellant sub 2], zoals hij heeft aangevoerd, geeft geen aanleiding tot een ander oordeel. Dit was ruim voor de vaststelling van het Visiedocument Structuurvisie.

Thorbecke wordt dus gevolgd in haar conclusie dat het plangebied een inbreidingslocatie is en de ontwikkeling met woningbouw zoals hiervoor omschreven als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt die in de lijn van de verwachtingen lag.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 2 maart 2016), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.

In gevallen waarin de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd en het plangebied geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont, geldt dit laatste in beginsel ook (vgl. de uitspraak van 8 augustus 2018,

De waardevermindering bedroeg in dit geval 5,19%. Thorbecke heeft uiteengezet dat in dit geval niet de gehele schade binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Zij heeft naar voren gebracht dat de ontwikkeling rijwoningen mogelijk maakt, hetgeen niet geheel past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, nu de bebouwing aan de omliggende straten, de Donkhof en Haarsteegsestraat, overwegend uit vrijstaande woningen bestaat. Thorbecke heeft verder in aanmerking genomen dat de ontwikkeling direct grenst aan het perceel van [appellant sub 2] en de waardedaling als betrekkelijk zwaar kan worden aangemerkt. Zij heeft gelet op deze aspecten een normaal maatschappelijk risico van 3% van de oorspronkelijke waarde van de woning in dit geval redelijk geacht.

5.7.    Thorbecke heeft naar het oordeel van de Afdeling op deze wijze voldoende gemotiveerd waarom zij heeft geadviseerd de omvang van het normaal maatschappelijk risico op 3% vast te stellen. Voor het terugbrengen van het normaal maatschappelijk risico tot het wettelijk minimum forfait van 2% zoals de rechtbank heeft gedaan, bestaat geen grond. De aspecten die de rechtbank hiertoe heeft meegewogen, dat woningbouw met rijwoningen niet geheel past binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, de ontwikkeling plaatsvindt op geringe afstand van het perceel van [appellant sub 2] en de waardevermindering betrekkelijk zwaar is, heeft Thorbecke al verdisconteerd door het percentage dat voor rekening van [appellant sub 2] is gelaten te beperken tot 3%. De rechtbank heeft die aspecten ten onrechte nogmaals meegewogen.

5.8.    Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat het college in redelijkheid 3% van de oorspronkelijke waarde van de woning voor rekening van [appellant sub 2] heeft kunnen laten. Het betoog van het college over het normaal maatschappelijk risico slaagt.

ABRS 27-02/19 inzake Heusden (ECLI:NL:RVS:2019:609)