Werkelijke waarde – verwachtingswaarde: vervolg op 9 juli 2010 arresten Zuid-Holland

Onteigening

zondag, 16 februari 2014

HR 14-02/14 inzake Zuid-Holland (ECLI:NL:HR:2014:326):

Bij de beoordeling van het eerste middel dient tot uitgangspunt dat ingevolge art. 40b lid 2 Ow bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak dient te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (vgl. HR 5 juni 1968, NJ 1968/288 en HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, NJ 2003/150).

3.6

Het hof heeft geoordeeld dat bij het bepalen van de waarde van het onteigende in het onderhavige geval, geen rekening mag worden gehouden met een mogelijke toekomstige wijziging van de gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden. Het heeft meer specifiek overwogen dat geen rekening mag worden gehouden met de verwachting dat het onteigende een woonbestemming had kunnen krijgen, omdat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex. Aldus heeft het hof miskend dat de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.

Verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing.

Zie conclusie A-G 15-11/13 (PHR:2013:1259).

Noot:

Rechtbank Den Haag 20-08/12: verkeersbestemming is geen dwangbestemming, dus waarderen (met inachtneming van die verkeersbestemming) naar agrarische waarde van EUR 8,50 m2.

HR 09-07/10: bestemmingsplan volgde (enkel) een reeds bestaand (concreet) plan voor wegaanleg en aldus moet dat bestemmingsplan worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40 c aanhef en ten 3e bedoelde plannen, zodat dit bestemmingsplan bij de taxatie van de werkelijke waarde buiten beschouwing moet blijven.

Hof Den Haag 31-01/12 (tussenarrest) en 11-12/12: het onteigende is te taxeren los van het overblijvende en de omliggende gronden en er is aldus sprake van een zeer latente verwachtingswaarde die kan leiden tot enige opwaartse druk op de agrarische prijzen. Met aldus EUR 9,50 m. Overigens: in een parallelle zaak met als basis bestemming bedrijfsdoeleinden was dat EUR 60,00 m2.

HR 14-02/14: als omringende gronden de bestemming woningbouw verkrijgen, dan is zeer wel mogelijk dat een redelijk handelend koper voor het onteigende, de verkeersbestemming weggedacht, een verwachtingswaarde betaald zou hebben.

WORDT VERVOLGD.